Глоссарий

АГЕНТСТВО ПО ИПОТЕЧНОМУ ЖИЛИЩНОМУ КРЕДИТОВАНИЮ - юридическое лицо, осуществляющее выкуп ипотечных кредитов у первичных кредиторов в порядке, установленном законодательством. АКТИВ - совокупность имущества и денежных средств, принадлежащих предприятию. АМЕРИКАНСКАЯ МОДЕЛЬ ИПОТЕКИ - так называемая двухуровневая схема ипотечного кредитования, при которой ипотечные кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке, переуступаются специально созданным агентствам, которые секьюритизируют их путем выпуска ценных бумаг. АНДЕРРАЙТИНГ - оценка вероятности погашения кредита. Андеррайтинг предполагает изучение и анализ платежеспособности потенциального заемщика. .Амортизация кредита - процесс постепенного погашения кредита путем внесения регулярных платежей по основной сумме долга и процентам за пользование кредитными средствами. Аннуитентный платеж - равновеликие перечисления по кредитным обязательствам через равные промежутки времени. АРЕНДНАЯ ПЛАТА — денежная оплата права пользования арендуемым имуществом. Величина А.П. определяется договором об аренде. Величина А.П. за землю и государственное имущество может определяться законодательными актами государства. АУКЦИОН — публичный торг для продажи движимого и недвижимого (земельные участки, здания, оборудование, жилые дома и пр.) имущества, товаров, обладающих индивидуальными свойствами. Открытый аукцион – торги, на которых присутствуют все заинтересованные покупатели, выигрывает предложивший наивысшую цену. На закрытый аукцион потенциальные покупатели заранее заявляют свою цену, и не знают о том, какие цены предлагают конкуренты. Выигрывает предложивший наибольшую цену, а конкуренты уже не могут предложить более высокие цены. Бюджетное финансирование инвестиций - выделение средств из государственного бюджета (на безвозмездной или возмездной основе) на сооружение объектов для федеральных или муниципальных нужд. БАЗИСНАЯ СТАВКА — процентная ставка, взимаемая коммерческими банками с самых кредитоспособных компаний. Другие процентные ставки (например, взимаемые за ссуды частным лицам, коммерческим и финансовым организациям) часто привязываются к базисной. ВЕЩНОЕ ПРАВО — правовые нормы, регулирующие имущественные отношения, права на имущество. В.П. дает основание имеющему его лицу действовать в отношении имущества, не прибегая к согласию и поддержке других лиц. ВТОРИЧНАЯ ИПОТЕКА — ипотечный залог, когда кредит выдается под ранее уже заложенный объект недвижимости. При этом общая сумма двух объявленных кредитов обычно не превышает 80% продажной стоимости объекта залога. Вторичный ипотечный рынок - рынок, где обращаютя ипотечные ценные бумаги. Вторичный рынок дает возможность кредитору продавать кредит до наступления срока его погашения. ДЕВЕЛОПЕР (застройщик) - компания, занимающаяся развитием строительного проекта от разработки концепции до ввода в эксплуатацию. Нередко девелопер соединяет в себе инвестора и заказчика. ДЕПОНИРОВАНИЕ — передача на хранение в кредитные учреждения денежных сумм, ценных бумаг и других ценностей. Дефолт заемщика - невозможность заемщика выполнять платежные обязательства, предусмотренные в кредитном договоре с банком. ДИСКОНТИРОВАНИЕ ПЛАТЕЖЕЙ (доходов или расходов) - приведение будущих платежей к нынешнему периоду: установление сегодняшнего эквивалента суммы, выплачиваемой или получаемой в будущем. Текущая (современная, настоящая, дисконтированная) стоимость будущей суммы определяется с помощью ставки дисконта. Дисконтный пункт - один процент (1%) от суммы кредита. Это дополнительная плата, взимаемая кредитором при выдаче кредита; результатом является повышение для заемщика уровня платы за кредит (фактическое повышение договорной процентной ставки). ДОГОВОР АРЕНДЫ - соглашение, по которому арендодатель предоставляет арендатору недвижимость за договорную плату во временное владение и пользование, либо только пользование, а арендатор обязуется использовать ее в соответствии с договором и своевременно вносить арендную плату, включая плату за коммунальные услуги. Договор ипотеки (об ипотеке) - договор залога недвижимого имущества. Соглашение, по которому залогодержатель (кредитор) имеет право на удовлетворение своих требований к залогодателю за счет предмета залога. ДОЛЕВАЯ СОБСТВЕННОСТЬ — часть доходов или имущества, на которую вправе претендовать участник общего дела, коллективных собственников, наследников; Добавленный процент - дополнительные пункты процентной ставки при получении второго ипотечного кредита под залог уже находящейся под залогом собственности; широко применяются как с фиксированной, так и с переменной ставкой. Европейская континентальная модель ипотеки - модель ипотечного кредитования, при которой выдавший ипотечный кредит банк самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ценных бумаг. Такую схему называют одноуровневой. ЖИЛОЕ ЗДАНИЕ - существующий или вновь построенный жилой дом, включая все инженерные коммуникации, удобства, оборудование и т.п., соединенные с недвижимостью и считающиеся неотъемлемой частью дома. ЖИЛИЩНЫЕ ОБЛИГАЦИИ — целевые облигации, удостоверяющие внесение их владельцем средств на строительство жилой площади определенного размера. ЖИЛАЯ ПЛОЩАДЬ КВАРТИРЫ - сумма площадей жилых комнат без учета площади санузлов, балконов, лоджий, прихожий, встроенных шкафов. ЗАКАЗЧИКИ – либо сами инвесторы, либо уполномоченные ими лица для осуществления инвестиционных проектов. ЗАКЛАДНАЯ - именная ценная бумага, удостоверяющая права ее владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой недвижимого имущества, указанного в договоре об ипотеке, без предоставления других доказательств существования этого обязательства. Закладные листы – разновидность ценных бумаг с твердым процентным доходом, выпускаемых ипотечными банками; обеспечены всей обезличенной массой недвижимости, заложенной в банке. Ипотечные банки могут выдавать ссуды не только наличными деньгами, но и закладными листами, которые клиентв должны сами продавать на бирже. Закон «О жилищных накопительных кооперативах» - вступил в силу с 1 апреля 2005 г. Он ограничил число членов ЖНК до 5000 человек, определил их права, порядок внесения взносов, ответственность управляющих структур, нормативы внутренней финансовой устойчивости и т.п. ЗАКРЫТЫЕ ТОРГИ — торги, к которым допускается ограниченное число участников, отобранных устроителями торгов. На таких торгах все покупатели предлагают цены одновременно, в виде предварительно поданных письменных заявок, и товар продается тому, чья цена оказалась выше. Залог - недвижимое имущество заемщика, используемое им в качестве обеспечения возвратности взятого ипотечного кредита. Залогодатель - заемщик кредита (ссудополучатель), отдающий кредитору принадлежащее ему имущество в залог с целью обеспечения своих обязательств перед ним. Залогодержатель - одна из сторон договора о залоге недвижимого имущества (договора об ипотеке), являющаяся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой. Юридическое или физическое лицо, принимающее предмет залога от залогодателя в обеспечение его обязательств. Застройщик (девелопер) – предприниматель на рынке недвижимости, занимающийся созданием и преобразованием объектов недвижимости. ЗЕМЛЕВЛАДЕНИЕ — земельный участок, на который его владелец имеет юридически, документально оформленные права собственности. Землевладельцами могут быть как юридические, так и физические лица. ЗЕМЕЛЬНЫЙ КАДАСТР — (фр. cadastre) — систематизированный свод, перечень сведений, данных о земле как средстве производства, о земельных угодьях; ведется с древних времен. В З.К. приводится описание земельных угодий, участков, указывается их площадь и место расположения, конфигурация, качество, оценка стоимости. Указывается также, кто является собственником данной земли. Земельная рента – доход земельного собственника от земли как фактора производства. При сдаче земли в аренду рента приобретает форму платежей, производимых арендатором в соответствии с договором о земельной аренде. ЗЕМЕЛЬНЫЙ НАЛОГ — основная форма платы за пользование земельными ресурсами, вид местного налога, действует в России с 1991 г. Плательщиками З.Н. являются как физические, так и юридические лица, которым земля предоставлена в собственность, владение или пользование. ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК - часть земной поверхности, имеющая замкнутые границы, фиксированное местоположение и правовой режим. ЗЕМЕЛЬНЫЙ ФОНД — общая площадь земель, принадлежащих группе землепользователей, предприятию, кооперативу, или земель, входящих в административно-территориальную единицу. Инвесторы - юридические или физические лица, осуществляющие вложения собственных, заемных и привлеченных средств в форме инвестиций и осуществляющие их целевое использование; к ним могут относиться инвестиционные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды, негосударственные пенсионные фонды. Инвестиции - средства, вкладываемые в объекты предпринимательской деятельности с целью получения прибыли или иного полезного эффекта; инвестиции в недвижимость по виду активов, в которые они вкладываются, подразделяются на реальные и финансовые. ИНВЕСТИЦИОННЫЙ КАПИТАЛ — капитал, вложенный в долгосрочные инвестиции, на длительный период темени. Инвестиционная собственность - совокупность активов или прав на них, приобретенных в целях извлечения доходов (ценные бумаги, недвижимость, другие инвестиционные инструменты). Инвестиционная стоимость – стоимость инвестиционной собственности для конкретного инвестора. Инфраструктура рынка недвижимости – совокупность услуг на рынке недвижимости, обеспечивающих его нормальное функционирование. Ипотека - залог недвижимого имущества на основании договора между залогодателем и залогодержателем. Ипотека может также возникать в силу закона. Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства ИПОТЕКА ПЕРВИЧНАЯ - создается на базе объекта недвижимости, не находящегося под более ранним залогом.. ИПОТЕКА ВТОРИЧНАЯ - кредит выделяется под ранее уже заложенный объект недвижимости. Общая сумма двух кредитов не превышает, как правило, 80% от продажной стоимости. ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ - это кредит (заем), предоставленный для приобретения недвижимости под залог данной недвижимости в качестве обеспечения обязательства. Права требования по кредиту могут удостоверяться и передаваться через закладную - именную ценную бумагу вексельного типа. Ипотечный кредит с дисконтом – кредит, из договорной суммы которого вычитается определенная сумма. Вычитаемая сумма определяется в процентах (дисконтных пунктах). Один дисконтный пункт равен одному процента кредитной суммы. В результате этого вычета реальная процентная ставка повышается. Ипотечное покрытие - совокупность обеспеченных ипотекой требований о возврате основной суммы долга и об уплате процентов по кредитным договорам и договорам займа, служащая для обеспечения эмиссии ипотечных ценных бумаг. ИПОТЕЧНЫЙ БАНК — специализированный банк, занимающийся выдачей ипотечных кредитов, т.е. кредитов под залог недвижимости либо на приобретение недвижимости. ИПОТЕЧНЫЙ РЫНОК — часть рынка ссудных капиталов, на котором обращаются долгосрочные ипотечные ценные бумаги (в основном - облигации). Ипотечные ценные бумаги - долговые ценные бумаги эмитента, обеспеченные ипотечным покрытием: облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия Ипотечный сертификат участия - именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, предоставляющая ее держателю право на получение доли финансовых поступлений от пула секьюритизированных ипотечных активов. Ипотечный агент - специализированная коммерческая организация, исключительным предметом деятельности которой является приобретение прав требования по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и закладных. Организация, которой предоставлено право осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием. Ипотечные ценные бумаги - долговые ценные бумаги эмитента, обеспеченные ипотечным покрытием: облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия. Ипотечные стандарты определяются исходя из допустимых соотношений стоимости недвижимости и суммы кредита, стоимости недвижимости и получаемых заемщиком доходов, выплат за кредит и доходов заемщика, платы по процентам за кредит и доходов и т.д. определяющих в итоге надежность и доступность, и другие качества кредита. Применение стандартов значительно снижает кредитные риски. КАДАСТР – реестр, содержащий сведения о стоимости и средней доходности объектов недвижимости. Кадастрированию подлежат все объекты недвижимости, соответственно создаются: земельный кадастр, кадастр месторождений полезных ископаемых, водный и лесной кадастр. КАДАСТРОВЫЙ И ТЕХНИЧЕСКИЙ УЧЕТ (ИНВЕНТАРИЗАЦИЯ) ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ - описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения, жилого или нежилого помещения), в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества. Учет объекта недвижимого имущества сопровождается присвоением ему кадастрового номера. КАДАСТРОВОЕ ЗОНИРОВАНИЕ - деление территории на кадастровые единицы (зоны, массивы, кварталы) и нанесение их границ на дежурные кадастровые карты. Капитализация дохода (то же, что и дисконтирование) – преобразование ожидаемых в будущем доходов в единовременно получаемую в настоящее время стоимость. КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ - под этим термином понимается любая недвижимость, служащая для извлечения постоянного дохода. Кондоминиум – объединение собственников в едином комплексе недвижимого имущества в жилищной сфере, котором часть объектов находится в индивидуальной частной собственности (коттедж, квартира), а часть в общей собственности (например, дворовая территория многоквартирного жилого дома, спортивные сооружения, локальные энергетические установки в коттеджном поселке). Конечная отдача от инвестиции в недвижимость – отношение годового дохода за вычетом возврата капитала к сумме первоначальной инвестиции. Конечная отдача характеризует реальную доходность инвестиции. КОЭФФИЦИЕНТ ЭФФЕКТИВНОСТИ — отношение результата к обусловившим его затратам. При инвестировании в недвижимость обычно используются следующие коэффициенты: чистая текущая стоимость (NPV), внутренняя норма отдача (IRR), срок окупаемости (РВ), индекс прибыльности (PI). Кредитная история - систематизированная информация о том, какие кредиты брал заемщик и насколько дисциплинированно он соблюдал кредитные обязательства. Для формирования, хранения и использования кредитных историй в развитых странах существуют специализированные кредитные бюро, деятельность которых строго регламентируется законодательством. Аналогичный закон недавно принят и в России. Кредитное бюро - специализированные (как правило, коммерческие) организации, которые: аккумулируют сведения о заемщиках и выдаваемых им кредитах, хранят эти сведения и с разрешения заемщиков предоставляют новым предполагаемым кредиторам в целях упрощения оценки кредитоспособности заемщиков. Кредитор - банк или другие кредитные организации, выдающие ипотечные кредиты заемщикам на основании оценки их кредитоспособности и осуществляющие последующее обслуживание выданных ипотечных кредитов. КРЕДИТ С ФИКСИРОВАННОЙ ПРОЦЕНТНОЙ СТАВКОЙ (стандартный, классический, традиционный ) - базисный тип ипотечного инструмента с жестким кредитным сроком, неизменными периодическими, изначально известными платежами. КРЕДИТНЫЙ РИСК — риск неуплаты заемщиком основного долга и процентов, причитающихся кредитору. КРЕДИТОСПОСОБНОСТЬ — наличие у заемщика реальных возможностей получить кредит и возвратить его в срок. Кредитная заявка - письменное заявление потенциального заемщика в банк с ходатайством выдать ему кредит в определенной сумме на определенные цели и на приемлемых условиях. Заполняется по форме банка и является основанием для начала процедуры андеррайтинга заемщика. Комиссионные сборы банка - платежи (как правило, разовые), вносимые заемщиком за рассмотрение банком кредитной заявки, за выдачу кредита (иногда это называется - за открытие и ведение ссудного счета), за выдачу наличных средств или за перечисление безналичных. Суммы этих платежей определяются тарифами банка. ЛИКВИДНОСТЬ - возможность легко купить или продать ценную бумагу или актив или возможность превращения активов и пассивов в наличность и другие ликвидные средства. Наем социальный – предоставление жилья из государственного фонда в пределах установленной нормы в бессрочное наследуемое пользование за фиксированную (часто символическую) плату. Наем коммерческий - предоставление жилья из государственного фонда без ограничения площади на определенный срок и за договорную коммерческую плату. НАЛОГ НА СОБСТВЕННОСТЬ — налог на недвижимость и наличную имущественную собственность, применяемый в ряде стран и уплачиваемый в качестве муниципального налога в размере, пропорциональном оценке объекта собственности. НЕДВИЖИМОСТЬ (недвижимое имущество) - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению. По закону к недвижимости в РФ отнесены и некоторые движимые объекты (морские, речные и воздушные суда, космические объекты). НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНАЯ СДЕЛКА — сделка, совершенная с прямым нарушением законодательных актов, признанная незаконной по суду. НОРМА АМОРТИЗАЦИИ ОСНОВНЫХ СРЕДСТВ — процентное отношение годовой суммы амортизации к первоначальной стоимости основных средств. НОРМАТИВНАЯ ЦЕНА ЗЕМЛИ — показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Порядок определения Н.Ц.З. устанавливается Правительством Российской Федерации. Облигация с ипотечным покрытием - облигация, исполнение обязательств по которой обеспечивается залогом ипотечного покрытия. ОБРАЩЕНИЕ ВЗЫСКАНИЯ - процедура передачи кредитору прав собственности на заложенное имущество для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства. Ограничения (обременения) - наличие установленных законом или уполномоченными органами запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других). Отчуждение – действия по передаче прав собственности другому лицу. Отчуждение заложенного имущества. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено Залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена или иным способом лишь с согласия Залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. В случае неисполнения обязательств залогодателем отчуждение заложенного имущества производится по закону или по решению суда с соблюдением условий, которые установлены в ипотечном договоре. ОЦЕНКА ПРЕДМЕТА ИПОТЕКИ - установление текущей, рыночной или залоговой стоимости предмета залога (недвижимого имущества или имущественных прав); является обязательной в случае ипотечного кредитования физических и юридических лиц. Оценочные агентства - лицензированные компании, осуществляющие независимую профессиональную оценку предмета ипотеки, которая необходима и при выдаче ипотечного кредита. Переменная ставка процента - ставка процента по ипотечному кредиту, которая может быть изменена в течение срока действия кредитного договора. Первичный ипотечный рынок - рынок, где непосредственно взаимодействуют заемщик, предоставляющий в обеспечение возврата кредита (займа) принадлежащий ему объект недвижимости, и кредитор, выдающий заемщику кредит (заем) под залог этой недвижимости. Переменная (плавающая) процентная ставка - ставка процента по ипотечному кредиту, которая может быть изменена в течение срока действия кредитного договора. ПЕРЕУСТУПКА ПРАВ — передача третьему лицу прав по отношению ко второму лицу со стороны обладателя этих прав (первого лица). Платеж по обслуживанию долга — денежная сумма, которая периодически уплачивается кредитору за предоставленный кредит; включает частичное возмещение основной суммы долга и выплату процентов. Подрядчики – лица, осуществляющие строительно-монтажные работы на основе контракта и несущие ответственность за их выполнение. Пользователи – либо сами инвесторы, либо лица, для которых создается объект недвижимости. ПОРУЧИТЕЛЬСТВО — договор, согласно которому поручитель принимает на себя ответственность перед кредитором за то, что должник выполнит обязательства по возврату долга. В случае если должник не выполнит свои обязательства перед кредитором, то их выполнение переходит на поручителя. ПОЛОЖИТЕЛЬНЫЙ ЛЕВЕРЕДЖ — ситуация, при которой доходы от привлечения дополнительных заемных средств превышают расходы по этой операции. Последующая ипотека - имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства, и предоставленное в залог в обеспечение исполнения другого обязательства. Оформляется второй («младшей») закладной. Право аренды – право извлекать доход из недвижимости без ее непосредственного использования. Право аренды является товаром и может служить предметом залога при получении кредита. ПРАВООБЛАДАТЕЛЬ - лицо, которое обладает правами на объекты недвижимого имущества, подлежащими государственной регистрации в соответствии с Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом "0 государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Процентная ставка - плата, взимаемая банками за предоставленные кредиты. Величина процентной ставки зависит от величины кредита, срока его погашения, от соотношения спроса и предложения на денежном рынке, а также степени риска, который несет кредитное учреждение, ссужая определенную сумму должнику. Пул закладных - группа закладных, имеющих однородные характеристики (например, десятилетние закладные с "плавающей" ставкой процента). Пулы закладных создаются с целью их дальнейшей перепродажи или для выпуска на их основе ипотечных ценных бумаг. Рентный доход от недвижимости – текущий доход собственника недвижимости от сдачи объекта в аренду. Реституция – восстановление в прежнем правовом имущественном положении, возвращение собственности законному владельцу. РЕФИНАНСИРОВАНИЕ (перекредитование) - погашение задолженности по одному или более ипотечным кредитам за счет одновременного получения нового ипотечного кредита. РИЭЛТОР - предприниматель, занимающийся операциями с жильем или другими видами недвижимости; основным видом деятельности риэлтора являются посреднические услуги на рынке недвижимости. СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ - правовые действия, направленные на установление, изменение, передачу или прекращение прав на недвижимое имущество. СЕКЬЮРИТИЗАЦИЯ – выпуск ипотечных ценных бумаг, обеспеченных пакетом (пулом) ипотечных кредитов; позволяет снизить риски первичного кредитора. СЕРВИТУТ - право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут как вещное право на здание, сооружение, помещение может существовать вне связи с пользованием земельным участком. Для собственника недвижимого имущества, в отношении прав которого установлен сервитут, последний выступает в качестве обременения. СИСТЕМА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ - совокупность отношений, обеспечивающая прохождение финансового потока от инвестора на вторичном рынке ипотечных ценных бумаг к заемщику на первичном рынке ипотечных кредитов. Собственные средства заемщика - сумма денежных средств, которую потенциальный заемщик готов уплатить самостоятельно за приобретаемый им объект недвижимости. Созаемщик - лицо, которое становится сособственником приобретаемого объекта недвижимости и вместе с основным заемщиком отвечает перед кредитором за возврат кредита. Спекулятивный доход от недвижимости – доход от продажи недвижимости по цене более высокой, чем цена приобретения. Примером может служить приобретение жилых помещений на начальных стадиях строительства и реализация по более высокой цене после завершения строительства. Ставка дисконта – процентная ставка для приведения стоимости будущих платежей к текущей стоимости; ставка дисконта определяется доходностью альтернативных вариантов инвестирования с примерно той же степенью риска, либо рассчитывается кумулятивным способом путем добавления к базовой безрисковой ставке процентных пунктов за риск, низкую ликвидность недвижимости, ошибки в управлении недвижимостью. Страхование титула собственности – защита собственника недвижимости от финансовых потерь в случае наличия прав третьих лиц, о которых не было известно собственнику в момент приобретения прав на недвижимость. Таймшер – разновидность аренды жилого помещения в курортной местности; используется в туристическом бизнесе. Таймшер дает право пользоваться помещением в курортной зоне ежегодно в течение определенного времени, измеряемого неделями. Таймшер означает «собственность на каникулы». Текущая отдача инвестиций в недвижимость – отношение текущего годового дохода к сумме инвестиции. Титул собственности – законное право собственности на недвижимость, имеющее документарную юридическую основу. Трансакционные издержки – издержки, связанные с обменом и защитой правомочий. Эти издержки несут как продавцы, так и покупатели. Управление недвижимостью – профессиональная деятельность по обеспечению условий для пользования недвижимостью (заключение договоров с поставщиками воды, тепла, электроэнергии, уборка территории, отношения с арендаторами и т.п.) Этой деятельностью занимаются как частные управляющие компании, так и муниципальные организации (ДЭЗ, ЖЭК) УСТУПКА ПРАВ - Залогодержатель вправе передать свои права по договору об ипотеке другому лицу, если договором не предусмотрено иное. Лицо, которому переданы права по договору об ипотеке, становится на место прежнего залогодержателя по этому договору. Уступка прав по договору об ипотеке подлежит государственной регистрации. Фиксированная ставка процента - ставка процента по ипотечному кредиту, которая не может быть изменена в течение срока действия кредитного договора. Финансирование инвестиций – выделение денежных средств для осуществления инвестиционного проекта; источниками финансирования могут выступить: бюджетные средства, собственные и привлеченные средства, кредиты, выпуск ценных бумаг и пр. Финансовые выгоды – поток периодически получаемого дохода на протяжении ожидаемого срока владения объектом и выручки от продажи права собственности на него. Эффективная ставка процента – ставка процента, которая реально выплачивается заемщиком.

Приложение

Таблица функций сложного процента 8 %

(при ежегодном накоплении процента)

функции годы	Будущая стоимость единицы 1	Накопление единиц за период 2	Фактор фонда возмещения 3	Текущая стоимость реверсии 4	Текущая стоимость обычного аннуитета 5	Ипотечная постоянная (взнос на амортизацию 6
1	1.08	1.00	1.00	0.926	0.926	1.08
2	1.166	2.08	0.48	0.857	1.783	0.56
3	1.26	3.246	0.308	0.794	2.577	0.388
4	1.36	4.506	0.222	0.735	3.312	0.302
5	1.469	5.866	0.17	0.68	3.99	0.25
10	2.159	14.48	0.069	0.463	6.71	0.149
15	3.172	27.15	0.037	0.315	8.56	0.117
20	4.66	45.76	0.022	0.214	9.818	0.102

Таблица функций сложного процента 8 %

(при ежемесячном накоплении процента)

функции годы	Будущая стоимость единицы 1	Накопление единиц за период 2	Фактор фонда возмещения 3	Текущая стоимость реверсии 4	Текущая стоимость обычного аннуитета 5	Ипотечная постоянная (взнос на амортизацию 6
1	1.083	12.45	0.08	0.923	11.496	0.087
2	1.173	25.93	0.038	0.853	22.11	0.045
3	1.27	40.53	0.025	0.787	31.91	0.031
4	1.37	56.35	0.018	0.727	40.96	0.024
5	1.49	73.48	0.0136	0.671	49.32	0.020
10	2.22	182.9	0.005	0.45	82.42	0.012
15	3.3	346.0	0.0029	0.302	104.6	0.0095
20	4.92	589.0	0.0017	0.203	119.5	0.008

Таблица функций сложного процента 10 %

(при ежегодном накоплении процента)

функции годы	Будущая стоимость единицы 1	Накопление единиц за период 2	Фактор фонда возмещения 3	Текущая стоимость реверсии 4	Текущая стоимость обычного аннуитета 5	Ипотечная постоянная (взнос на амортизацию 6
1	1.10	1.00	1.00	0.909	0.909	1.10
2	1.21	2.10	0.476	0.826	1.735	0.576
3	1.33	3.31	0.302	0.75	2.487	0.402
4	1.464	4.64	0.215	0.68	3.17	0.315
5	1.61	6.105	0.164	0.62	3.79	0.264
10	2.59	15.94	0.063	0.385	6.144	0.163
15	4.177	31.77	0.031	0.239	7.606	0.1315
20	6.727	57.27	0.0175	0.148	8.514	0.1175

Таблица функций сложного процента 10 %

(при ежемесячном накоплении процента)

функции годы	Будущая стоимость единицы 1	Накопление единиц за период 2	Фактор фонда возмещения 3	Текущая стоимость реверсии 4	Текущая стоимость обычного аннуитета 5	Ипотечная постоянная (взнос на амортизацию 6
1	1.105	12.56	0.079	0.905	11.37	0.0879
2	1.22	26.447	0.038	0.819	21.67	0.046
3	1.35	41.78	0.024	0.74	30.99	0.032
4	1.49	58.72	0.017	0.67	39.43	0.025
5	1.65	77.44	0.013	0.608	47.065	0.021
10	2.707	204.84	0.0049	0.369	75.67	0.013
15	4.45	414.5	0.0024	0.224	93.05	0.0107
20	7.33	759.3	0.0013	0.136	103.6	0.0096

Таблица функций сложного процента 12 %

(при ежегодном накоплении процента) х/

функции периоды	Будущая стоимость единицы 1	Накопление единиц за период 2	Фактор фонда возмещения 3	Текущая стоимость реверсии 4	Текущая стоимость обычного аннуитета 5	Ипотечная постоянная (взнос на амортизацию 6
1	1.120	1.000	1.000	0.893	0.893	1.120
2	1.254	2.120	0.472	0.797	1.690	0.592
3	1.405	3.374	0.296	0.712	2.402	0.416
4	1.573	4.779	0.209	0.635	3.037	0.329
5	1.702	6.352	0.157	0.567	3.602	0.277
…	…	…	…	…	…	…
10	3.106	17.549	0.057	0.322	5.650	0.177
15	5.474	37.279	0.0268	0.183	6.811	0.147
16	5.130	42.753.	0.023	0.163	6.974	0.143
…	…	…	…	…	…	…
20	9.64629	72.05244	0.01388	0.10367	7.46944	0.13388

Таблица функций сложного процента 12 %

(при ежемесячном накоплении процента) х/

функции годы	Будущая стоимость единицы 1	Накопление единиц за период 2	Фактор фонда возмещения 3	Текущая стоимость реверсии 4	Текущая стоимость обычного аннуитета 5	Ипотечная постоянная (взнос на амортизацию 6
1	1.268	12.683	0.0788	0.887	11.255	0.087
2	1.269	26.973	0.037	0.787	21243	0.047
3	1.431	43.077	0.023	0.699	30.107	0.033
4	1.612	61.223	0.016	0.620	37.973	0.026
5	1.816	81.670	0.012	0.550	44.955	0.022
10	3.30	230.038	0.004	0.303	69.70	0.014
15	5.996	499.580	0.002	0.167	83.321	0.012
20	10.892	989.25	0.001	0.092	90.819	0.011

Литература

28. Аверченко В. , Наумов Б. Принципы жилищного кредитования.- М.: «АльпинаБизнесБукс», 2006.

29. Аржанова О., Чувакова С. Оценка отечественной ипотеки на современном этапе//Б.Д. 2006, № 4.

30. Баронин С.А. , Осташко В.Я., Попова И.В. Ипотечно-инвестиционный анализ Уч. пособие. Пенза, 2005.

31. Веремейкина В.Д. История развития ипотечных кредитных учреждений. «Банковские услуги», 2001, № 11.

32. Дедиков С.Страхование в ипотечных отношениях. // Жилищное право, 2005,№ 6.

33. Довдиенко И.В., Черняк В.З. Ипотека. Управление. Организация. Оценка. Уч. пос. – М.: ЮНИТИДИ-ДАНА, 2005.

34. Есипов В.Е. Ипоиечно-инвестиционный анализ. Учебное пособие. – С-Пб.: СПбГУЭФ. 2007

35. Журкина Н.Г. Рынок жилищной ипотеки: развитие социальных кредитных институтов //Банковское дело, 2006, №1.

36. Ипотечно-инвестиционный анализ. Уч.пос./ Баронин С.А., Казейкин В.С. , Попова И.В. и др. –Пенза, ПГУАС, 2006.

37. Косарева Н. Б., Основы ипотечного кредитования. – М.: ИНФРА-М, 2007.

38. Куксинский Д.В. Страхование рисков жилищного кредитования Новые законодательные инициативы. // Ипотека России. Материалы Петербургского форума 2006. – СПб, 2006.

39. Международный опыт ипотечного жилищного кредитования.-М.: Фонд «Институт экономики города».-2003.

40. Оценка объектов недвижимости. Уч. пособие. М. ИНФРА-М, 1997.

41. Пастухова Н.С., Рогожина Н.Н. Инструменты ипотечного жилищного кредитования. _ М.: Дашков, 2005.

42. Ресин В.И. Экономика недвижимости. – М.: Дело. 2000.

43. Семенов В. Ипотечные риски пора страховать // Банковское дело, 2005, № 3.

44. Соколов П.А. Инвестиционно-строительная деятельность: правовые основы, налогообложение, учет. – М.: «АиН», 2004.

45. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход

недвижимости. М., 1995.

1 См. ГК РФ, п. 1,2 .ст. 130; п. 1,2,4,6 ст. 131; ст. 132.

2 Ликвидность – способность товара быстро переходить из натурально-вещественной формы в денежную, и наоборот.

3 В настоящее время в России в системе высшего образования налажена подготовка специалистов по управлению недвижимости.

4 Следует отметить, что в современной отечественной литературе вопрос об экономической сущности недвижимость не получил пока однозначного решения.

5 Земельный Кодекс Российской Федерации. (В ред. ФЗ от 30.06.2003 № 86-ФЗ). – М.: ОМЕГА-Л, 2003.

6 Правда, здесь существует способ обойти эту трудность с помощью ипотечного кредита, подробнее о котором речь пойдет ниже.

7 Два основных вида страхования недвижимости: а) страхование от утраты титула собственности, б) страхование от физической утраты объекта.

8 К началу 2004 г. с использованием ипотеки реализовывалось менее 2% жилья, в то время как в странах Запада эта цифра достигает 80%.

9 Земельный кодекс РФ, ст.16, п. 1.

10 Земельный кодекс РФ, ст. 65, п.1.

11 Наряду с земельным кадастром ведутся и другие государственные кадастры, связанные с природными ресурсами. На основании закона РФ «О недрах» ведется государственный кадастр месторождений и проявлений полезных ископаемых; на основании Водного кодекса ведется водный кадастр; на основании Лесного кодекса – лесной кадастр, а также кадастр животного мира , в котором ведется учет животных, являющихся объектом охоты м рыболовства.

Кроме того ведутся территориальные кадастры городов и населенных пунктов.

12 Не допускается продажа или передача имущества кредиторам в зачет долгов. В случае не возврата кредита заложенное имущество должника должно быть реализовано на аукционе, из вырученной суммы погашается его долг, а остаток (если таковой образуется) перечисляется должнику.

13 В финансировании строительства коммерческой недвижимости кроме российских инвесторов все большую роль начинают играть иностранные инвестиции.

14 Эти схемы являются весьма рискованными для граждан, которые берут на себя весь риск застройщика по завершению строительства и риск не получить квартиру в собственность из-за изначальной юридической непрозрачности всей схемы договорных отношений. В результате застройщик пользуется бесплатным финансовым ресурсом, не неся при этом практически никакой ответственности за его использование. Кроме того долевые схемы представляют серьезную угрозу возникновения строительно-финансовых пирамид.

15 Это правило было установлено еще в античные времена, является одним из элементов Римского права.

16 Подробнее об этом в 9 главе.

17 Законопроект «О стройсберкассах» находится на рассмотрении в Госдуме РФ, но к началу 2006 г. еще не принят.

18 Закон г. Москвы от 31 марта 1999г. № 11 «Об организационном и финансовом обеспечении внедрения системы ипотечного жилищного кредитования в г. Москве».

19 В 2003 году доля Москвы в общем объеме выданных ипотечных кредитов в России составила 59,4%. В Московской области было выдано 6,7% кредитов, в Санкт-Петербурге — 4,6%, в Самаре — 4,4%. Доля Екатеринбурга составила 1,3%, в остальных городах — менее 1% общего объема выданных кредитов.

20 Ставку дисконтирования берем не по процентной ставке кредита, а по альтернативной ставке дохода, если полагать, что имеется реальная возможность использовать деньги в каком-либо инвестиционном проекте с доходностью 15% годовых.

21 Размер процентных платежей данного года исчисляется от суммы остатка невыплаченного кредита на конец предыдущего года. На конец 0 (7) года остаток кредита составил 454504 у.е., поэтому величина процентных платежей 1(8) года составляет 454504 х 0,12 = 54540у.е.

22 Здесь налог со знаком минус, поэтому расчет в первом году производится следующим образом: - 8707 – (-4690) = - 8707 + 4690 = - 4017. Подобным же образом расчеты производятся и по следующему году.

196