1. Теоретические основы ипотечного страхования

1.1. Понятие и классификация страхования банковских рисков

В настоящее время имеются разнообразные продукты, ориентированные на страхование банковских рисков. Анализируя их, можно объединить два критерия: объект страхования (личность, имущество, ответственность) и источник страхования (внутренний — сам банк; внешний — клиенты, контрагенты банка). Это позволяет дифференцировать страховые продукты по видам в соответствии с общепринятой классификацией (личное страхование, имущественное страхование, страхование ответственности), выделить заинтересованных участников процесса, а также участников, на которых ложатся финансовые затраты страхования (табл. 1.1).

Таблица 1.1

Типичные виды страхования, используемые в банковской практике*

Типы страхования	Страховые продукты для банков (внутренний по отношению к банку источник)	Страховые продукты для клиентов, контрагентов банка (внешний по отношению к банку источник)
Личное страхование	- страхование от несчастных случаев и болезней, медицинское страхование персонала	- страхование жизни и трудоспособности заемщиков
	- страхование жизни персонала
Имущественное страхование	- страхование нефинансовых ценностей банка	- страхование залогов
	- страхование ценностей при хранении и перевозке	- страхование держателей банковских карт
	- комплексное страхование банка от криминальных рисков
	- страхование от электронных и компьютерных преступлений
	- страхование финансовых рисков
	- страхование эмитентов карт
	- страхование от несанкционированных действий сотрудников банка
	- страхование убытков от перерыва в коммерческой деятельности

Окончание табл. 1.1

Типы страхования	Страховые продукты для банков (внутренний по отношению к банку источник)	Страховые продукты для клиентов, контрагентов банка (внешний по отношению к банку источник)
Страхование ответственности	- страхование профессиональной ответственности	- страхование ответственности за непогашение долга банку
	- страхование ответственности руководства банка	- страхование профессиональной ответственности контрагентов
	- страхование ответственности за непогашение банком своих долговых обязательств	- страхование ответственности руководства банков-контрагентов
	- страхование вкладов

*Источник: [20, с. 51]

Необходимость страхования для кредитных организаций заключается в самой банковской деятельности, рисковой изначально. Обычно страхуются те риски, на которые банк повлиять не может. Кроме того, банки привлекают страховые компании для расширения продуктовой линейки и предоставления своим клиентам новых услуг (см. рис. 1.1).

Рис. 1.1. Выгоды от взаимодействия банков и страховых компаний*

*Источник: составлено автором по данным [15]

Деловое сотрудничество тандем «банк — страховщик» позволяет модифицировать банковские продукты, делая их более гибкими в отношении принимаемого банком риска, создавать новые виды страхования, ориентированные на страхование рисков экономического характера, создавать факторы, определяющие спрос на банковские продукты и услуги. В ходе совместной деятельности банков и страховых компаний клиент получает максимально удобный и полный комплекс услуг, дополняющих друг друга таким образом, чтобы в целом продуктивность обслуживания значительно возросла. Единственный минус использования страхования в банковской практике — удорожание продукта для клиента либо дополнительные расходы для банка.

Разные авторы по-разному определяют такое понятие как ипотечное страхование. Так, например, Камышев А.В. [19, с. 25] под ипотечным страхованием понимает особый вид страхования кредитного риска, защищающий ипотечного кредитора от убытков, возникших в результате дефолта заемщика и последующей продажи залогового имущества, т. е. инструментом снижения LGD.

Ипотечное страхование, по мнению А.Д. Языкова, — это страхование риска убытков у кредитора, которые могут возникнуть в случае дефолта ипотечных заемщиков и последующей реализации заложенного имущества (недостаток средств от реализации заложенного имущества и невозможность довзыскать с заемщика остаток средств) [32, с. 14].

Исходя из этого, мы можем дать следующее авторское определение ипотечного страхования — это разновидность страхования рисков кредитора, возникающих из-за неплатёжеспособности ипотечного заемщика.

Термин «ипотечное страхование» закрепился за сегментом кредитных рисков, и его не следует путать с иными видами страхования, сопровождающими ипотечный кредит (имущество, титул, несчастный случай — в составе комплексного ипотечного страхования, которое в статье не рассматривается).

В силу особенностей российского законодательства ипотечное страхование реализуется через страхование ответственности заемщика (страхователь — заемщик, выгодоприобретатель — кредитор) и через страхование финансовых рисков кредитора (страхователь и выгодоприобретатель — кредитор). В зарубежной практике ипотечное страхование — отдельный вид страхования, страхователем (плательщиком страховой премии) по которому может выступать как заемщик, так и кредитор.

Ипотечное страхование, предметом и целью которого является покрытие длительного кредитного риска по ипотечным кредитам, играет важную роль как на первичном, так и на вторичном ипотечном рынке ипотеки. Реализация этого риска зависит от ряда факторов, присущих системе жилищного финансирования, и возникает в конце последовательности событий, часто не имеющих отношения к текущей платежеспособности заемщика. Поэтому задача, которую решает ипотечное страхование, — это повышение доступности ипотечных кредитов путем снижения требований к наличию собственных средств заемщика без увеличения кредитного риска банка, де-факто повышение его капитализации в данном сегменте.

Важным оказывается не только (и не столько) эффект для конкретного кредитора от «обычного» риска неисполнения обязательств по кредитному договору, но и системное, стабилизирующее влияние ипотечного страхования, оказывающегося своеобразной «подушкой безопасности» для ипотеки в периоды экономического спада. Ввиду системного снижения кредитного риска ипотечное страхование играет важную роль в повышении интереса инвесторов (вторичного рынка) к ипотечным ценным бумагам, а значит, способствует увеличению притока капитала на этот рынок.

Благодаря ипотечному страхованию значительная часть системных рисков ипотечного сегмента банковского бизнеса может быть выведена в страховой сектор, который по определению является источником значительно меньших системных рисков для экономики, чем банковский. При должном регулировании и организации ипотечное страхование может быть рыночной основой для того, чтобы государство могло снизить риск убытков на ипотечном рынке и в финансовой системе в целом.

Долгосрочный характер кредитного риска по ипотечным ссудам сообщает особую специфику методам его измерения, управления и регулирования. Это является ключевым фактором, придающим ипотечному страхованию уникальные черты, которые не наблюдаются в других, более традиционных в России видах страхования:

- неравномерный характер риска во времени по портфелю (пулу) ипотечных активов. Периоды относительно низкой внутрипортфельной корреляции риска (периоды стабильности) сменяются периодами чрезвычайно высокой взаимозависимости частных рисков (корреляции) в периоды экономического спада, когда наблюдается одновременное ухудшение качества и стоимости всех ипотечных активов. Это важное обстоятельство не позволяет применять традиционные методы диверсификации риска, основанные на предельных утверждениях теории вероятностей (например, закон больших чисел), и требует изобретения адекватных методов измерения и диверсификации во времени (чрезвычайно длительных периодах времени). Поэтому время для ипотечного страхования становится наиболее существенной «координатой» в вопросах измерения и управления риском;

- сложность вопросов статистического вывода. Для должной оценки параметров распределения случайной величины (например, ожидаемых убытков) периоды фактических наблюдений, достаточные для традиционных видов страхования (относительно короткое страхование взаимонезависимых рисков), оказываются недостаточными для ипотечного страхования. Даже 7-летняя история, в которой не было серьезных макроэкономических изменений, а наблюдался лишь устойчивый тренд, не может обеспечить надежными индикаторами будущего (длительного) поведения рынка. Поэтому фундаментальной задачей ипотечного страховщика становится не столько оценка параметров (например, вероятность дефолта в течение 1 года), действительная в коротком горизонте, сколько симуляция длительного будущего случайных процессов развития ипотечных активов.

- распределение страховых обязательств во времени. Адекватная оценка стоимости будущего денежного потока должна учитывать ответ на вопрос адекватного распределения страховых резервов во времени, который также специфичен для ипотечного страхования. Помимо неравномерности риска по индивидуальному ипотечному кредиту (пулу кредитов), отмеченный выше неравномерный характер внутрипортфельной корреляции приводит к необходимости деления резервов на ожидаемые и неожидаемые, по аналогии с тем, как банк должен делить распределение убытков на ожидаемые (резерв) в горизонте 1 года и неожидаемые (капитал). Деление должно происходить по признакам скорости высвобождения и требуемого накопления. Резерв неожидаемых убытков ипотечного страховщика выполняет роль капитала, который становится одним из основных параметров платежеспособности.

Ипотечное страхование в тех странах, где оно работает на протяжении многих десятилетий, регулируется особым образом, учитывающим специфику риска (по аналогии с тем, как страхование жизни выделено в отдельное регулирование). Его основные особенности перечислены ниже.

- Монотипный характер деятельности компании, осуществляющей операции по ипотечному страхованию (законодательное ограничение только страхованием кредитного риска по ипотечным жилищным кредитам). Данное ограничение, необычное с точки зрения диверсификации страхового портфеля, вызвано несколькими причинами.

Во-первых, ипотечное страхование играет важную роль в системе капитализации ипотечного сегмента банковской системы, а также на вторичном ипотечном рынке. Признание ипотечного страхования как инструмента, влияющего на требование к капиталу банка, означает определенный межсекторный стандарт учета кредитного риска на консолидированной основе. Для страховщика, оперирующего разными видами риска, не существует стандарта капитала, аналогичного банковскому, а ограничение лишь одним видом риска позволяет регулятору отслеживать риск в системе на консолидированной основе.

Во-вторых, в ипотечном страховании, в отличие от других видов, могут наблюдаться значительные периоды отрицательной рентабельности страховых операций, когда капитальный (стабилизационный) резерв абсорбирует значительные убытки в периоды экономического спада или даже кризиса. Поэтому ограничение деятельности страховщика лишь ипотечным страхованием позволяет не допустить ситуации, когда в такие периоды держатели полисов по другим видам страхования останутся без защиты.

- Особое регулирование рискового капитала осуществляется в виде требования сохранения определенного соотношения риска к капиталу, т. е. суммы страховых обязательств по действующим полисам к общей сумме капитальных резервов (собственный капитал, нераспределенная прибыль и стабилизационный резерв). На практике во многих странах предельное соотношение составляет 25 : 1 или даже 20 : 1. В ряде стран (например, в Австралии) применяется иной подход: страховщик должен иметь капитал, позволяющий пережить трехлетний кризис. В таком случае требование к капиталу выражается не в соотношении риск / капитал, а в согласовании модели кризиса.

Специальный резерв на покрытие непредвиденных убытков (стабилизационный) — это резерв, который страховая компания должна формировать в виде отчисления конкретного процента от поступающих взносов на специальный резервный счет. На нем средства хранятся в течение многих лет и могут быть использованы только тогда, когда сумма выплаченных страховых возмещений начинает превышать установленную заранее долю полученных страховых премий за тот или иной год.

Государственная поддержка ипотечного страхования за счет нормативного стимулирования ипотечных банков (в виде нормативного признания в резервах и капитале банка) или прямого требования наличия этого вида страхования по высокорискованным ипотечным кредитам. Во-первых, это решает проблему так называемого негативного отбора (практика перекладывания плохо просчитанных, неблагоприятных рисков на страховщиков). Во-вторых, сдерживает регулируемые банки в объемах выдачи высокорискованных ипотечных кредитов, сохраняя тем самым их платежеспособность в периоды экономического кризиса. В-третьих, регулирующие органы могут привести риски кредиторов, предоставляющих кредиты с высоким LTV, в соответствие с рисками, типичными для кредитов с LTV ниже среднего базового значения при условии, что эти кредиты будут застрахованы квалифицированными компаниями, осуществляющими операции ипотечного страхования.

Требование вторичного рынка (рынка ипотечных ценных бумаг) о наличии страхования по кредитам, входящим в состав ипотечного покрытия, с высоким показателем LTV, а также особые требования вторичного рынка к страховым компаниям, осуществляющим операции ипотечного страхования.

Назовем составляющие нетто-тарифа в ипотечном страховании.

Во-первых, это особенности вероятности дефолта (PD) заемщика.

- Платежная нагрузка на домохозяйство — ключевой фактор устойчивости отдельного ипотечного кредита. Статистически доказано, что при превышении платежной нагрузки на заемщика сверх 45% вероятность дефолта заемщика резко возрастает. Данное правило справедливо и для крупных кредитов, так как хорошо зарабатывающие заемщики зачастую не готовы ограничивать свой образ жизни. Здесь же отметим позицию Банка России (Инструкция № 139-И), позволяющего снижать требование к достаточности капитала банка по такого рода заемным обязательства с коэффициентом 0,7 в том случае, если совокупные расходы заемщика по обслуживанию кредита не превышают 33% от его годового дохода.

- Накопление средств на первоначальный взнос. Важным фактором оценки возможности заемщиком обслуживать в будущем заемное обязательство является наличие (накопление им) средств на первоначальный взнос. Предполагается, что чем дольше человек ограничивает себя в средствах, регулярно откладывая часть доходов для накопления первоначального взноса, тем надежнее в будущем он будет как заемщик. В зарубежной литературе также выделяют границу между психологией собственника и психологией арендатора как раз на уровне накопления 30% на первоначальный взнос. По этой же причине андеррайтерами большинства стран выявлена нелинейная зависимость вероятности дефолта заемщика от его возможности накопить средства на первоначальный взнос (см. рис. 1.2).

Рис. 1.2. Зависимость вероятности дефолта заемщика от его возможности накопить средства на первоначальный взнос*

*Источник: [32, с. 15]

- Ограниченность андеррайтинга. Андеррайтинг даже при изучении социодемографических характеристик заемщика ограничен периодом оценки 1-3 года. В дальнейшем приобретают значение иные факторы: смена работы (перерыв в доходах и возможное изменение их уровня), изменение состава семьи (т. е. расходов домохозяйства) и т.д.

- Вероятность возникновения дефолта заемщика по платежным основаниям. Способность заемщика регулярно исполнять платежные обязательства является ключевым критерием андеррайтинга.

- При формировании страхового тарифа подход кредитора к процедуре реструктуризации ипотечного кредита может быть учтен при оценке вероятности дефолта заемщика. Как показывает опыт ОАО АРИЖК, продуманная организация процедур может обеспечить восстановление даже в кризисный период около 80% заемщиков. Проблему при этом составляет отсутствие единых процедур работы с проблемным долгом на рынке, поэтому оценивать данный фактор следует с высокой долей консерватизма.

Во-вторых, особенности прогнозирования размера потерь (LGD).

- Ошибка в оценке стоимости недвижимости. К сожалению, в России сложилась практика, когда в отчете об оценке указывается не цена объекта недвижимости, по которой кредитор в течение определенного периода экспозиции может продать залог, а подтверждение цены приобретения жилья заемщиком. Это вынуждает при расчете тарифа учитывать дополнительные погрешности. Ошибки при проведении оценки должны быть темой для отдельного исследования.

- Потери при обращении взыскания, противодействие заемщиков. При расчете уровня потерь следует учитывать фактор времени (срок обращения взыскания), прямые и косвенные издержки (часто кредиторы не учитывают их в полной мере).

- Изменение стоимости обеспечения во времени. Несмотря на разброс отдельных фактических значений, в среднем индекс цен на недвижимость имеет долгосрочный растущий тренд. Использование данных Росстата должно учитывать методологию, которая предусматривает включение в индекс целого ряда населенных пунктов, часто занижающих фактический результат.

- Наличие в договоре (или политике банка) процедур реструктуризации значительно снижает вероятность дефолта заемщика (PD), однако повышает уровень возможных потерь при неудачной процедуре восстановления заемщика (LGD). Если использовать опыт ОАО АРИЖК, то снижение PD может быть 5-кратным, а рост LGD всего на 18%, что дает значительное итоговое снижение совокупных потерь (EL).

Будучи фактически дополнительным залогом / гарантией по ипотечному кредиту, страховое покрытие, действующее в течение всего времени жизни кредита, обеспечивает дополнительно большую устойчивость IRB-моделей кредитного риска. Однако использование простейшей модели, предполагающей годовые максимумы PD / LGD на временном горизонте 10 лет, очевидно, приведет к излишне консервативной оценке достаточности капитала, не учитывающей временные паттерны убытков. Из-за макроэкономических колебаний уровень ожидаемых потерь год от года будет сильно меняться, затрудняя использование банком процикличных возможностей рынка (на годовой основе). В свою очередь, страховщик, по определению занимающий контрцикличную позицию, может «усреднить» капитальные требования за счет адекватно распределенных резервов в течение значительно более длительного периода.

В связи с тем, что риски характеризуются высокой взаимозависимостью на уровне национальных рынков, основной принцип страхования (объединение независимых рисков) почти не соблюдается, а это влечет более высокие, чем обычно, требования к резервам и капиталу страховщиков, оперирующих в этом секторе. Заметим, что ипотечные страховые компании могут переживать значительные периоды отрицательной рентабельности своих операций, которые необычны для традиционных видов страхования и обусловливают повышенную платежеспособность.

Применяемый в настоящее время Банком России упрощенный стандартизованный подход к оценке достаточности капитала почти не чувствителен к рискам ипотечного кредитования. Предлагаемые Базельским комитетом изменения, впервые сформулированные в Соглашении II и расширенные Базелем 2,5 и Базелем III, радикально меняют подходы к регулированию капитала в важнейших направлениях: а) самостоятельная оценка (моделирование) кредитного риска в надзорных целях и б) признание внешних механизмов кредитной поддержки.

Российские банки из числа наиболее крупных и технологически развитых находятся лишь на начальном этапе внедрения IRB-подходов, и совсем не очевидно, что признанный регулятором переход к самостоятельной оценке кредитного риска по ипотечным активам будет способствовать снижению регулятивных требований к капиталу. В информирующем документе Банка России [33] о проведенном обследовании 8 пилотных банков на степень соответствия внутрибанковских систем управления кредитным риском минимальным требованиям IRB-подхода отмечается, в частности, что у большинства отсутствует системный подход к качеству данных, что критически важно для эффективности применения IRB-подхода.

Насколько исторические данные российского ипотечного рынка могут быть индикатором будущего поведения активов в этом сегменте, и, соответственно, какова изменчивость (волатильность) модельных параметров, предположений, включая те, которые могут входить в условия стресс-тестирования? Согласно оценке волатильности модельных допущений и чувствительности рейтингов сделок секьюритизации ипотечных кредитов, проведенной агентством Moody's в 2012 г., первоклассные российские ИЦБ (RMBS) находились в более изменчивых (волатильных) условиях, нежели ИЦБ всех стран Европы (см. рис. 1.3).

Рис. 1.3. Сводные V-баллы для типичных RMBS в Европе*

*Источник: [19, с. 26]

Методика оценки Moody's (сводный V-балл) подразумевала оценку четырех компонентов: 1) достаточности и качества исторических данных о поведении активов и волатильности поведения портфелей; 2) достаточности исторических данных, предоставляемых эмитентом и оригинатором, а также качества раскрытия информации; 3) сложности структуры и чувствительности к рыночной стоимости; 4) структуры управления сделкой. Составляющие почти всех четырех компонентов получали балл, соответствующий наивысшей волатильности (Н).

В последние 5-7 лет требования к характеристикам кредитов, критерии андеррайтинга и технологии сформировались как стандартные и не подвергались серьезным изменениям. Столь короткая история в процессе присвоения рейтинга вносит существенный вклад в достаточно высокие требования к минимальному уровню кредитной поддержки российских ИЦБ. Секьюритизация ипотеки для подавляющего большинства банков остается дорогостоящей по сравнению с желаемым эффектом, особенно на фоне отсутствия необходимого опыта (ресурсов) и должной оценки стоимости ипотечных активов с учетом процентного и кредитного риска.

Вероятно, столь же консервативные основания будет применять и Банк России при внедрении продвинутого IRB-подхода, и лишь несколько крупных кредитных организаций смогут эффективно реализовать его минимальные требования в сегменте ипотеки. Для большинства банков, по крайней мере в ближайшие годы, будет выгоднее оставаться в рамках регулирования капитала, отвечающего стандартам Базеля II.

Проблема качества и полноты данных естественным образом может быть решена банком, так же как и другие проблемы соответствия требованиям IRB-подхода. При этом применение финансовых инструментов, усиливающих кредитное качество ипотечных активов (ипотечное страхование / гарантии), является более сложной проблемой, поскольку ее решение зависит от того, насколько регулятивная и правовая среда будет способствовать устойчивому функционированию этих инструментов. Использование этих возможностей Базеля II при должной организации рынка может значительно стимулировать ипотечное кредитование и без повышения системных рисков банковской системы страны.

Жилище — одна из базовых человеческих потребностей, а право на него закреплено в важнейших международных документах. Жилищная проблема стоит перед 60% российских семей [7]. В перспективе приоритетным направлением ее решения будет покупка жилья на средства ипотечного кредита [8]. Ожидается, что к 2030 г. получение для этой цели кредита превратится в «стандартный процесс». В этой связи интересен опыт США по решению этой проблемы.

США быстрее и дальше других стран продвинулись в направлении использования инноваций в социальной сфере, нацеленных на внедрение рыночных механизмов привлечения капитала. К ним относятся нововведения в ипотечном кредитовании. Они готовили почву и спровоцировали кризис в конце 2000-х годов. В отличие от многих предыдущих финансовых «пузырей», в его основе лежал «строительный блок общества и социальной жизни, краеугольный камень экономики: семейный дом». Ипотечная система оказалась буквально «пропитанной» рисками [22, с. 57].

Под ипотечным риском можно понимать возможность того, что действия его субъектов (властей, банков, населения и других), связанные с обеспечением граждан жильем, приведут к последствиям, которые окажут воздействие на аспекты жизни, представляющие ценность для людей.

Формируемый в ипотечном кредитовании риск является процессом со своим жизненным циклом. В большинстве работ по теме современного финансового кризиса делается акцент на событиях 1990-2000-х годов, которые относятся к последним этапам цикла.

В 1990-х годах Америке отошла почти половина мировых рынков сбыта и страна пребывала в состоянии эйфории от самого длительного для мирного времени экономического роста. В начале третьего тысячелетия разогретый спрос на ипотечные кредиты со стороны различных социальных групп совпал с технологической готовностью банков предложить необходимые денежные средства. Особенности коллективного сознания и поведения покупателей жилой недвижимости в этот период отражены в данных социологических исследований. Для покупателей было характерно использование упрощенных правил принятия решений. Далекие от знания тонкостей теории и практики недвижимости, рядовые участники рынка были обречены допускать серьезные просчеты в своих действиях и при оценке ближайших перспектив состояния рынка. Включаясь в него, они становились уязвимыми к связанному с ним риску.

К середине 2000-х годов рисковый ландшафт в ипотечном кредитовании и на прилегающих к нему «территориях» кардинально изменился в сторону роста уровня и большего числа опасностей, которым подвергалось взявшее кредит население. При этом заемщики оставались наименее защищенной от рисков стороной. Здесь уместно вспомнить подзабытый вывод, сделанный по горячим следам Великой Депрессии. Важным ее уроком стало осознание того, что пока общество не освободит собственность на жилье от рисков и трагедий, которые для нее характерны, она не должна становиться его социальным обязательством.

Слабым звеном, обрыв которого запустил процесс материализации накопившихся рисков, стала субстандартная ипотека. Хотя просрочка платежей ее клиентов более чем в 6 раз превышала этот показатель риска в стандартной ипотеке, указанный инновационный финансовый продукт оказался востребованным обществом. Социальный заказ на него был обусловлен необходимостью выравнивания уровня обеспеченности жильем различных социальных групп американского общества, деловыми интересами инвесторов и компаний. Немаловажно и то обстоятельство, что владение ранее недосягаемым благом позволяло отвлечь более бедные группы населения от растущего социального неравенства.

Специализированные финансовые продукты давали возможность временно решать поставленные задачи. Одновременно они порождали новые риски со значительными последствиями, вытекавшими из глобализированного характера социальных систем современности. При таких условиях коллапс глобальных экономических механизмов становится неизбежной составной частью нашего современного опыта. Уменьшить масштаб событий и уровень их влияния возможно при высокой культуре риска. Она определяется как «фундаментальный культурный аспект современности, в которой знание риска формирует среду для колонизации будущего». Риск при этом выступает основой способа, посредством которого обычные люди и профессионалы организуют социальный мир. Однако эта возможность была упущена и процессы в экономике развивались по неблагоприятному сценарию.

Грозовые тучи над ипотечными инновациями сгустились в конце 2006- начале 2007 гг., когда заемщикам потребовалось значительно увеличить выплаты, но они не смогли это сделать из-за снижения цен на жилую недвижимость. В худшем положении оказались афроамериканцы и испаноязычные граждане, то есть основные целевые группы субстандартной ипотеки. Материализовавшиеся риски ее заемщиков повлекли за собой реализацию рисков кредиторов и инвесторов — владельцев ипотечных ценных бумаг. В середине 2007 года возникшие трудности перекинулись на структуры международного масштаба. Критичную роль сыграли неточные рекомендации рейтинговых агентств и «горы» рисков, накопленных крупнейшими участниками финансового рынка.

В конечном счете, сложилась ситуация, когда банки не доверяют клиентам, корпоративным заемщикам, другим банкам. Клиенты также не доверяют банкам. Состоятельные люди с подозрением относятся к инвестиционным консультантам и менеджерам. Немногие доверяют мерам правительства по преодолению экономических трудностей. Миллионы семей убедились на личном опыте в том, что становясь собственником жилья, «можно потерять деньги и нажить себе стресс»; в целом, покупка дома способна разорить их жизнь, причем не только в момент обвала жилищного рынка.

Кризис заставил «взглянуть на свои жилища без отвлекающего звяканья джек-пота» в игре с недвижимостью. Ранее власти немало делали для ее развития, однако во всеуслышание ими излишне подчеркивались достоинства именно собственности. На практике такой однобокий взгляд привел к постановке «агрессивных целей по жилой собственности с желанием расширить кредит тем семьям, которым прежде отказывалось в доступе на финансовые рынки». Идя на риск, «правительству не удалось согласовать философию возможности с практическими реалиями».

Убедившись в этом ценой массовых выселений по долгам, правительство объявило о необходимости реформирования системы жилищных финансов. В изменившихся условиях аренда рассматривается как одна из четырех «первичных областей реформы» рынка финансирования жилья. Американский опыт получен независимо от других стран и согласуется с ними в том, что для снижения риска необходимо обеспечить разнообразие способов реализации потребности в жилье.

Обобщая изложенный выше материал, отметим, что риск стал атрибутом усилий американского общества по удовлетворению потребности населения в жилье (см. рис. 1.4).

Рис. 1.4. Процесс формирования ипотечных рисков*

*Источник: [22, с. 58]

Процесс формирования ипотечных рисков укладывается в причинно-следственную цепочку: потребность -> желание -> создание институтов и развитие технологий -> событие -> непосредственное влияние -> отдаленные последствия -> возврат к первым этапам

Таким образом, свойство ипотечного кредитования влиять на социальные взаимодействия и взаимоотношения в обществе позволяет рассматривать его в качестве инструмента управления поведением населения. Понимание риска как процесса может быть использовано для разработки инструментов социального управления риском.

Действующим законодательством предусмотрено, что «при отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения». В настоящее время в России реализуется несколько схем ипотечного кредитования, в которых, как правило, принимают участие следующие участники этого процесса, осуществляющие возложенные на них функции [22, с. 59]:

- заемщики — физические лица, граждане Российской Федерации, заключившие кредитные договоры с банками (кредитными организациями) или договоры займа с юридическими лицами (некредитными организациями), по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения жилья. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья (ипотека);

- застройщики — юридические или физические лица, осуществляющие в установленном порядке строительство жилых зданий в рамках программ долгосрочного ипотечного кредитования;

- продавцы жилья — физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим и юридическим лицам, по их поручению;

кредиторы — банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы);

- операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию) — специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов на основе установленных стандартов и требований, предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования; выпуск эмиссионных ипотечных ценных бумаг; привлечение средств инвесторов в сферу жилищного кредитования; оказание кредиторам содействия во внедрении рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования и в разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщиков и менее рискованных для кредиторов;

- органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним — государственные органы, обеспечивающие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- страховые компании — страховые компании, имеющие лицензии, осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;

- оценщики — юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании;

- риэлтерские фирмы — юридические лица, получившие лицензии как профессиональные посредники на рынке купли-продажи жилья, осуществляющие: подбор вариантов купли — продажи жилья для заемщиков и продавцов жилья, помощь в заключении сделок по купле — продаже, организующие продажу жилья по поручению других участников рынка жилья, участвующие в организации проведения торгов по реализации жилья, на которое обращено взыскание;

- инвесторы — юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К их числу относятся пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, инвестиционные фонды и др.;

- инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования — нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации, обеспечивающие необходимое юридическое сопровождение сделок с жилыми помещениями, регистрацию граждан по месту жительства (в том числе в заложенных квартирах и домах), защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.

В зависимости от варианта программы и механизма ипотечного кредитования в этом процессе могут принимать участие и другие субъекты. В общем виде процесс ипотечного кредитования предусматривает предоставление физическим лицам долгосрочных банковских кредитов под установленные проценты годовых под залог приобретенных домов или квартир. Сумма кредита перечисляется на счет строительной организации и используется на оплату долевого участия в строительстве жилья по адресному жилищному контракту, заключенному заемщиком со строительной компанией. В банк заемщиком сначала закладывается право на получение квартиры, а затем, когда заемщик получает документы на владение квартирой, он отдает ее в залог до погашения кредита. Условия предоставления и возврата кредита вместе с начисленными процентами устанавливаются при принятии программы ипотечного кредитования в конкретном субъекте Российской Федерации (см. рис. 1.5).

Рис. 1.5. Принципиальная схема ипотечного кредитования*

*Источник: [15, с. 115]

Одним из условий получения кредита является страхование заложенного имущества на весь срок выплаты кредита, а также жизни и здоровья заемщика. Страхование жилья, получаемого по ипотечному договору, осуществляется по стандартным Правилам страхования имущества на случай следующих рисков: стихийных бедствий, пожара, злоумышленных действий третьих лиц и т.д. Страхование жизни и здоровья заемщика осуществляется на условиях страхования от несчастных случаев.

В рамках ипотечного страхования осуществляется также страхование гражданско-правовой ответственности участников процесса жилищного кредитования и страхование ценных бумаг — закладных — на вторичном рынке ипотечного кредитования. Страхование гражданско-правовой ответственности участников процесса ипотечного кредитования предусматривает, как правило, страхование ответственности за выполнение обязательств по заключенным договорам: договору кредита, строительства жилья, его оценки, продажи и т.д. Страхование на вторичном рынке ипотечного кредитования при реализации ценных бумаг — закладных — является видом страхования финансовых рисков и может предусматривать страхование на случай: невыполнения заемщиком своих обязательств, невозврата кредита, неплатежа.