Вопросы для самопроверки

1. В чем заключается назначение анализа с целью выбора варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка?

2. Охарактеризуйте этапы проведения анализа с целью выбора варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

3. В чем сущность метода сравнения продаж для земельных участков?

4. Для оценки каких земельных участков применяются методы выделения и распределения?

5. Опишите последовательность действий при использовании метода предполагаемого использования для оценки земельных участков.

6. В чем состоят особенности оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка методом сравнения продаж?

7. В чем состоят особенности оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка при использовании методов капитализации земельной ренты, остатка, предполагаемого использования?

Основные понятия и определения

Анализ рынка недвижимости – выявление свойств рынка недвижимости, его количественных и качественных характеристик, внутренних и внешних взаимосвязей и взаимозависимостей.

Внешнее (или экономическое) устаревание – снижение стоимости объекта недвижимости вследствие негативного изменения внешней среды.

Вторичный рынок недвижимости – сегмент рынка недвижимости, объектом сделок на котором являются объекты недвижимости, уже бывшие в эксплуатации.

Заказчик - сторона, которая по договору строительного подряда поручает подрядчику в установленный договором срок построить определенный объект либо выполнить иные строительные работы и обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Затраты на воспроизводство - затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.

Затраты на замещение - затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Здание - архитектурно-строительный объект, назначением которого является создание условий (защита от атмосферных явлений и т.п.) для труда, жилья, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей.

Земельный участок – часть поверхности земли (в т.ч. почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Инвестор - субъект инвестиционной деятельности, осуществляющий вложение собственных, заемных или привлеченных средств в форме инвестиций и обеспечивающий их целевое использование.

Индекс - показатель, характеризующий изменение тех или иных сторон рынка недвижимости и измеряемый как отношение величины какого-либо параметра в текущем периоде к его величине в базовом периоде.

Мониторинг рынка недвижимости – систематический сбор сведений о состоянии рынка недвижимости по определенному широкому кругу параметров, имеющий своей целью выявление наиболее полной картины функционирования рынка, предоставление участникам рынка недвижимости необходимого и достаточного объема информации для принятия решений и позволяющего проводить анализ рынка как в целом, так и по его отдельным сегментам.

Наилучшее и наиболее эффективное использование недвижимости – такой вариант использования объекта, выбранный из возможных и оправданных, который возможен физически, правомочен юридически, осуществим финансово и обеспечивает либо наивысшую текущую стоимость объекта, либо наивысшую стоимость земли.

Недвижимое имущество, недвижимость - земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Объект - аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Параметр – характеристика определенного свойства рынка, получаемая непосредственно в процессе мониторинга рынка.

Первичный рынок недвижимости – сегмент рынка недвижимости, объектом сделок на котором выступают вновь создаваемые (и вновь созданные) объекты недвижимости.

Подрядчик - сторона по договору подряда, которая обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

Показатель — количественная характеристика отдельных сторон рынка недвижимости, которая может быть получена либо непосредственно при наблюдении за рынком, либо на основе обработки, обобщения и анализа рыночной информации.

Потенциальный валовой доход – это максимально возможный годовой доход, аккумулированный недвижимостью при 100 %-й загрузке площадей, предназначенных для сдачи в аренду, до вычета операционных издержек.

Предложение – количество выставленных на рынке объектов недвижимости для продажи, аренды или отчуждения в иной форме за определенный период времени.

Принадлежности - движимые по природе вещи, прикреплённые к недвижимому имуществу (земельному участку, зданию) и являющиеся его неотъемлемой (технологически или по закону, договору) частью.

Реквизиция — возмездное изъятие имущества по решению государственных органов в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер.

Рынок недвижимости – это совокупность механизмов, посредством которых передаются права на недвижимость и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и недвижимость распределяется между различными конкурирующими вариантами ее использования в процессе создания, обращения и использования объектов недвижимости.

Рыночная стоимость объекта недвижимости - наиболее вероятная цена, по которой объект может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Сегмент рынка недвижимости – составная часть рынка недвижимости, выделенная на основании заранее определенного значимого критерия и обладающая особенными, только ей присущими закономерностями в функционировании и развитии.

Собственность — экономическая категория, характеризующая вид имущественных отношений по поводу принадлежности (производства, распределения или присвоения) тех или иных материальных благ.

Сооружения - инженерно-строительные объекты, предназначенные для создания условий, необходимых для осуществления процесса производства, или для осуществления различных непроизводственных функций.

Спрос – количество объектов недвижимости, которое приобретатели (покупатели, арендаторы и пр.) хотели бы приобрести за определенный период времени.

Срок экономической жизни – период времени, в течение которого сумма доходов превышает сумму расходов на эксплуатацию объекта недвижимости.

Усовершенствования (улучшения) - любые произведённые с землёй изменения, в качестве которых могут выступать как усовершенствования самой земли в результате произведённых на ней работ (мелиорация, дренаж, комплексная инженерная подготовка к застройке), так и построенные на земле здания и сооружения.

Физический износ – утрата первоначальных эксплуатационно-технических характеристик (надёжности, прочности, устойчивости и др.) объекта (его элементов) в процессе его технической эксплуатации, обусловленная воздействием природно-климатических факторов и человеческой деятельности и приводящая к потере стоимости объекта.

Функциональное устаревание - несоответствие объекта современным стандартам (представлениям пользователей) с точки зрения архитектурно-планировочных решений, инженерного обеспечения, санитарно-гигиенических, экологических требований, применяемых материалов, конструкций, дизайна и т.д.