- •Глава 1. Понятие и особенности недвижимости
- •1.1. История возникновения понятия «недвижимость»
- •1.2. Основные аспекты понятия «недвижимость»
- •1.2.1. Недвижимость как материальный объект
- •Принадлежности
- •Пакет прав
- •Улучшения
- •1.2.2. Недвижимость как объект имущественных отношений
- •1.2.3. Экономический аспект понятия «недвижимость»
- •Недвижимость (экономический аспект)
- •Актив (источник дохода)
- •Вопросы для самопроверки
- •Глава 2. Рынок недвижимости: особенности и основы анализа
- •2.1. Понятие рынка недвижимости. Объекты и субъекты рынка
- •Субъекты рынка недвижимости
- •Институциональные участники рынка
- •Объекты рынка недвижимости
- •По формам собственности По сферам хозяйство вания По видам экономической деятельности По натурально-вещественному составу По целям собственника По функциональному назначению
- •-Для инвестиций;
- •Рыночные посредники:
- •Подрядчик
- •Инвестор
- •Покупатель
- •Продавец Арендатор, управляющий Арендодатель, собственник
- •2.2. Специфические черты рынка недвижимости
- •2.3. Основы анализа рынка недвижимости5
- •2.3.1. Типовые цели анализа рынка недвижимости
- •2.3.2. Показатели мониторинга рынка недвижимости
- •2.3.3. Классификация объектов недвижимости
- •Классификация объектов по качеству
- •Классификация объектов по размеру
- •Классификация объектов по местоположению
- •2.3.4. Использование методов математической статистики для целей анализа рынка недвижимости
- •Расчёт среднего значения
- •2.3.5. Источники данных о предложении и спросе
- •2.3.6. Абсолютные и относительные показатели рынка недвижимости
- •2.3.7. Циклы, периоды, фазы и стадии развития рынка недвижимости
- •Вопросы для самопроверки
- •Глава 3. Виды стоимости и принцыпы оценки недвижимости
- •3.1. Цели оценки и виды стоимости недвижимости
- •3.2. Принципы оценки недвижимости
- •Требования к проведению оценки
- •Вопросы для самопроверки
- •Глава 4. Основы теории стоимости денег во времени
- •Правило «72-х»
- •Глава 5. Основы доходного подхода к оценке недвижимости
- •5.1. Общие положения
- •5.2. Прогнозирование будущих доходов
- •5.2.1. Прогнозирование чистого операционного дохода (чод)
- •Реконструированный отчет собственника о пвд
- •5.2.2 Определение момента начала получения дохода, период получения доходов, риск
- •Период получения дохода и риск
- •5.2.3 Ожидаемая выручка от продажи объекта (реверсия)
- •5.3. Методы и техники капитализации дохода
- •5.3.1. Метод прямой капитализации
- •5.3.2. Метод капитализации по норме отдачи на капитал
- •Вопросы для самопроверки
- •Глава 6. Оценка недвижимости на основе сравнительного подхода
- •Вопросы для самопроверки
- •Глава 7. Затратный подход к оценке недвижимости
- •7.1. Сущность и сфера применения затратного подхода
- •Сфера применения затратного похода
- •7.2. Порядок применения затратного подхода
- •7.2.1. Расчет прямых и косвенных затрат инвестора
- •7.2.2. Определение величины предпринимательской прибыли инвестора, соответствующей требованиям рынка
- •Предпринимательская прибыль
- •Предпринимательский стимул – компенсация рисков инвестора
- •7.2.3. Методы расчета физического износа зданий
- •Порядок раздельного определения устранимого и неустранимого физического износа
- •7.2.4. Измерение функционального устаревания
- •7.2.5. Внешнее (экономическое) устаревание
- •Вопросы для самопроверки
- •Глава 8. Определение рыночной стоимости земельных участков
- •8.1. Анализ с целью выбора варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка
- •Этапы проведения анализа ннэи
- •8.2. Методы оценки рыночной стоимости земельных участков
- •Методы оценки земельных участков
- •Метод выделения
- •8.3. Особенности оценки права аренды земельного участка
- •Вопросы для самопроверки
- •Основные понятия и определения
- •Приложения
- •Федеральный стандарт оценки n 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (фсо n 1)»
- •Федеральный стандарт оценки n 3 «Требования к отчету об оценке» (фсо n 3)
7.2.5. Внешнее (экономическое) устаревание
Внешнее (или экономическое) устаревание – это снижение стоимости объекта недвижимости вследствие негативного изменения внешней среды. Существенными факторами, влияющими на величину внешнего износа, являются непосредственная близость к объектам, несущим потенциальную или реальную угрозу различного характера: предприятиям, очистным сооружениям, бензоколонкам, железнодорожным станциям, больницам, школам и пр. Кроме того, причинами внешнего износа могут выступать, например, действия (или бездействие) правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования, приводящие к снижению инвестиционной активности, и другие неблагоприятные изменения на рынке занятости, образования и т. д.
Если физический износ и в определенной степени функциональное устаревание можно устранить путем капитального ремонта, реконструкции или модернизации здания, то устаревание внешнее всегда неустранимо.
Для определения величины внешнего устаревания применяют два метода:
метод сравнения продаж подобных объектов при наличии и без внешних воздействий;
метод капитализации потери дохода, вызванный внешним воздействием.
При наличии достаточного количества рыночной информации метод сравнения продаж предпочтителен.
Например, расчет внешнего износа на основе анализа парных продаж (ден.ед.):
А. Цена четырехкомнатной квартиры вдали от инфекционной больницы |
192000 |
Б. Цена трехкомнатной квартиры вблизи инфекционной больницы |
178000 |
В. Цена четырехкомнатной квартиры вдали от инфекционной больницы |
195000 |
Г. Цена трехкомнатной квартиры вдали от инфекционной больницы |
187000 |
Разница в цене между В и Г всего: |
8000 |
Разница в цене между А и Б всего: в том числе: |
14000 |
обусловленная размером квартир: (В-Г) |
8000 |
обусловленная близостью инфекционной больницы: 14000-(В-Г) |
6000 |
Снижение суммы внешнего износа, связанное с прочими улучшениями четырехкомнатной квартиры (на 20 % от 6000) |
4800 |
Процент внешнего устаревания, вызванный близостью инфекционной больницы, %: (4800 : 192 000) ·100 |
2,5 |
Использование метода капитализации потери дохода предполагает распределение внешнего устаревания между землей и улучшениями. При этом сначала определяется потеря дохода всей собственности за счет внешних воздействий. Затем рассчитывается доля потерь, приходящаяся на здание (ΔЧОДЗД), которая капитализируется по ставке капитализации для зданий (RЗД), и представляет собой искомую величину внешнего устаревания:
Накопленный износ объекта определяется путем суммирования всех трех видов износа: физического, функционального и внешнего:
ИНак=ИФиз+ИФ+ИВ
Этап 6. Расчет остаточной стоимости здания как разницы между результатами по 4 и 5 этапам.
На данном этапе реализации затратного подхода к оценке недвижимости необходимо из полной восстановительной стоимости объекта, определенной на четвертом этапе, вычесть величину совокупного износа, чтобы получить стоимость объекта недвижимости с учетом износа.
Этап 7. Расчет стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости земельного участка и остаточной стоимости улучшения.
На этом последнем этапе затратного подхода определяется искомая стоимость объекта недвижимости путем суммирования стоимости земельного участка и стоимости улучшения с учетом износа, полученной на предыдущем этапе:
V = Vзем + СЗ (СВ) + ДП – Инак.