6. Методология расчета

Существует три общепринятых подхода в оценке рыночной стоимости объектов недвижимости:

• затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;

• сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

• доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Выбор того или иного подхода в оценке осуществляется, исходя из специфики оцениваемого объекта, особенностей конкретного рынка и состава сведений, содержащихся в представленной информации. В общем случае, при наличии достаточного количества рыночной информации для оценки необходимо применять все три подхода.

Использование каждого подхода приводит к получению трех разных величин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных в рамках разных подходов, и сопоставления данных устанавливается окончательное суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Оценка любого объекта недвижимости осуществляется с позиций его наиболее эффективного использования. Наиболее эффективное использование объекта недвижимости – это способ его эксплуатации, который является юридически разрешенным, физически возможным, экономически обоснованным, и при котором стоимость имущества максимальна.

1. Методология определения рыночной стоимости недвижимости

Сравнительный подход. В основу сравнительного подхода положены предположения о том, что при совершении сделки по приобретению объекта недвижимости потенциальный инвестор, проявляя разумную осмотрительность и осторожность и действуя адекватно и соразмерно, не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем, ту в которую обойдется приобретение аналогичного по назначению, текущему состоянию, конструктивным и иным особенностям объекта недвижимости.

Сравнительный подход к оценке базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

При использовании сравнительного подхода постоянно действующим считается общее положение о том, что цены спроса, предложения и сделок по объектам сравнения отражают текущую информацию о реальной экономической ситуации, коэффициенты приведения, в числовом виде характеризующие размеры и соотношения технико-экономических особенностей объектов сопоставления и оцениваемого недвижимого имущества, степень взаимосвязи рыночных и расчетных данных, устанавливают применение методов сравнительного подхода.

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объектов оценки, основанных на определении доходов от объекта оценки.

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости исходя из принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.

Для капитализации будущих доходов применяют два метода: метод прямой капитализации и метод анализа дисконтированных денежных потоков.

Метод прямой капитализации используется, если прогнозируется, что доход от использования объекта оценки будет оставаться стабильным, и не будет изменяться с течением времени. В случае если прогнозируется будущее изменение дохода, используется метод дисконтирования денежных потоков.

Затратный подход является одним из стандартных подходов оценки рыночной стоимости недвижимости. Подход основан на определении затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве объектов оценки аналогичного по своим физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемой недвижимости.

Стоимость недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, соответствует праву собственности и равна сумме рыночной стоимости участка земли и стоимости нового строительства улучшений за минусом накопленного износа.