2. Инфраструктура рынка недвижимости

♦ Инфраструктуру рынка образует совокупность общих условий, необходимых для его нормального функционирования. Сюда относятся все услуги и оказывающие их рыночные структуры (организации, учреждения, предприятия), которые обеспечивают условия для заключения сделок с недвижимостью.

Посреднические услуги (риэлторская деятельность).

Их оказывают специализирующиеся на этом виде деятельности риэлторы (фирмы, компании или самостоятельно работающие маклеры). Основным назначением риэлторской деятельности является создание информационной среды рынка и сведение потенциального покупателя с продавцом. Однако крупные компании занимаются многообразными видами услуг - вплоть до приобретения в свою собственность земельных участков и их застройки с последующей продажей или сдачей в аренду. В последнее время риэлторские организации все чаще пытаются расширить свою деятельность за счет управления недвижимостью.

Среди разнообразных направлений риэлторской деятельности основным является брокерская деятельность. Она включает следующие основные услуги:

• Консультирование по вопросам состояния и анализа рынка недвижимости;

• Подбор и организация показов для заинтересованных лиц объектов недвижимости;

• Сбор и подготовка документов, необходимых для заключения сделки;

• Оценка планируемой сделки на предмет ее оспоримости;

• Содействие в организации расчетов между участниками сделки;

• Документальное оформление передачи объекта недвижимости.

Кроме перечисленных услуг, по желанию сторон брокеры оказать и иные услуги. Например, приватизированные предприятия часто не имеют правоустанавливающих документов на объекты недвижимости, полученные в процессе акционирования. В таком случае специалисты риэлторской компании проводят полный комплекс работ: от консалтинга до оформления прав собственности на объект, в том числе и земельный участок.

В совокупности риэлторских операций с жилыми объектами можно выделить 5 групп:

• Купля-продажа частного жилья (индивидуальных домов, квартир, комнат);

• Аренда жилья;

• Сделки мены с доплатой;

• Расселение коммунальных квартир;

• Операции с неприватизированным жильем.

Риэлторские структуры для повышения эффективности своей деятельности и защиты своих интересов создают профессиональные общественные объединения. Создана Российская гильдия риэлторов, в состав которой входит несколько сот компаний и банков, Московская гильдия риэлторов, Московская ассоциация риэлторов. Подобного рода региональные общественные организации созданы во многих крупных городах и регионах.

Риэлторская деятельность регулируется актами правительства РФ и субъектов РФ, а также правилами общественных объединений: ассоциаций, гильдий. Согласно закону «О лицензировании отдельных видов деятельности» в настоящее время не предусмотрено лицензирование риэлторских организаций.

Оценочные услуги.

Объективно оценить стоимость недвижимости в силу ее специфика (о которой говорилось выше) зачастую бывает весьма сложно как самому продавцу, так и покупателю. Для выполнения этой работы требуются профессионалы, имеющие специальную подготовку. Оценочные услуги предоставляются на основе заключаемых с заказчиками контрактов.

Объективная оценка недвижимости требуется не только при заключении торговых сделок, но и при налогообложении, страховании, залоге.

Институт профессиональной оценки объектов недвижимости начал формироваться в нашей стране в начале 90-х годов. Развитие оценочной деятельности в настоящее время идет по двум направлениям:

А) государственная оценка объектов недвижимости и контроль за ее осуществлением;

Б) деятельность частных коммерческих оценочных организаций, объединенных в общественные оценочные союзы (Российское общество оценщиков РОО, Лига независимых оценщиков), или действующих на независимой основе. Здесь очень важны компетентность и добропорядочность оценщика. Поэтому профессиональная оценочная деятельность лицензируется государством.

Как правило, достаточно крупные риэлторские, страховые или инвестиционные структуры имеют в своем штате своих оценщиков, но это не исключает деятельность независимых лицензированных профессионалов, объединенных, подобно риэлторам, в общественные организации.

Деятельность независимых оценщиков и общественных оценочных организаций регулируется законом РФ «Об оценочной деятельности», принятым в июле 1998 г.

Страховые услуги

Цивилизованный рынок недвижимости немыслим без страхования сделок и объектов.

В операциях купли-продажи объектов недвижимости, при ипотечном кредитовании и при продаже недвижимости в рассрочку трудно точно установить наличие каких либо имущественных претензий на объект со стороны прежних владельцев или их родственников. Для решения этой проблемы необходимо страхование прав собственности.

При ипотечном кредитовании банки требуют три вида страхования: 1) страхование от физической утраты или повреждения объекта залога, 2) страхование от утраты титула собственности, 3) страхование жизни и здоровья заемщика.

Страхование титула означает страхование от событий, произошедших в прошлом, последствия которых могут отразиться в будущем. Этот вид страхования является обязательным при любых сделках по выдаче ипотечных кредитов

Управленческие услуги

Профессиональное управление недвижимостью в России только начинает выделяться в отдельную сферу предпринимательской деятельности, однако уже накоплен определенный опыт в этой работе, в крупных городах действуют десятки частных управляющих компаний, создается законодательно-нормативная база.

В современной литературе и в нормативных актах нет полного единства в трактовке понятия «управление недвижимостью», но в основном взгляды совпадают в том, что это вид предпринимательской деятельности, осуществляемой в трех аспектах, - правовом, экономическом и техническом.

• Правовой аспект управления недвижимостью состоит в наиболее рациональном использовании прав на недвижимость.

• Экономический аспект управления недвижимостью реализуется через управление доходами и расходами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости.

• Технический аспект управления состоит в поддержании объекта недвижимости в работоспособном состоянии в соответствии с его функциональным назначением.

Конечно, есть существенные различия в содержании управленческой деятельности в зависимости от того, является ли объект управления потребительской или инвестиционной (коммерческой) недвижимостью. В частности, если речь идет об управлении инвестиционной недвижимостью, то основными целями управления являются: а) максимизация прибыли или чистого операционного дохода, б) максимизация стоимости объекта недвижимости. Основной целью управления потребительской недвижимостью является обеспечение технического обслуживания объектов.

Среди прочих видов услуг, входящих в инфраструктуру рынка недвижимости можно назвать следующие:

- косультационные

- информационные.

-рекламные.

-кредитные.

- нотариальные и юридические.

- охранные.

- управленческие.

К инфраструктуре рынка недвижимости относят также такие виды деятельности, как проектно-изыскательские и строительные работы, ремонтно-отделочные и санитарно-технические работы, дизайнерско-оформительские услуги.