Тема: Подходы и методы оценки недвижимости

Задача 1.

Определить стоимость объекта недвижимости, используя затратный подход, если известны следующие данные:

• площадь здания 1 тыс. м² (стоимость 1 м² 62 у.е.);

• площадь гаража 300 м² (стоимость м² 26 у.е.);

• стоимость других сооружений 10 тыс. у.е.;

• физический износ здания 10 тыс. у.е.;

• функциональный износ здания 4 тыс. у.е.;

• стоимость участка земли 60 тыс. у.е..

Задача 2.

Определить вариант наилучшего использования свободного участка земли площадью 10 000 м². Имеется следующая информация о предполагаемых вариантах использовании участка:

• строительство многоквартирного дома (70 квартир). Стоимость одной квартиры составит 22 000 у.е.. Затраты на строительство — 1 160 000 у.е..

• разбивка на участки под строительство коттеджей. Возможное количество участков — 25. Стоимость одного участка — 5 600 у.е.. Стоимость юридических и инженерных услуг при разбивке на участки составит — 28 000 у.е..

• размещение на участке склада площадью 8 700 м². Чистый доход от продажи 1 м² объекта составит 34 у.е.. Затраты на строительство ограждения составят 57 000 у.е..

• организация уличной торговли. Стоимость 1 фронтального метра составит 1070 у.е..

Задача 3.

Определить величину накопленного износа методом сравнения продаж. Величина накопленного износа определяется как разница между стоимостью нового строительства и стоимостью сооружений на дату оценки.

Имеются следующие данные по сравнительным продажам:

Таблица 1

Информация по объектам-аналогам

	Объект А	Объект В	Объект С
Цена продажи (полное владение)	200 000	150 000	350 000
Стоимость участка	50 000	30 000	100 000
Стоимость нового строительства на дату оценки	220 000	180 000	360 000

Расчет накопленного износа представить в таблице 2:

Таблица 2

Определение накопленного износа

	Объект А	Объект В	Объект С
Цена продажи (полное владение)
Стоимость участка
Настоящая стоимость сооружений
Стоимость нового строительства на дату оценки
Настоящая стоимость сооружений
Накопленный износ
Накопленный износ, как процент от стоимости строительства

Задача 3.

Определить стоимость объекта недвижимости методом сравнительных продаж. Результаты оформить в виде таблицы.

Таблица 1

Определение стоимости объекта недвижимости методом сравнительных продаж

Элемент сравнения	Объект оценки	Объекты – аналоги
		№1	№2	№3
Цена продажи, руб.		6 864 000	4 696 000	2 967 000
Время продажи	01.01.06	01.12.05.	01.11.05.	05.12.05.
Поправка на время продажи
Скорректированная стоимость
Местоположение	29 оценочная зона	29 оценочная зона	24 оценочная зона	25 оценочная зона
Поправка на местоположение		0	+23%	+40%
Скорректированная стоимость
Право собственности	полное	полное	полное	полное
Корректировка
Скорректированная стоимость
Условия продажи	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Корректировка
Скорректированная стоимость
Назначение	офис	офис	офис	офис
Корректировка
Скорректированная стоимость
Масштаб	2615,5	2202,3	1772	1850
Поправка на масштаб
Скорректированная стоимость
Износ	45	41	34	52
Поправка на износ
Скорректированная стоимость
Итоговая величина
Удельные веса		0,4	0,2	0,4
Итоговая величина стоимости

Формулы для расчета поправок:

Поправки на масштаб рассчитываются по следующей формуле:

П_{масштаб} =-0,02536х (S_об – S_{аналога}),

где П _{масштаб} – поправка на масштаб;

S_об – площадь объекта аналога;

S_{аналога} – площадь аналога.

Определение скорректированной стоимости рассчитывается по формуле:

С_скор.=(С_{аналога} / S_{аналога} + П_{масштаб}) х S_об

где С_скор - скорректированная стоимость;

С_{аналога} - стоимость аналога;

П _{масштаб} – поправка на масштаб;

S_об – площадь объекта аналога;

S_{аналога} – площадь аналога.

Поправка на износ учитывает разницу в возрасте зданий. Рассчитывается по следующей формуле:

П_износ= (100 — И_об.)/(100 — И_{аналога}),

где П_износ - поправка на износ;

И _об – износ объекта оценки;

И _{аналога} – износ аналога.

Задача 4.

Необходимо оценить двухэтажный офис используя среднеарифметическое значение валового рентного мультипликатора. Потенциальная валовая рента от использования данного офиса составляет 100 тыс. долл. Имеется рыночная информа­ция о продаже 3 объектов, сопоставимых с оцениваемым (в долл.):

Объекты	Продажная цена, д.е.	Потенциальная валовая рента, д.е.	Валовой рентный мультипликатор
№ 1	600000	100000	?
№ 2	750000	128000	?
№ 3	450000	74000	?

При расчете использовать формулу:

ВРМ = стоимость недвижимости (цена) / валовая рента

Задача 5.

Определить, с использованием технологии затратного подхода стоимость дачи площадью 100 м² с гаражом площадью 60 м².

Стоимость 1 м² здания = 200 долл. Стоимость 1 м² гаража = 100 долл. Стоимость всех других сооружений на даче = 2000 долл.

Устранимый физический износ дачи = 3000 долл.

Неустранимый физический износ дачи = 2000 долл. Устранимое функциональное устаревание = 1000 долл. Рыночная стоимость земельного участка = 5000 долл.

Задача 6.

Какова общая стоимость офиса, определенная с помощью затратного подхода, если стоимость участка земли составляет 180 000 руб., первоначальная стоимость здания — 1 500 000 руб., функциональный износ 12 % от первоначальной стоимости.

До оценки здание использовалось 7 лет с начала его постройки. Норма амортизационных отчислений 5 % от первоначальной восстановительной стоимости. Амортизация начисляется линейным методом.

Задача 7.

Определите стоимость объекта недвижимости, (магазина), методом сравнения продаж. Исходные данные для расчета приведены в таблице 1:

Показатель	Объект оценки	Сравнимые продажи
		№1	№2
Цена продажи магазина (без стоимости мебели), млн. руб.		80	150
Передача права на собственность	Полное владение	Полное владение	Полное владение
Условия финанси­рования	рыночные	рыночные	рыночные
Условия продажи	рыночные	рыночные	рыночные
Состояние рынка (время)	6мес.	6мес.	12мес.
Уровень инфляции в год	+20%	+20%	+20%
Месторасположение	тоже	тоже	тоже
Физическая характеристика:
площадь, кв. м.	600	300	500
Экономическая характеристика:
Уровень рентабельности (прибыль от реализации к товарообороту), %		6	8
Стоимость мебели, млн.руб.	80	-	-

Расчет оформите в виде таблицы 2.

Таблица 2