- •Глава 1. Понятие и особенности недвижимости
- •1.1. История возникновения понятия «недвижимость»
- •1.2. Основные аспекты понятия «недвижимость»
- •1.2.1. Недвижимость как материальный объект
- •Принадлежности
- •Пакет прав
- •Улучшения
- •1.2.2. Недвижимость как объект имущественных отношений
- •1.2.3. Экономический аспект понятия «недвижимость»
- •Недвижимость (экономический аспект)
- •Актив (источник дохода)
- •Вопросы для самопроверки
- •Глава 2. Рынок недвижимости: особенности и основы анализа
- •2.1. Понятие рынка недвижимости. Объекты и субъекты рынка
- •Субъекты рынка недвижимости
- •Институциональные участники рынка
- •Объекты рынка недвижимости
- •По формам собственности По сферам хозяйство вания По видам экономической деятельности По натурально-вещественному составу По целям собственника По функциональному назначению
- •-Для инвестиций;
- •Рыночные посредники:
- •Подрядчик
- •Инвестор
- •Покупатель
- •Продавец Арендатор, управляющий Арендодатель, собственник
- •2.2. Специфические черты рынка недвижимости
- •2.3. Основы анализа рынка недвижимости5
- •2.3.1. Типовые цели анализа рынка недвижимости
- •2.3.2. Показатели мониторинга рынка недвижимости
- •2.3.3. Классификация объектов недвижимости
- •Классификация объектов по качеству
- •Классификация объектов по размеру
- •Классификация объектов по местоположению
- •2.3.4. Использование методов математической статистики для целей анализа рынка недвижимости
- •Расчёт среднего значения
- •2.3.5. Источники данных о предложении и спросе
- •2.3.6. Абсолютные и относительные показатели рынка недвижимости
- •2.3.7. Циклы, периоды, фазы и стадии развития рынка недвижимости
- •Вопросы для самопроверки
- •Глава 3. Виды стоимости и принцыпы оценки недвижимости
- •3.1. Цели оценки и виды стоимости недвижимости
- •3.2. Принципы оценки недвижимости
- •Требования к проведению оценки
- •Вопросы для самопроверки
- •Глава 4. Основы теории стоимости денег во времени
- •Правило «72-х»
- •Глава 5. Основы доходного подхода к оценке недвижимости
- •5.1. Общие положения
- •5.2. Прогнозирование будущих доходов
- •5.2.1. Прогнозирование чистого операционного дохода (чод)
- •Реконструированный отчет собственника о пвд
- •5.2.2 Определение момента начала получения дохода, период получения доходов, риск
- •Период получения дохода и риск
- •5.2.3 Ожидаемая выручка от продажи объекта (реверсия)
- •5.3. Методы и техники капитализации дохода
- •5.3.1. Метод прямой капитализации
- •5.3.2. Метод капитализации по норме отдачи на капитал
- •Вопросы для самопроверки
- •Глава 6. Оценка недвижимости на основе сравнительного подхода
- •Вопросы для самопроверки
- •Глава 7. Затратный подход к оценке недвижимости
- •7.1. Сущность и сфера применения затратного подхода
- •Сфера применения затратного похода
- •7.2. Порядок применения затратного подхода
- •7.2.1. Расчет прямых и косвенных затрат инвестора
- •7.2.2. Определение величины предпринимательской прибыли инвестора, соответствующей требованиям рынка
- •Предпринимательская прибыль
- •Предпринимательский стимул – компенсация рисков инвестора
- •7.2.3. Методы расчета физического износа зданий
- •Порядок раздельного определения устранимого и неустранимого физического износа
- •7.2.4. Измерение функционального устаревания
- •7.2.5. Внешнее (экономическое) устаревание
- •Вопросы для самопроверки
- •Глава 8. Определение рыночной стоимости земельных участков
- •8.1. Анализ с целью выбора варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка
- •Этапы проведения анализа ннэи
- •8.2. Методы оценки рыночной стоимости земельных участков
- •Методы оценки земельных участков
- •Метод выделения
- •8.3. Особенности оценки права аренды земельного участка
- •Вопросы для самопроверки
- •Основные понятия и определения
- •Приложения
- •Федеральный стандарт оценки n 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (фсо n 1)»
- •Федеральный стандарт оценки n 3 «Требования к отчету об оценке» (фсо n 3)
2.3.3. Классификация объектов недвижимости
Сущность понятия «тип (класс) объекта»
При решении различных задач анализа рынка требуется определять показатели различной степени дифференциации и обобщения. Для этого вся совокупность объектов рынка (например, совокупность офисных помещений, проданных в определенном городе в течение месяца) должна быть разделена на группы (типы, классы) по качеству, размеру, местоположению, а иногда и по другим типологическим признакам (например, для новостроек — по степени готовности в момент продажи), т.е. должна быть проведена типизация объектов. Целью типизации является выделение групп однородных объектов — как по характеристикам (близких по физическим признакам, размерам, местоположению), так и по цене (имеющим как можно меньшие различия по цене, арендным ставкам).
В общем случае цена объекта (арендная ставка) на рынке зависит от его характеристик. Характеристики могут быть непрерывными и дискретными величинами и выражаться (на примере квартир в многоквартирных жилых домах):
числом (значения размера кухни, высоты потолка, декартовых координат местоположения, расстояния до ближайшей станции метро, и т.п.);
диапазоном чисел (диапазон значений периода строительства, высоты потолков, и т.п.);
количественным признаком (этажность дома, этаж расположения квартиры, число комнат, число санузлов, число балконов, и т.п.);
качественным признаком (материал несущих конструкций, материал наружных ограждений, тип санузла, тип планировки, ориентация окон во двор или на проезжую часть, и т.п.);
бинарным признаком «да-нет» (наличие лифта в доме, наличие телефона в квартире, состояние дома — после реконструкции, капремонта, и т.д.).
Разделим все характеристики по трём классификационным основаниям — качества, местоположения, размера:
Классификация объектов по качеству
Типизации жилой недвижимости по качеству
Как было отмечено выше, типизация (классификация) объектов производится, для данного сегмента рынка в данном городе один раз, и может корректироваться по мере необходимости.
Методика типизации жилья по качеству предусматривает три подхода, которые используются совместно, но в различной последовательности в зависимости от выбора аналитика:
- от конструкции;
-от комфортности проживания;
- от цены.
Если выбран в качестве первого шага подход «от конструкции», то необходимо изучить конструктивно - технологические характеристики и потребительские свойства жилого фонда города, выделить основные категории строений в зависимости от технологии постройки и внутри категории произвести разделение на типы и классы в зависимости от конструктивно-технологических особенностей и потребительских свойств.
2. При выборе второго подхода («от комфортности проживания») сначала формируется перечень классов качества жилья по комфортности проживания. Затем каждому из них присваивается в соответствие тот или иной конструктивный тип, и далее производится ценовая и объёмная сегментация рынка.
3. Наконец, при третьем подходе («от цены») анализ начинается с построения гистограммы распределения общей и удельной цены объектов. Поскольку гистограмма, как правило, оказывается полимодальной (что отражает неоднородность совокупности объектов по качеству), необходимо выделить одно-модальные группы (кластеры) однородных объектов и зафиксировать их ценовой диапазон и долю в общей совокупности. Далее каждой группе ставится в соответствие набор конструктивных типов (характеристик) жилья, входящего в данную группу. Наконец, группе присваивается класс качества, соответствующий данному уровню конструктивных характеристик, потребительских свойств и цены.
В зависимости от решаемой задачи анализа рынка или бизнес-задачи целесообразно выбирать различную степень сегментации рынка по классам качества жилья. Например, всё жильё крупного города можно разделить на три класса по комфортности проживания: элитное, повышенной комфортности и типовое. Целесообразно разработать многовариантную классификацию и использовать тот или иной вариант при необходимости.
Особенности классификации офисов
Одним из важнейших критериев отнесения объекта к тому или иному классу является его местоположение (только центр города для класса А и В, но объект такого же качества за пределами центра может быть отнесён только к классу С). В то же время современные офисные здания сегодня могут быть построены далеко от центра, и поэтому важно изучать и учитывать влияние местоположения на арендные ставки и цены отдельно от влияния качества объекта. Таким образом, целесообразно из требований к классу офиса характеристики местоположения исключить, оставляя лишь характеристики расположения (транспортная и пешеходная доступность и т.п.).
Сегодня на практике чаще всего используются следующие группы характеристик объектов офисной недвижимости, существенно влияющих на уровень цен и арендных ставок:
назначение объектов (принятые названия);
возраст здания;
расположение;
конструктивные решения;
планировочные решения;
архитектура и отделка (ремонт);
инженерия;
инфраструктура и сервис;
паркинг;
управление зданием.
Ниже приведены значения критериев качества офисных объектов при условии выделения шести классов офисов.
Разработанная совокупность критериев является необходимой и достаточной, несоответствие объекта хотя бы одному из критериев служит основанием для перевода его в нижний класс. Необходимо только отметить, что первый критерий — назначение здания — необходимо использовать осторожно, ориентируясь не на принятое в рекламе обозначение, а на фактическое состояние (табл. 2.2.).
Таблица 2.2.
Классификация офисных помещений по качеству
Класс |
Описание |
|
Критерии |
Значение |
|
А |
Назначение здания |
Бизнес-центры |
Возраст здания |
Новое строительство |
|
Расположние |
Первоклассное. Расположение на главных транспортных артериях и площадях, с удобным подъездом |
|
Конструктивные решения |
Монолитно-каркасное, металло-каркасное здание. Возможность установки фальшполов и подвесных потолков; высота от пола до пола следующего этажа не менее 3,6 м (не менее 2,7 м от фальшпола до подвесного потолка в законченном состоянии) |
|
Планировочные решения |
Оптимальные. Рациональная эффективная сетка колонн (расстояние между колоннами не менее 6 м), рациональное соотношение между колоннами и окнами |
|
Архитектура и отделка |
Индивидуальный (авторский) проект. Наружная отделка высококачественными материалами. Внутренняя отделка по индивидуальному заказу арендатора. Панорамное остекление |
|
Инженерия |
Высококачественная, зарубежных производителей. Автоматизированные системы жизнеобеспечения. Полностью контролируемый микроклимат в помещениях, поддержание постоянной температуры и влажности при помощи единой комбинированной системы вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха. Современные системы безопасности здания; UPS (источник бесперебойного питания). |
|
|
Инфраструктура и сервис |
Развёрнутая инфраструктура централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, средствами связи и телекоммуникации, конференц-залы, средства бытового обслуживания и отдыха. |
Паркинг |
Достаточное количество машиномест на подземной автостоянке. Охраняемые стоянки с числом мест не менее одного на 60 кв.м. офисных помещений. |
|
Управление зданием |
Профессиональное управление, отвечающее международным стандартам. Профессиональный опытный арендодатель. Здание содержится в безупречном состоянии, имеет собственные службы безопасности, управления и обслуживания. Наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации. |
|
В |
Назначение |
Бизнес-центры, офисные здания |
Возраст здания |
Бизнес-центры после 5-7 лет эксплуатации, или специальные новые офисные здания, или реконструированные особняки |
|
Расположние |
Несоответствие некоторым требованиям к классу А |
|
Конструктиные решения |
Монолитно-каркасные, металло-каркасные, кирпичные здания. Возможность установки фальшполов и подвесных потолков. |
|
Планировочные решения |
Несоответствие некоторым требованиям к классу А |
|
Архитектура и отделка |
||
Инженерия |
Полностью контролируемый микроклимат в помещениях, поддержание постоянной температуры при помощи единой комбинированной системы вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха; современные системы безопасности здания; UPS (источник бесперебойного питания). |
|
Инфраструктура и сервис |
Несоответствие некоторым требованиям к классу А |
|
Паркинг |
Парковка, обеспечивающая достаточное количество машиномест |
|
Управление зданием |
Управление зданием, отвечающее международным стандартам; профессиональный опытный арендодатель; наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации зданием |
|
С |
Назначение |
Офисные здания |
Возраст здания |
Устаревшие офисные здания, реконструированные здания иного назначения |
|
Расположение |
С недостатками в расположении (удалённость от транспортных артерий, неудобный подъезд) |
|
Конструктивные решения |
Возможность установки подвесных потолков |
|
Планировоч ные решения |
Достаточно эффективные поэтажные планы |
|
Архитектура и отделка |
Требований к архитектуре не предъявляется. Ремонт, соответствующий западным стандартам |
|
Инженерия |
Система предварительного охлаждения приточного воздуха или сплит-системы кондиционирования воздуха |
|
Инфраструк тура и севис |
Недостаточная инфраструктура обслуживания бизнеса и отдыха |
|
Паркинг |
Недостаточное количество машиномест |
|
Управление зданием |
Круглосуточная охрана; хорошая служба эксплуатации; опытный арендодатель |
|
D |
Назначение |
Нежилые помещения в административно-офисных зданиях, научно-исследовательских институтах, приспособленные под офисы |
Возраст здания |
Более 10 лет |
|
Расположние |
Требования не предъявляются |
|
Конструктивные решения |
||
Планировоч ные решения |
||
Архитектура и отделка |
Более или менее качественный ремонт |
|
Инженерия |
Устаревшие инженерные коммуникации |
|
Инфраструк тура и севис |
Требования не предъявляются |
|
Паркинг |
||
Управление зданием |
Отсутствие специализированных служб эксплуатации и жизнеобеспечения |