Глава 2. Особенности совершения сделок по дарению

1. Особенности совершения сделки по дарению жилого помещения.

Правовое регулирование сделок по дарению недвижимости, включая жилые помещения, осуществляется в соответствии с гл. 32 части второй ГК РФ.

Сущность договора дарения состоит в том, что одна из сторон сделки (даритель) обязуется безвозмездно (в качестве дара) передать принадлежащую ей вещь в собственность другой стороны (одаряемого). При этом предметом договора дарения может быть и принадлежащее дарителю на праве собственности жилое помещение.

Формально для совершения сделки по дарению необходимо только согласие сторон. Даритель изъявляет намерение безвозмездно передать законно принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение одаряемому, а последний, в свою очередь, должен выразить согласие на принятие дара (соответствующее положение содержится в ст. 572 ГК РФ). Вместе с тем ГК РФ устанавливает ряд ограничений на совершение дарения жилых помещений: такие сделки не могут совершаться от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями, а передаваемое в дар жилое помещение не может предназначаться одаряемым из числа лиц, перечисленных в пп. 2 и 3 ст. 575 ГК РФ.

Дарение жилого помещения, находящегося в общей совместной собственности (например, квартира, приватизированная с участием обоих супругов), допускается только с согласия всех участников совместной собственности. Несоблюдение этого требования может послужить поводом для признания (по требованию сособственника, согласие которого на совершение сделки получено не было) дарения недействительным. Согласие на совершение дарения дается в письменной форе и подлежит нотариальному удостоверению.

Необходимо также обратить внимание на ситуацию, в соответствии с которой дарение от имени дарителя производится на основании доверенности. В соответствии с п. 5 ст. 576 ГК РФ такая доверенность, помимо обычных сведений, должна в обязательном порядке содержать сведения о предмете сделки (о передаваемом в дар жилом помещении) и личности одаряемого (например, его фамилии, имени, отчестве и дате рождения).

С учетом положений ст. 574 ГК РФ договор дарения жилого помещения целесообразно совершать в письменной форме. Указанная статья предписывает совершение договора дарения в письменной форме только в отношении сделок, в которых в качестве дарителя участвует юридическое лицо (при этом стоимость дара превышает пять установленных законом МРОТ), а также в случае включения в договор обещания дарения в будущем. Однако письменная форма договора дарения несет в себе очевидные преимущества для обеих сторон сделки. Одаряемый, имея на руках письменный договор, может защитить предмет сделки от возможных притязаний со стороны третьих лиц (например, в случае, если на подаренное жилое помещение после смерти дарителя попытаются заявить свои права наследники), а даритель, в случае необходимости, отменить дарение.

При ознакомлении с проектом договора необходимо обратить внимание и на то, в какой форме включено в документ условие о передаче жилого помещения. Поскольку в соответствии с п. 3 ст. 572 ГК РФ договор дарения, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, рассматривается в качестве ничтожного (и к предмету дарения в этом случае применяются правила законодательства о наследовании), следует предусмотреть передачу отдариваемого жилого помещения от дарителя к одаряемому, например, непосредственно после подписания договора его сторонами. При этом фактическое вступление договора дарения в силу будет иметь место только с момента регистрации права собственности на подаренное жилое помещение.

Кроме того, в договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого. И наконец, в договоре дарения следует определить порядок передачи подаренного жилого помещения от дарителя к одаряемому. Передача дара осуществляется посредством его вручения, символической передачи (вручение ключей и т.п.) либо вручения правоустанавливающих документов, но не ранее подписания договора сторонами.

Законность сделки по дарению жилого помещения подтверждается соответствующими документами. С этой целью даритель, в частности, предъявляет:

- свидетельство о государственной регистрации права собственности на передаваемое в дар жилое помещение;

- правоустанавливающий документ на жилое помещение (например, договор о передаче жилого помещения в собственность в порядке приватизации);

- выписку из домовой книги;

- копию лицевого финансового счета;

- выписку из ЕГРП;

- справку БТИ;

- если требуется - надлежащим образом оформленные разрешения (согласия) на совершение сделки, справку об уплате налога на имущество.

После подписания сторонами сделки договор дарения подлежит государственной регистрации.

Необходимо рассмотреть некоторые важные особенности совершения сделки по дарению жилого помещения. Прежде всего, остановлюсь на ситуации, предполагающей совершение в момент сделки по дарению одного жилого помещения, так называемой встречной сделки, в соответствии с которой одаряемый (по первой сделке) уже сам выступает в качестве дарителя, а даритель (по первой сделке) - в качестве одаряемого. Наличие встречной передачи жилых помещений дает основание заинтересованным лицам не признавать соответствующие договора в качестве договоров дарения.

Отмечу, что договор дарения жилого помещения, подготовленный с учетом вышеизложенных правил, уже после его подписания сторонами может быть признан расторгнутым по основанию, предусмотренному ст. 573 ГК РФ. При этом должны быть выполнены, по меньшей мере, два условия:

- одаряемый отказался от принятия дара до момента передачи последнего, что должно подтверждаться соответствующим положением договора дарения;

- отказ от дара должен быть совершен в письменной форме.

В случае если договор дарения прошел процедуру государственной регистрации, отказ от принятия дара также подлежит государственной регистрации. Если в связи с отказом одаряемого принять в дар соответствующее жилое помещение даритель понес реальный ущерб, последний, ссылаясь на письменный договор, вправе требовать его возмещения.

При определенных обстоятельствах даритель вправе отменить дарение. Это право предоставлено дарителю ст. 578 ГК РФ. В соответствии с указанной статьей даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил одно из нижеперечисленных действий:

- совершил покушение на жизнь дарителя (в случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя);

- совершил покушение на жизнь кого-либо из членов семьи или близких родственников дарителя;

- умышленно причинил дарителю телесные повреждения;

- обращается с подаренным жилым помещением, сохраняющим для дарителя неимущественную ценность (например, даритель по-прежнему живет в подаренной квартире, которую одаряемый подвергает перепланировке и т.п.), неподобающим образом, создавая тем самым угрозу его безвозвратной утраты.

В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренное жилое помещение дарителю, при условии, что к моменту отмены дарения оно сохранилось в натуре, то есть не было продано или обменено на другое жилое помещение либо другую вещь (например, на дачу, земельный участок, гараж и прочее)¹.