- •Глава 1. Понятие и особенности недвижимости
- •1.1. История возникновения понятия «недвижимость»
- •1.2. Основные аспекты понятия «недвижимость»
- •1.2.1. Недвижимость как материальный объект
- •Принадлежности
- •Пакет прав
- •Улучшения
- •1.2.2. Недвижимость как объект имущественных отношений
- •1.2.3. Экономический аспект понятия «недвижимость»
- •Недвижимость (экономический аспект)
- •Актив (источник дохода)
- •Вопросы для самопроверки
- •Глава 2. Рынок недвижимости: особенности и основы анализа
- •2.1. Понятие рынка недвижимости. Объекты и субъекты рынка
- •Субъекты рынка недвижимости
- •Институциональные участники рынка
- •Объекты рынка недвижимости
- •По формам собственности По сферам хозяйство вания По видам экономической деятельности По натурально-вещественному составу По целям собственника По функциональному назначению
- •-Для инвестиций;
- •Рыночные посредники:
- •Подрядчик
- •Инвестор
- •Покупатель
- •Продавец Арендатор, управляющий Арендодатель, собственник
- •2.2. Специфические черты рынка недвижимости
- •2.3. Основы анализа рынка недвижимости5
- •2.3.1. Типовые цели анализа рынка недвижимости
- •2.3.2. Показатели мониторинга рынка недвижимости
- •2.3.3. Классификация объектов недвижимости
- •Классификация объектов по качеству
- •Классификация объектов по размеру
- •Классификация объектов по местоположению
- •2.3.4. Использование методов математической статистики для целей анализа рынка недвижимости
- •Расчёт среднего значения
- •2.3.5. Источники данных о предложении и спросе
- •2.3.6. Абсолютные и относительные показатели рынка недвижимости
- •2.3.7. Циклы, периоды, фазы и стадии развития рынка недвижимости
- •Вопросы для самопроверки
- •Глава 3. Виды стоимости и принцыпы оценки недвижимости
- •3.1. Цели оценки и виды стоимости недвижимости
- •3.2. Принципы оценки недвижимости
- •Требования к проведению оценки
- •Вопросы для самопроверки
- •Глава 4. Основы теории стоимости денег во времени
- •Правило «72-х»
- •Глава 5. Основы доходного подхода к оценке недвижимости
- •5.1. Общие положения
- •5.2. Прогнозирование будущих доходов
- •5.2.1. Прогнозирование чистого операционного дохода (чод)
- •Реконструированный отчет собственника о пвд
- •5.2.2 Определение момента начала получения дохода, период получения доходов, риск
- •Период получения дохода и риск
- •5.2.3 Ожидаемая выручка от продажи объекта (реверсия)
- •5.3. Методы и техники капитализации дохода
- •5.3.1. Метод прямой капитализации
- •5.3.2. Метод капитализации по норме отдачи на капитал
- •Вопросы для самопроверки
- •Глава 6. Оценка недвижимости на основе сравнительного подхода
- •Вопросы для самопроверки
- •Глава 7. Затратный подход к оценке недвижимости
- •7.1. Сущность и сфера применения затратного подхода
- •Сфера применения затратного похода
- •7.2. Порядок применения затратного подхода
- •7.2.1. Расчет прямых и косвенных затрат инвестора
- •7.2.2. Определение величины предпринимательской прибыли инвестора, соответствующей требованиям рынка
- •Предпринимательская прибыль
- •Предпринимательский стимул – компенсация рисков инвестора
- •7.2.3. Методы расчета физического износа зданий
- •Порядок раздельного определения устранимого и неустранимого физического износа
- •7.2.4. Измерение функционального устаревания
- •7.2.5. Внешнее (экономическое) устаревание
- •Вопросы для самопроверки
- •Глава 8. Определение рыночной стоимости земельных участков
- •8.1. Анализ с целью выбора варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка
- •Этапы проведения анализа ннэи
- •8.2. Методы оценки рыночной стоимости земельных участков
- •Методы оценки земельных участков
- •Метод выделения
- •8.3. Особенности оценки права аренды земельного участка
- •Вопросы для самопроверки
- •Основные понятия и определения
- •Приложения
- •Федеральный стандарт оценки n 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (фсо n 1)»
- •Федеральный стандарт оценки n 3 «Требования к отчету об оценке» (фсо n 3)
Расчёт среднего значения
Простейшей задачей, которую можно решать с использованием данных о ценах на единичные объекты Ц1, Ц2 и т.д., накопленных за определённый промежуток времени, является определение средней цены объекта в выборке Цср. по формуле среднего арифметического:
,
где n – число накопленных значений цен (объём выборки).
В практике анализа рынка недвижимости существует система показателей с размерностью руб./кв.м., использующихся для различных целей и отличающихся способами его определения.
А. Средняя цена предложения квадратного метра в выборке (группе объектов, отобранных по качеству, размеру, местоположению, периоду времени). Определяется делением суммы цен на объекты на сумму площадей объектов («бухгалтерский метод») (руб./кв.м.):
,
где: Ц1, Ц2 ,…, Цn – цена объектов;
П1, П2, …, Пn – общая площадь объектов.
Б. Средняя (среднеарифметическая) удельная цена предложения объектов в выборке (руб./кв.м.).
Определяется делением суммы цены квадратного метра каждого объекта на их количество в выборке:
,
где: С1, С2 и т.д. – цена 1 кв.м. общей площади объекта;
N – число объектов в выборке;
и т.д.
Такой способ может применяться и для расчёта средней цены или арендной ставки в группе объектов, близких по площади. В противном случае необходимо использовать способ В.
В. Средневзвешенная удельная цена (арендная ставка) в выборке (руб./кв.м., руб./кв.м. в год). Определяется по формуле средневзвешенного арифметического, с учётом площадей объектов:
,
где: С1 – цена (арендная ставка) первого объекта и т.д. (руб/м2).
Результат вычисления по формулам п.А и п.В совпадает, поэтому среднюю цену 1 кв.м. можно называть средневзвешенной по площади помещений удельной ценой в выборке и измерять в руб./кв.м.
Аналогично рассчитываются среднемесячные значения времени экспозиции и другие средние величины.
Наличие нескольких выборок объёмом nj, выделенных по признаку типа объектов, либо размера, либо района местоположения, либо по сочетанию признаков, позволяет получить среднее значение цены 1 кв.м. для каждой категории объектов, а затем получить среднее значение по совокупности объектов. При этом используется формула средневзвешенной арифметической без учёта площади (средняя удельная цена объектов в объединённой выборке), либо с учётом площади (средневзвешенная по площади цена 1 кв.м. или арендная ставка в объединённой выборке):
;
где: М – число объединяемых выборок;
N – число объектов в выборке;
J – порядковый номер выборки (j равно от 1 до m)
2.3.5. Источники данных о предложении и спросе
Анализ любого сегмента рынка начинается со сбора исходных (первичных) данных о рынке – об объектах недвижимости, предложении, спросе, сделках, ценах, арендных ставках, инфраструктуре рынка, правовой среде, о характеристиках внешних факторов, влияющих на данный сегмент рынка.
Источником данных об объектах недвижимости – существующих и строящихся – должна стать единая государственная информационная система кадастрового учёта недвижимости.
Сегодня данные о технических характеристиках жилого объекта, его имущественном статусе (имущественной доле различных владельцев в общей собственности на жилые и нежилые помещения дома и участок земли) и другую информацию в соответствии с техническим паспортом дома предусмотрено собирать и накапливать в Государственной системе технического учёта и технической инвентаризации жилищного фонда. Государственная система технического учёта и технической инвентаризации жилищного фонда создана во исполнение Федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и Постановления Правительства Российской федерации от 13.10.97г. №1301 «О государственном учёте жилищного фонда в Российской Федерации».
Согласно указанному постановлению установлены следующие формы государственного учета жилищного фонда:
государственный технический учет;
государственный статистический учет;
бухгалтерский учет.
В соответствии со статьей 19 ЖК РФ «государственный учет должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений - документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям)».
Технический учет жилищного фонда осуществляют специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации (БТИ), которых на сегодняшний день насчитывается около 600.
В соответствии с пунктом 9 постановления № 1301 данные технического учета жилищного фонда обязательны для применения в следующих случаях:
при составлении государственной статистической отчетности по жилищному фонду;
при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
при вводе в эксплуатацию жилых строений и жилых помещений;
при определении технического состояния и физического износа жилых строений и жилых помещений;
при регистрации товариществ собственников жилья (ТСЖ);
при присвоении кадастровых номеров объектам недвижимости в жилищной сфере;
при исчислении и контроле базы налогообложения недвижимости в жилищной сфере.
БТИ должно формировать базу данных об инвентарных объектах, включающую адресно-учётные и регистрационно-правовые характеристики, характеристики объёмно-компоновочных и конструктивных решений, элементов благоустройства, экономические и эксплуатационные характеристики.
Данные об объектах нового строительства предусмотрено накапливать в Регистре строящихся жилых домов. Регистр строящихся жилых домов создан Госстроем России на основании Постановления Правительства Российской Федерации от 22.10.97 г. № 348 «О создании и порядке ведения регистра жилых домов, строящихся на территориях субъектов Российской Федерации» как одна из подсистем государственной системы технического учета и технической инвентаризации жилищного фонда. Приказом Госстроя России от 31.03.98 г. № 17-71 утверждены формы регистрации информации, которые содержат данные о заказчике (застройщике), реквизиты строящегося жилого дома, его типологические признаки и характеристики, основные технико-экономические показатели, которые вносятся с момента выдачи соответствующим органом местного самоуправления разрешения на строительство до завершения строительства и государственной регистрации прав собственности на объект. Регистр ведется в администрациях муниципальных образований органами архитектуры, строительства и градостроительства.
Данные о кадастровом номере и размерах земельного участка, входящего в состав имущественно-земельного комплекса, предусматривается накапливать в Государственном земельном кадастре. Государственный земельный кадастр создан Федеральной Службой земельного кадастра России в соответствии с Федеральным законом «О государственном земельном кадастре» от 02.01.2000г. №28.
Данные о юридическом статусе объекта могут быть получены из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним ведётся во исполнение Федерального закона от 21.07.1997 u/ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и в соответствии с Правилами, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 г. № 219 с последующими изменениями и дополнениями. Согласно Правилам, реестр содержит кадастровый номер, адрес и краткое описание объекта единого недвижимого имущества «земельный участок — здание — квартиры и нежилые помещения» (площадь, этажность, этаж), записи о праве собственности и об иных вещных правах на него и имени правообладателей (вид прав и доля каждого правообладателя), записи об ограничениях (обременениях) и о регистрации сделки, т.е. перехода полного или частичного права собственности к иному лицу (факт и цена сделки). Реестр ведется учреждениями юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, созданными во всех регионах РФ.
Необходимо отметить, что собственные информационные системы данных о жилых и нежилых объектах создаются территориальными органами Федерального Агентства по управлению федеральным имуществом, Фонда имущества РФ, региональными органами по управлению государственным и муниципальным имуществом, муниципальными архитектурно-строительными управлениями и отделами.
Источниками данных о предложении объектов на продажу (аренду) являются:
собственные листинги (базы данных) фирмы (данные, полученные от владельца объекта);
полевое обследование объектов (осмотр, собеседования с владельцем, арендатором, застройщиком);
- рекламные объявления в специализированных СМИ, на сайтах информационных и риэлторских агентств;
объединённые базы данных региональной риэлторской ассоциации, группы агентств (мультилистинги).
При использовании информации, полученной из сторонних источников, возникает проблема её полноты и достоверности.
Специализированные издания, посвящённые рынку недвижимости, существуют, как правило, в экономически развитых регионах с достаточно интенсивным оборотом на рынке недвижимости. Так как информация, подаваемая в СМИ, носит заявительный характер по каждому отдельному объекту, то такой механизм можно рассматривать как достаточную гарантию достоверности информации в текущем издании. Общее правило — если публикация объявления в издании носит платный характер, то достоверность информации выше. Чем строже правила подачи бесплатных объявлений, тем больше достоверность. Чем более технологична и дисциплинирована редакция, тем более вероятна достоверность информации.
Также в качестве центров сосредоточения информации могут выступать специализированные информационные системы, организуемые как независимо от риэлторских компаний; так и под эгидой общественных объединений — риэлторских ассоциаций. В основном это компьютеризированные базы данных, главной проблемой которых, несмотря на приветствуемый технологический прогресс, является отсутствие эффективного контроля за дублированием информации и актуальностью хранящихся данных. Цена содержания единицы информации в таких системах крайне низка, что в некоторой степени дезорганизует операторов баз данных риэлторских компаний/
Мультилистинговая система (МЛС) является системой обмена информации между профессионалами на рынке недвижимости на определенных условиях разделения участия в сделке. Основная предпосылка существования мультилистинговых систем — доверие между всеми их участниками.
Источники данных о сделках
Данные о сделках являются наиболее конфиденциальной информацией в силу известных экономических условий, конкурентных отношений фирм и др. Поэтому источником данных о проведенных сделках является, прежде всего, собственный учёт фирмы. Но по мере возрастания открытости рынка недвижимости возможно получение этих данных (или их значительной части) от владельцев объектов, от фирм-партнеров, участников МЛС, от органов юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и других источников. Поскольку наиболее закрытой информацией являются данные о фактической цене сделки, то необходимо стремиться к безусловному получению хотя бы, наряду с данными о цене предложения, таких данных, как сам факт совершения сделки с конкретным объектом, ее содержание, временные параметры и т. д. Важно, чтобы описание сделки было увязано с приведенными выше описаниями объекта и предложения.
Источники данных о спросе
Получение данных о спросе — наименее разработанная проблема в методологии анализа рынка недвижимости. Рассмотрим возможность её решения по различным аспектам:
объём спроса (количество спросовых заявок);
характеристики требующихся покупателям (арендаторам) объектов, в том числе по местоположению (предпочтения потребителей);
объём платежеспособного спроса и его характеристики.
В риэлторских фирмах, в отличие от предложений на продажу, спросовые заявки либо не регистрируются вовсе, либо регистрируются по трём-пяти характеристикам желаемых объектов. Причина — в «размытости» спросовых заявок, многовариантности пожеланий потребителя. В результате из этой информации невозможно извлечь ни реальный объём спроса (число покупателей), ни структуру характеристик желаемых объектов.
В специализированных СМИ рекламируемые заявки также отличаются «размытостью», и главное, их количество значительно меньше заявок на продажу (сдачу в аренду) и не отражает объём реального спроса.
Альтернативным методом получения данных о спросе на рынке недвижимости является метод опроса потенциальных клиентов рынка, либо опроса экспертов риэлторских фирм. Риэлторские компании периодически организовывают и проводят исследование предпочтений потребителей среди своих клиентов. Примеры таких исследований на жилищном секторе рынка имеются. Для составления анкет (опросных листов), проведения опросов и интервью необходимо привлекать специальные социологические службы и специалистов, владеющих профессиональными методиками социологических исследований.
Информация о затратах на эксплуатацию и коммунальные расходы для собственников и пользователей недвижимости. В эту группу можно отнести информацию о затратах на проведение текущего ремонта и обслуживание недвижимости, на управление недвижимостью, охрану, на отопление, электроснабжение, водоснабжение, канализацию, уборку помещений и вывоз мусора и т.д. Часть этой информации – официальные тарифы организаций, предоставляющих коммунальные услуги. Остальную информацию можно получить у представителей организаций, занимающихся управлением недвижимостью (собственной или находящейся в оперативном управлении), но, как показывает практика, организации очень неохотно предоставляют достоверную финансовую информацию, относящуюся к своей деятельности.
Информация, позволяющая определить стоимость ремонта или реконструкции объекта:
Рыночные цены на строительные материалы и услуги. Эта информация открытая и общедоступная, так как основным ее источником служат предложения организаций по продаже товаров и предоставлению услуг, которые часто публикуются в специализированных печатных и электронных изданиях. В Северо-Западном регионе одним из таких изданий является еженедельный информационный бюллетень «СтройБизнес Маркет»;
Индексы удорожания в строительстве, которые необходимы для пересчета стоимости строительства на определенную дату, публикуются в ежемесячном бюллетене «Стройинформ»;
Законодательная и нормативная база в сфере строительства, наиболее полным и удобным источником которой являются специализированные электронные правовые системы, такие как «Строй-Кодекс».
Информация о среднем уровне доходности инвестиций в недвижимость.
Получить представление о рентабельности затрат на строительство жилья в различных регионах России помогает официальная информация Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (Росстрой)6 о средней стоимости строительства жилья и сведения Федеральной службы государственной статистики РФ о средних ценах на первичном рынке жилья по субъектам РФ (табл. 2.3.):
Таблица 2.3.
Уровень рентабельности в строительстве без субъектов малого предпринимательства, %
|
2005 |
2006 |
2007 |
2008 |
2009 |
Уровень рентабельности в строительстве |
3,9 |
5,1 |
5,8 |
5,6 |
5,0 |
справочно: по экономике в целом |
13,5 |
13,2 |
13,1 |
13,0 |
10,8 |
Удельный вес прибыльных организаций в общем числе организаций |
66,0 |
72,0 |
79,6 |
75,9 |
68,5 |
справочно: по экономике в целом |
63,6 |
67,5 |
74,5 |
71,7 |
68,0 |
Однако в состав стоимости строительства в данном случае не включены следующие затраты:
1) отчисления на инфраструктуру.
Например, в целях возмещения части затрат правительства Москвы на строительство объектов социально - бытового и коммунального назначения, необходимых для ввода и эксплуатации жилых домов новостроек, а также обеспечения взаимосвязанного финансирования развития инженерной и социальной инфраструктуры города, инвесторы (заказчики) жилищного строительства на территории г. Москвы передают на договорной основе правительству Москвы лимиты капитальных вложений, строительно - монтажных работ и средства на развитие социальной и инженерной инфраструктуры города в размере 60% стоимости строительства жилых домов.
Указанный порядок не применяется при реконструкции и по жилым домам, право на строительство которых приобретено инвесторами у городской администрации на конкурсной основе, в соответствии с требованиями, установленными статьей 447 ГК РФ, при реконструкции центральной части города, комплексной реконструкции и модернизации 5-этажных жилых домов первого периода индустриального домостроения, на основе инвестиционного контракта, а также осуществляемым строительством на муниципальные нужды за счет средств, консолидируемых правительством Москвы, средств благотворительных фондов и личных средств граждан очередников7.
В Санкт-Петербурге при предоставлении объектов недвижимости для целей жилищного строительства и объектов торгового или культурно-развлекательного назначения без проведения торгов инвестиционные условия в части перечисления денежных средств в бюджет города на развитие городской инфраструктуры определяются исходя из рыночной оценки, но не могут быть ниже минимального размера, который определяется:
- из расчета суммы, эквивалентной 80 дол. США по курсу Центрального банка РФ на день перечисления, за один кв. м. общей площади квартир и площади встроенных помещений, за исключением встроенных и пристроенных гаражей-автостоянок во вновь создаваемом объекте недвижимости.
- из расчета суммы, эквивалентной 100 дол. США по курсу Центрального банка РФ на день перечисления за один кв. м. площади земельного участка, предоставляемого для проектирования и строительства объекта торгового или культурно-развлекательного назначения.8
2) трансакционные издержки административных согласований при получении земельных участков, проектировании и сдаче объектов в эксплуатацию;
3) уплата процентов по кредитам.
С учетом этих затрат инвестора рентабельность затрат в строительстве будет ниже.