Порядок определения долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире

Право общей долевой собственности на общее имущество коммунальной квартиры возникает в силу приобретения комнаты в коммунальной квартире и не требует самостоятельной регистрации. Право собственности на всю коммунальную квартиру не возникает, за исключением случаев, когда коммунальная квартира в связи с приобретением всех помещений в ней одним собственником трансформируется в единый объект - квартиру, право собственности на которую подлежит государственной регистрации.

Доля в праве на общее имущество в коммунальной квартире следует судьбе комнаты (комнат) и не может быть выделена, отчуждена отдельно от жилого помещения, как и общее имущество в многоквартирном доме. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты пропорциональна размеру общей площади этой комнаты (ст. 42 ЖК РФ). Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату. При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты.

Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:

1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;

2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.

При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом.

В отличие от осуществления права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, сособственник общего имущества в коммунальной квартире имеет преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты. Это право применяется при отчуждении комнаты путем заключения договора купли-продажи или мены и не используется при заключении договора дарения. В соответствии со статьей 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу и указать цену и другие условия, на которых продает ее. Если в течение месяца остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

При продаже комнаты постороннему лицу для регистрации перехода права собственности в регистрирующий орган должны быть представлены документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою комнату с указанием цены и других условий, на которых продает ее. К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных собственников комнат в коммунальной квартире от покупки комнаты и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. Если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных собственников комнат в коммунальной квартире от покупки комнаты, то регистратор прав обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом остальных собственников, если в день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек.

Заключение

В ходе исследования современного института права общей долевой собственности в целом и права общей долевой собственности, возникающей на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, сделаны следующие выводы.

Современному законодательству соответствуют три вида общей собственности: общая совместная собственность, общая собственность собственников помещений в многоквартирном доме, общая долевая собственность. Критерием разграничения служит влияние категории «доля» на осуществление сособственниками своих правомочий. Значение данного критерия проявляется в следующем:

- для общей совместной собственности характерно отсутствие какой-либо зависимости реализации правомочий сособственника от доли;

- для общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме характерно то, что, с одной стороны, размер доли влияет на возможность устанавливать порядок владения, пользования и распоряжения общим имуществом, но, с другой стороны, сособственник существенным образом ограничен в реализации своих правомочий, так как долю нельзя выделить, наложить на нее взыскание, продать и т. д;

- для общей долевой собственности категория «доля» имеет ключевое значение. Размер доли предопределяет особенности осуществления правомочий собственника.

Доля, принадлежащая сособственнику в правоотношении общей долевой собственности, представляет собой «долю в стоимости общего имущества». Необходимо различать «идеальные и реальные доли». Идеальная доля - это доля в стоимости общего имущества, принадлежащая конкретному сособственнику, реальная доля - определенная часть общего имущества, находящаяся в фактическом пользовании сособственника, если такое пользование с учетом особенностей общего имущества и размера доли является возможным.

В силу специфики общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме принцип «единогласия» для принятия решений о владении, пользовании и распоряжении общим имуществом не приемлем. Поэтому предлагаю исключить ч. 3 ст. 36 и ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, так как механизм, предусмотренный для реализации данных правовых норм, не соответствует их содержанию, и данные нормы противоречат п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ.

Регулирование представительства, возникающего при осуществлении непосредственного управления многоквартирным домом, должно осуществляться только нормами ГК РФ. В связи с этим в ч. 3 ст. 164 ЖК РФ необходима отсылка к статье 185 ГК РФ.

Не являющиеся членами товарищества собственников жилья собственники помещений в многоквартирном доме, в котором ТСЖ создано, должны вносить плату за помещение в том же размере, что и члены товарищества. В связи с этим необходимо законодательно закрепить обязанность такого собственника заключать договор об оплате жилого помещения и коммунальных услуг с ТСЖ. Необходимо внести в изменения в ст. 143 ЖК РФ, дополнить ее ч. 4 следующего содержания: «Собственник жилого помещения в многоквартирном доме, не являющийся членом ТСЖ, обязан заключить с ТСЖ договор об оплате жилого помещения в месячный срок с момента создания ТСЖ либо приобретения права собственности на помещение в данном многоквартирном доме. Размер платы за жилое помещение не зависит от членства в товариществе и устанавливается в соответствии со статьей 154 настоящего Кодекса».

Решение общего собрания членов ТСЖ о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме является правомерным, если все собственники помещений в многоквартирном доме являются членами ТСЖ, в противном случае данное решение должно приниматься на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Необходимо законодательно обозначить сферы компетенции указанных собраний, исключающих их взаимное пересечение. Внести изменения в п. 12 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ: «К компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относится принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество, если членами ТСЖ являются все собственники помещений в данном доме».

В силу того, что товарищество собственников жилья создается и действует в соответствии с ЖК РФ, необходимо изменить формулировку 291 ГК РФ следующим образом:

«1. Собственники помещений в многоквартирном доме для совместного управления, обеспечения эксплуатации такого дома, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом могут создавать товарищество собственников жилья.

2. Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с положениями Жилищного Кодекса».

Возможно, после принятия поправок в Жилищный Кодекс часть проблем взаимодействия между собственниками с одной стороны и управляющим товариществом и управляющей организацией с другой будут менее напряженными. Так в проекте закона более детально прописаны вопросы создания ТСЖ, конкретизированы права и обязанности собственников помещений, права и обязанности собственников - членов ТСЖ, вопросы управления общим имуществом многоквартирного дома, контроля над деятельностью ТСЖ, ответственность членов правления.