Право собственности на общее имущество собственников в многоквартирном доме

Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Многоквартирный дом состоит из:

• жилых помещений(квартир или комнат, если это общежитие, помещения могут принадлежать на праве собственности как физическим так и юридическим лицам — частным или государственным организациям или Департаменту Жилищной Политике и Жилищного Фонда г. Москвы).

• нежилых помещений (как правило помещения, расположенные на первых этажах зданий, и принадлежащие Департаменту Имущества Города Москвы — ДИГМ, различным юридическим лицам или гражданам)

Иные помещения, не являющиеся частями квартир и обслуживающие более одного помещения, в том числе лестничные площадки, лифты, чердаки и подвалы в которых имеется инженерное оборудование, обслуживающее более одного помещения, ограждающие и несущие конструкции, земельный участок на котором расположен многоквартирный дом и иное общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.

Инженерные системы и коммуникации.

Полный список общего имущества в многоквартирном доме для каждого типа здания индивидуален, например в одних домах есть лифт, в других нет, один дом снабжён системой дымоудаления и противопожарной автоматикой, а в другом не установлено по причине малоэтажности и т. д. Перечень общего имущества в многоквартирном доме в самом общем виде указан в ст.36 Жилищного Кодекса РФ, более подробный перечень имущества, которое в обязательном порядке должно присутствовать в многоквартирном доме указан в Постановлении Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491. Помимо Жилищного Кодекса РФ и Постановления Правительства РФ состав общего имущества, конкретно для дома, определяется самими жителями, органами местного самоуправления и органами государственной власти.

Многоквартирный дом как объект недвижимого имущества это долевая собственность лиц[2] — собственников помещений в таком доме

В каждом многоквартирном доме имеется имущество общего пользования (общее имущество дома), как то, например: лестницы, коридоры, чердаки, подвалы, колясочные и т.п.

Действующим жилищным законодательством РФ установлено правило, согласно которому общее имущество многоквартирного дома принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в таком доме.

При этом под общим имуществом многоквартирного дома законодательством понимаются помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения, в том числе:

• межквартирные лестничные площадки;

• лестницы;

• лифты;

• лифтовые и иные шахты;

• коридоры;

• технические этажи;

• чердаки;

• подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

• крыши;

• ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома;

• механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за его пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

• земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Таким образом, все вышеперечисленное имущество является собственностью собственников помещений в многоквартирном доме и именно им принадлежит право владения, пользования и распоряжения таким имуществом.

В частности, собственники помещений в доме вправе не только по своему усмотрению использовать общие помещения в доме, но и в определенных пределах осуществлять их перепланировку и реконструкцию. Это может осуществляться, например, путем присоединения чердачных помещений к жилым помещениям или путем расширения, надстройки дома, увеличения площади чердачных помещений с целью создания в них объектов благоустройства дома (зимних садов, фитнесс-площадок, веранд и т.п.) или создания нежилых помещений, которые могут быть сданы в аренду.

Кроме того, крайне важное значение для собственников помещений имеет и то, что земельный участок многоквартирного дома с определенного законодательством момента также является их собственностью. При этом такой земельный участок должен включать не только площадь застройки жилого дома, на нем расположенного, но и площади элементов озеленения, благоустройства, иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объектов. Право собственности на земельный участок дает собственникам помещений в доме значительные правомочия в части владения, пользования и распоряжения таким участком. В частности, исключительно по их усмотрению на данном земельном участке может осуществляться строительство, например, гаражей и иных объектов инфраструктуры и благоустройства жилого дома. Кроме того, возможно осуществить реконструкцию уже имеющихся на участке сооружений, предназначенных для обслуживания такого дома (трансформаторные подстанции и т.п.), с целью создания, например, объектов нежилого назначения для сдачи их в аренду. При этом следует отметить, что любое строительство на земельном участке многоквартирного дома, осуществленное без ведома и согласия собственников помещений в таком доме, будет являться незаконным. Вместе с тем, практическая реализация указанных выше правомочий возможна при наличии следующих взаимосвязанных условий: возникновения права собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок; формирования границ земельного участка многоквартирного дома с учетом прилегающей озелененной и благоустроенной территории, на которой, в том числе находятся объекты, предназначенные для обслуживания такого дома.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в этом доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений, расположенных в доме, путем его реконструкции.

По решению, принятому на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, объекты общего имущества такого дома могут быть переданы в пользование иным лицам, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка, если необходимо обеспечить доступ других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие Жилищного кодекса России. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.