- •Глава 6. Ипотечное кредитование потребительской и коммерческой
- •Глава 7. Основы ипотечно-нвестиционного анализа
- •Глава 8. Ипотечно-инвестиционный анализ с учетом
- •Анализ эффективности при выборе варианта
- •Введение
- •Глава 1. Недвижимое имущество и его основные признаки
- •Структурная характеристика недвижимости и ее классификация;
- •Особенности недвижимости как товара и как экономического актива.
- •1.1. Основы отнесения материальных объектов к недвижимости: правовой и физический аспект
- •1.2. Структурная характеристика недвижимости и ее классификация
- •1.3. Особенности недвижимости как товара и как экономического
- •Глава 2. Собственность на недвижимое имущество
- •3. Сделки с недвижимостью.
- •2.1. Пакет прав на недвижимость. Обязанности и ограничения.
- •2.2. Формирование частной собственности на недвижимость и развитие рынка недвижимости в современной России
- •2.3. Сделки с недвижимостью
- •Глава 3. Рынок недвижимости и его инфраструктура
- •Инфраструктура рынка недвижимости;
- •Основные сегменты рынка недвижимости.
- •Особенности рынка недвижимости
- •Инфраструктура рынка недвижимости
- •Основные сегменты рынка недвижимости
- •Глава 4. Особенности инвестирования в недвижимость
- •4.1. Развитие недвижимости. Девелопмент
- •4.2. Инвестиционный проект и его участники
- •4.3. Источники и способы финансирования развития недвижимости
- •Риски инвестирования в недвижимость
- •4.5. Денежные потоки и их оценка. Использование функций сложного
- •Текущая стоимость обычного аннуитета ∑pv.
- •Глава 5. Капитализация доходов от недвижимости
- •5.1. Основные финансовые коэффициенты и критерии эффективности
- •Отчет о доходах
- •5.2. Текущая и конечная отдача. Коэффициенты капитализации
- •5. 3. Капитализация доходов, если стоимость капитала за время
- •5.4. Капитализация потока доходов, если прогнозируется снижение стоимости капитала
- •5.5. Капитализация потока доходов, если прогнозируется повышение стоимости капитала
- •5.6. Особенности анализа при инвестировании в сложный объект
- •Глава 6. Ипотечное кредитование потребительской и коммерческой недвижимости
- •Сущность и особенности ипотечного кредитования;
- •Кредитные инструменты финансирования недвижимости;
- •Сущность и особенности ипотечного кредитования
- •6.2. Кредитные инструменты финансирования недвижимости
- •6.3. Кредиты с дисконтом и младшие закладные
- •6.4. Риски ипотечного кредитования: риски кредитора и заемщика
- •Риск ликвидности
- •Страхование наиболее вероятных рисков
- •6.5. Ипотечные ценные бумаги
- •Ипотечное жилищное кредитование
- •Российская практика ипотечного жилищного кредитования
- •Глава 7. Основы ипотечно-инвестиционного анализа
- •7.1. Факторы, влияющие на выгодность инвестирования в недвижимость на разных стадиях инвестиционного проекта
- •1. Приобретение.
- •2. Использование.
- •3. Ликвидация (перепродажа).
- •7.2. Традиционная техника ипотечно- инвестиционного анализа
- •Глава 8. Ипотечно-инвестиционный анализ с учетом
- •8.1. Особенности расчета денежных потоков для инвестиционного анализа
- •Принятие финансовых решений
- •Предварительные установки
- •8.2.2. Анализ эффективности при выборе варианта "продавать - не продавать
- •8.2.3. Анализ эффективности при выборе варианта "рефинансировать – не рефинансировать"
- •А. Принятие решения о рефинансировании потребительской недвижимости
- •Б) Принятие решения о рефинансировании приносящей доход недвижимости
- •Б. Расчет денежных потоков при рефинансировании
- •8.3. Ипотечные кредиты с перезакладываемым залогом (wrap-кредиты)
- •8.3.1. Общая схема финансирования с перезакладываемым залогом.
- •8.3.2. Разновидности финансирования с участием wrap-кредитора
- •Список литературы Основные законодательные документы
- •Литературные источники
- •Глоссарий
7.2. Традиционная техника ипотечно- инвестиционного анализа
Приобретение недвижимости с целью получения дохода - это инвестирование. Но поскольку недвижимость на рынке очень часто оказывается уже обремененной ипотечным кредитом, то часть ее стоимости представляет собой собственность кредитора, а покупатель (инвестор) выкупает только собственный капитал продавца.
Целью инвестиционно-ипотечного анализа является определение выкупной цены недвижимости.
Так называемый традиционный подход к определению выкупной цены состоит в том, что она рассчитывается как сумма текущей стоимости собственного капитала и текущей стоимости остатка кредита. Текущая стоимость и того, и другого есть не что иное, как текущая стоимость потока доходов. То есть выкупная цена - это текущая стоимость доходов инвесторов и доходов кредиторов, причем и тем, и другим доходы должны обеспечить как возврат капитала, так и доход на него. Уровень доходности для анализа закладывается с учетом степени риска.
При определении текущей стоимости доходов для инвесторов нельзя обойтись без прогнозов. Делаются следующие прогнозы:
А) прогноз текущих денежных поступлений;
Б) прогноз выручки при перепродаже через определенный период времени.
С учетом этих прогнозов и производится расчет выкупной цены недвижимости.
Возьмем данные нашего сквозного примера: чистый операционный доход – 130000 у.е. в год; первоначальный кредит в сумме 800000 у.е. предоставлен на 25 лет под 12 % годовых с ежемесячными выплатами; размер ежегодных платежей по обслуживанию долга составляет 101100 у.е., денежные поступления на собственный капитал - 28900 у.е. Предполагается продажа через 10 лет за 1000000 у.е. Инвестор (покупатель) с учетом степени риска считает приемлемой годовую ставку дохода на собственный капитал 15 %.
Можно выделить следующие этапы расчетов.
1 этап: Расчет текущей стоимости ежегодных денежных поступлений на собственный капитал:
28900 х 5,019 (фактор аннуитета для 15%) = 145049 у.е.
Здесь 28900 у.е. – денежные поступления на собственный капитал, остающиеся из чистого операционного дохода после платежей по обслуживанию долга.
П этап: Расчет текущей стоимости цены перепродажи:
Остаток долга через 10 лет, когда до окончания кредитного срока остается 15 лет равен 84257 х 83,321 = 702038 у.е.;
здесь 84257 у.е. – размер ежегодных платежей по обслуживанию долга, а 83,321 – фактор обычного аннуитета за 15 лет при 12% годовых.
Выручка от перепродажи: 1000000 - 702038 = 297962 у.е., но поскольку эти деньги придут только через 10 лет, то для получения текущей стоимости данной выручки необходимо ее продисконтировать.
Текущая стоимость этой выручки: 297962 х 0,2252 = 67100 у.е.
Ш этап: Расчет текущей стоимости собственного капитала (как суммы потока доходов и выручки от перепродажи):
145049 + 67100 = 212149у.е.
IV этап: Расчет текущей стоимости недвижимости как суммы стоимости собственного капитала и кредита:
212149 + 800000 = 1012149 у.е.
Ставка дохода на собственный капитал – это отношение части чистого операционного дохода, остающейся после выплат по кредиту, к стоимости собственного капитала:
(130000 - 101110) / 212149 = 0, 1365 или 13,65 %., где
130000 у.е.- чистый операционный доход,
101110 у.е. – ежегодные платежи по обслуживанию долга,
212149 у.е. – текущая стоимость собственного капитала.