1.2. Характеристика отдельных видов ипотечного страхования

Полное ипотечное страхование, предлагаемое страховыми копаниями кредитозаемщикам, включает следующие виды страховой защиты:

- страхование физических лиц (заемщиков, созаемщиков, поручителей по кредитным договорам) от несчастных случаев и болезней, связанных с причинением вреда жизни и здоровью застрахованного лица, т.е. в случае смерти или утраты общей трудоспособности, выразившейся в установлении I или II группы инвалидности, что и определяет невозможность возвратить задолженность по кредиту;

- страхование недвижимого имущества, являющегося предметом залога, от гибели или повреждения.

Страховая сумма может быть постоянной или снижаемой. При постоянной страховой сумме ее величина не изменяется (не уменьшается) в течение срока действия договора страхования. При снижаемой страховой сумме ее величина изменяется в течение срока действия договора страхования в соответствии с графиком погашения задолженности по кредитному договору (договору займа) и (или) с требованием залогодержателя по обеспечению обязательств по кредитному договору (договору займа).

Страховые суммы указываются в договоре страхования, чаще всего в прилагаемом к договору графике страховых сумм и страховых премий.

По страховому случаю, связанному с гибелью, утратой, повреждением имущества, по соглашению сторон может быть установлена условная или безусловная франшиза.

Если договором предусмотрено страхование внутренней отделки, на нее устанавливается отдельная постоянная страховая сумма. Если такая сумма не указана в договоре страхования, отделка считается не застрахованной и страховых выплат в случае причинения ущерба отделке не производится.

Страховые тарифы по ипотечному страхованию комбинированные, включают в себя три составные части:

- тариф по страхованию от несчастных случаев и болезней — средний размер варьируется в пределах от 0,5 до 2% й зависимости от возраста, состояния здоровья, профессии и других характеристик застрахованного лица — заемщика;

- тариф по страхованию залогового имущества — варьируется в пределах от 0,2 до 1,0% в зависимости от характеристик недвижимости: квартира, дом, место нахождения, материал и др.;

- тариф по титульному страхованию — варьируется в пределах от 0,2 до 1,5% в зависимости от истории залогового объекта недвижимости, количества совершенных по нему сделок, числа посредников по договору купли-продажи, проживания скидки за наличие у заемщика счетов в банке-кредиторе, корпоративность и т.д.

Агентство ипотечного жилищного кредитования в обязательном порядке требует от заемщика заключения договора страхования залогового имущества от рисков повреждения и утраты, а страхование жизни, трудоспособности и титула не относит к необходимым условиям оформления ипотеки. По мнению специалистов АИЖК, единственным существенным фактором невозврата кредита является потеря самого залогового имущества. В случае же смерти, наступления инвалидности заемщика, если тот не застрахован от данных рисков, кредитор в принципе может и ничего не потерять: вместо возврата кредита к кредитору переходит право на залоговую недвижимость, цена которой при реализации может быть и выше суммы задолженности. Зато заемщик и его наследники остаются без приобретенного в кредит имущества. Поэтому заключение договора страхования жизни и здоровья необходимо' в первую очередь, самому заемщику.

Стоит отметить, что для покрытия рисков смерти и инвалидности заемщику выгоднее заключать договоры смешанного накопительного страхования жизни. При таком варианте, если риски смерти или инвалидности не наступили во время действия ипотеки и заемщик вернул сумму кредита, он получает от страховщика накопленную страховую сумму по риску дожития. Однако в силу существующей обязательной специализации страховщиков, когда компании, занимающиеся имущественным страхованием, не имеют права заниматься одновременно и страхованием жизни, страховщики вынуждены использовать в ипотечном страховании только рисковый вид — страхование от несчастных случаев и болезней. Комбинирование страхования имущества и страхования жизни в одном договоре ипотечного страхования невозможно из-за законодательных ограничений. Снижение страховой премии осуществимо только при страховании с убывающей (в соответствии с кредитной задолженностью) страховой суммой.

Ипотечное кредитование в нашей стране находится в стадии своего становления и развития, в связи с чем виды и условия проводимого в его рамках страхования будут в дальнейшем изменяться и дополняться.

На современном этапе одним из стратегических направлений развития жилищной политики в Российской Федерации является ипотечное кредитование. В июле 2010 г. Правительством РФ была разработана Стратегия ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года [8].

Указанная Стратегия исходит из того, что ипотечный кредит станет основным механизмом приобретения жилья в собственность (около 60% населения смогут приобретать жилье с помощью ипотеки), а развитие рынка ипотеки будет сопровождаться повышением качества услуг и повлечет за собой распространение иных механизмов жилищного кредитования под залог недвижимости: кредитование застройщиков (юридических лиц), жилищных некоммерческих объединений граждан, физических лиц для индивидуального жилищного строительства и оплаты пая в кооперативах, а также кредитование физических и юридических лиц на приобретение (строительство) жилья для дальнейшей сдачи внаем. Стремительное развитие рынка кредитования в области недвижимости неизбежно окажет позитивное и стимулирующее действие на страховой рынок в сегменте страхования ипотечных рисков [10, с. 64].

Ранее при выдаче ипотечного кредита заключалось несколько договоров страхования: страхование жизни заемщика, страхование предмета ипотеки, страхование титула и др. При этом страхование рисков, связанных с недостаточностью средств, вырученных от реализации предмета ипотеки для покрытия задолженности заемщика, повсеместно используемое в мировой практике, отсутствовало.

С принятием части второй Гражданского кодекса РФ была полностью прекращена практика заключения договоров страхования ответственности заемщиков за непогашение банковских кредитов, а интересы банков-заимодавцев (ранее защищавшиеся с помощью договора страхования риска непогашения кредитов) теперь могут обеспечиваться путем страхования ими своего предпринимательского риска.

С 25.10.2014 г. действует новая редакция Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.08.1998 г., в которой были существенно дополнены условия ипотечного страхования [1]. А последнее состоит в страховании ответственности заемщиков и финансового риска кредитора по обязательствам. Значительные изменения внесены в ст. ст. 31 и 61, в последнем случае введена новация в правила «обнуления» долга.

Таким образом, в настоящее время ипотечное кредитование сопровождается следующими видами страхования: обязательное и добровольное.

Гражданин (заемщик и залогодатель по договору об ипотеке) обязан страховать заложенное имущество за свой счет от рисков утраты и повреждения (в частности, на случай пожара, залива, стихийного бедствия, противоправных действий третьих лиц). При этом договор страхования заключается в пользу залогодержателя (кредитной организации), если иное не оговорено в договоре об ипотеке или в договоре, влекущем возникновение ипотеки в силу закона, либо в закладной.

Кроме того, в договоре об ипотеке могут быть предусмотрены иные условия страхования заложенного имущества (п. п. 1, 2 ст. 31 Закон об ипотеке)

Заемщик, согласно условиям страхования, указанным в договоре об ипотеке, или по собственному желанию вправе застраховать следующие дополнительные риски:

1) риск потери недвижимого имущества (предмета ипотеки) в результате прекращения (ограничения) на него права собственности.

При этом страховым случаем может являться:

- признание сделки недействительной (ст. 166, п. 2 ст. 167 ГК РФ);

- истребование недвижимого имущества из незаконного владения, в том числе у добросовестного приобретателя (ст. ст. 301, 302 ГК РФ);

- истребование недвижимости, которая была обременена правами третьих лиц, например, находилась у них в залоге (ст. ст. 460, 461 ГК РФ);

2) риск гражданской ответственности заемщика в случае причинения вреда третьим лицам при эксплуатации недвижимого имущества (предмета ипотеки).

Страховым случаем здесь может быть возникновение ответственности заемщика при эксплуатации жилых помещений вследствие залива, пожара, взрыва газа, иных случаев;

3) риск ответственности заемщика перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату основной суммы долга и по уплате процентов за пользование кредитом.

При этом страховым случаем является неисполнение заемщиком требования о досрочном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства, предъявленного в связи с неуплатой или несвоевременной уплатой заемщиком суммы долга полностью или в части, при условии недостаточности у кредитора денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, либо недостаточной стоимости оставленного кредитором за собой заложенного имущества для удовлетворения обеспеченных ипотекой требований в полном объеме (п. 4 ст. 31 Закон об ипотеке);

4) риск смерти, утраты трудоспособности заемщика в результате несчастного случая и (или) заболевания. Страховым случаем при этом может быть несчастный случай и заболевание.

Договор страхования при ипотеке заключается на срок, равный сроку действия договора об ипотеке. Начало течения срока страхования определяется:

- при страховании имущественных интересов — с момента регистрации заемщиком права собственности на недвижимое имущество;

- при личном страховании — с момента получения заемщиком денежных средств по договору об ипотеке.

Страховая сумма по договору устанавливается в соответствии с условиями страхования, указанными в договоре об ипотеке, и может определяться (п. 1 ст. 947 ГК РФ):

- исходя из стоимости недвижимого имущества;

- исходя из размера выданного кредитной организацией кредита.

Размер платы по договору страхования (страховой премии) определяется страховщиком на основании страховых тарифов с учетом объектов страхования и характера страхового риска (п. 2 ст. 954 ГК РФ).

Страхование ипотечных обязательств согласно Закону об ипотеке решает сразу два существенных вопроса.

С одной стороны — защищает банк на случай возникновения недостаточности денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, для погашения задолженности заемщика по кредитному договору. В ситуации, когда человек, получивший кредит, сталкивается с финансовыми трудностями, например из-за сокращения доходов, у него недостаточно средств для внесения ежемесячного платежа. Неспособность заемщика выполнять свои обязательства приводит к необходимости продавать жилое помещение, являющееся предметом залога. С учетом длительной процедуры обращения взыскания (полтора-два года), в течение которой долг заемщика увеличивается, а также того факта, что, как правило, квартира выставляется на продажу с прописанными в ней жильцами, средств, вырученных банком от реализации квартиры, может не хватить для погашения остатка основного долга, начисленных процентов по кредиту, судебных и прочих издержек, что и является страховым случаем.

С другой стороны — договор ипотечного страхования защищает заемщика от возможных дополнительных требований банка после продажи заложенной недвижимости. Кроме этого, ипотечное страхование позволяет банкам снизить требования к первоначальному взносу по ипотечным кредитам, повышая тем самым доступность ипотеки.

Теперь в Законе «Об ипотеке» уточняется страховой случай при страховании ответственности заемщика. Таковым считается неисполнение заемщиком требования о досрочном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства, предъявленного в связи с неуплатой или несвоевременной уплатой заемщиком суммы долга полностью или частично, при условии недостаточности у кредитора денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, либо недостаточной стоимости оставленного кредитором за собой заложенного имущества для удовлетворения обеспеченных ипотекой требований в полном объеме. Важно отметить, что неисполнение заемщиком требования о досрочном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства, предъявленного кредитором по иным основаниям, предусмотренным Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (например, ст. ст. 12, 35, 39, 41, 46 и 72), не влечет наступление страхового случая по страхованию ответственности заемщика в соответствии со ст. 31 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Для методолога страховой организации важно, что новыми нормами права установлены границы страховой суммы при страховании ответственности ипотечного заемщика: минимальная страховая сумма — 10% от суммы основного долга; максимальная страховая сумма — 50% от суммы основного долга. При этом минимальная страховая сумма установлена в целях как надлежащей защиты интересов заемщиков, так и предотвращения псевдострахования. Максимальная же страховая сумма призвана рационально распределить риски между кредиторами и страховыми организациями таким образом, чтобы первые несли ответственность за непредвиденные риски, которые могут возникнуть в случае проведения некачественного андеррайтинга или обслуживания кредитов. Такая постановка вопроса принуждает кредитора заниматься тщательной селекцией рисков, а риски, передаваемые на страхование, становится возможным оценить при помощи актуарных расчетов.

Договор страхования ответственности заемщика заключается на весь срок действия обеспеченного ипотекой обязательства либо до достижения суммой обеспеченного ипотекой остатка обязательства размера 70% от стоимости заложенного имущества. Установление минимального срока страхования должно воспрепятствовать заключению договоров страхования на меньший срок, единственная цель которых — дать возможность заемщику исполнить требования ст. 61 Закона «Об ипотеке». При этом, если договор страхования ответственности заемщика заключается на весь срок действия обеспеченного ипотекой обязательства, страхователь в случае погашения более чем 30% от основной суммы долга имеет право на снижение размера страховой суммы соразмерно снижению основной суммы долга и на пересмотр размера страховой премии при условии, что не было просрочек внесения страховых платежей более чем на тридцать дней. При прекращении договора страхования в связи с погашением суммы долга по обеспеченному ипотекой обязательству до истечения срока его действия возможен возврат части страховой премии за неиспользованный период страхования.

В новой редакции ст. 31 Закона «Об ипотеке» сохранены существенные условия договора ипотечного страхования, которые отличают его от большинства иных договоров страхования:

- законодательно предусмотрена смена выгодоприобретателя при смене кредитора без необходимости составления дополнительных соглашений к договору страхования;

- страховая премия по договору страхования ответственности ипотечного заемщика уплачивается единовременно;

- при отказе страхователя от договора ипотечного страхования уплаченная страховщику страховая премия не подлежит возврату.

Нормы по смене выгодоприобретателя основаны на учете особенностей кредитного риска при ипотечном кредитовании, когда имеется возможность его неоднократного перехода к новому залогодержателю, особенно в рамках рефинансирования закладных и последующей секьюритизации активов путем выпуска ипотечных ценных бумаг. Для обеспечения непрерывности страховой защиты залогодержателя и сохранения неизменными условий заемного обязательства необходимо, чтобы договор страхования следовал за кредитным риском. В связи с этим в Законе предусмотрена смена страхователя при смене залогодержателя без необходимости составления дополнительных соглашений к договору страхования при передаче кредитором-залогодержателем своих прав по обеспеченному ипотекой обязательству.

Страховым случаем по договору страхования финансового риска кредитора является возникновение у залогодержателя убытков, связанных с недостаточностью денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, либо с недостаточной стоимостью оставленного кредитором за собой заложенного имущества для удовлетворения обеспеченных ипотекой требований в полном объеме в случае обращения взыскания на заложенное имущество в связи с неуплатой или несвоевременной уплатой заемщиком — физическим лицом суммы долга полностью или частично (о чем говорилось выше).

На законодательном уровне зафиксирован приоритет договора страхования ответственности заемщика при наличии одновременно и договора страхования ответственности заемщика, и договора страхования финансового риска кредитора. При наличии одновременно двух указанных договоров страхования при наступлении страхового случая сначала осуществляется выплата по договору страхования ответственности заемщика, а если страховой выплаты оказалось недостаточно для полного погашения требований кредитора — в оставшейся сумме производится выплата по договору страхования финансового риска кредитора. В этой связи в Законе установлена обязанность страхователя по договору страхования финансовых рисков кредитора уведомлять страховщика о наличии договора страхования ответственности заемщика. В свою очередь, у кредитора-залогодержателя есть право запрашивать у заемщиков информацию о наличии договора страхования ответственности заемщиков. Таким образом законодатель предоставил кредитору возможность усиливать имеющуюся страховую защиту, обычно сформированную в момент выдачи кредита, за счет страхования финансового риска кредитора. Определенная в Законе последовательность («страховой сэндвич») призвана повысить эффективность сделок секьюритизации, снизив стоимость страхования в момент формирования ипотечного покрытия.

Минимальная страховая сумма по договору страхования финансового риска кредитора установлена в размере 10% от суммы основного долга. Максимальный размер страховой суммы Законом не ограничен, в том числе и с целью использования данного вида страхования в сделках секьюритизации, где требуется защита интересов кредитора вплоть до 100% от суммы основного долга.

Общим для страхования финансовых рисков кредитора и для страхования ответственности заемщика является состав страхового покрытия и срок, на который заключается договор страхования.

При отказе кредитора от договора страхования финансового риска кредитора уплаченная страховая премия возврату не подлежит. Возврат части страховой премии за неиспользованный период страхования возможен только при прекращении договора страхования после погашения суммы долга по обеспеченному ипотекой обязательству до истечения срока его действия [9, с. 42].

Закон «Об ипотеке» (п. 5 ст. 61) устанавливает новые правила прекращения обязательств заемщика перед кредитором («обнуление долга») в случае, если средств, вырученных от реализации заложенного имущества, оказалось недостаточно для удовлетворения требований кредитора.

Обязательства заемщика перед кредитором прекращаются при совокупном наступлении следующих условий:

- заемщиком является физическое лицо;

- кредит/заем предоставлен для приобретения жилого помещения;

- залог реализован либо оставлен за собой залогодержателем, но вырученных от его реализации средств либо стоимости оставленного залогодержателем за собой предмета залога недостаточно для полного погашения требований кредитора;

- кредитором-залогодержателем получена страховая выплата по договору страхования ответственности заемщика и (или) договору страхования финансового риска кредитора.

При этом в случае признания страховщика банкротом обязательства заемщика — физического лица перед кредитором-залогодержателем прекращаются с даты реализации предмета ипотеки и (или) оставления кредитором-залогодержателем предмета ипотеки за собой.

Новые правила «обнуления долга» применяются к кредитным договорам/договорам займа:

а) заключенным после вступления новой редакции Закона в силу;

б) заключенным до вступления новой редакции Закона в силу, если по таким кредитным договорам/договорам займа на дату вступления новой редакции Закона в силу заключен договор страхования.

Страхование ипотечных обязательств существенно отличается от уже привычных и понятных видов страхования, сопутствующих ипотечной сделке (страхование имущества, страхование жизни и трудоспособности заемщика ипотечного кредита, страхование права собственности). Принципиальные отличия заключаются в следующем.

Во-первых, страхование имущества является обязательным в силу Закона об ипотеке, страхование жизни целесообразно с точки зрения защиты заемщика и его семьи, а ипотечное страхование необходимо прежде всего для кредитов с небольшим первоначальным взносом (от 10%), которые несут повышенный риск для кредитора. По статистике западных банков, риск дефолта заемщика с первоначальным взносом 10% в 2,5 раза выше риска дефолта по кредиту с первоначальным взносом 30%. А риск вероятных потерь кредитора по высокорисковым кредитам — в четыре раза выше, чем по кредитам с первоначальным взносом 30%.

Во-вторых, ипотечное страхование — один из способов управления повышенным кредитным риском. За счет заключения договора ипотечного страхования и передачи части кредитного риска страховщику кредитор может, не ухудшая качества своего кредитного портфеля, выдать кредит с низким первоначальным взносом (в настоящее время в России — от 10%, в других странах от 3,5%) и установить по нему процентную ставку на уровне кредитов с большим первоначальным взносом (30%). Заключение договоров ипотечного страхования, таким образом, позволяет повысить доступность ипотеки для граждан, несколько увеличивая стоимость кредитной сделки. Например, для приобретения жилья стоимостью 2 млн руб. в ипотечный кредит заемщик должен будет внести первоначальный взнос в размере 200 тыс. руб. (10% стоимости приобретаемой недвижимости) и заплатить единовременный страховой взнос (сразу за весь срок страхования в соответствии с Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)») в размере 54 тыс. руб. (3% суммы кредита, 1,8 млн руб.).

В-третьих, период действия договора страхования ответственности заемщика, как правило, очень длительный и чаще всего равен сроку действия ипотечного кредита (до 25 лет).

В-четвертых, риски для этого вида страхования распределены во времени неравномерно. Пик приходится на второй — четвертый годы кредита, после чего вероятность наступления страхового случая заметно снижается. При этом значительное влияние оказывают системные риски, поскольку страхование ипотечных обязательств тесно связано с макроэкономическими факторами, такими как доходы населения и цены на недвижимость.

Эти особенности налагают на страховщиков особую ответственность. Страховая компания должна быть готова принимать на себя долгосрочные обязательства, формировать необходимые резервы, проводить специальный андеррайтинг. Именно поэтому в большинстве стран запуск программ ипотечного страхования осуществлялся государственными компаниями или фондами, которые готовы принимать на себя более высокие риски на начальной стадии — в период, когда еще не сформирован достаточный объем резервов, не накоплена статистика, не отработаны стандартные процедуры и регламенты. Так произошло в Америке, Канаде, многих странах Европы, Азии и Австралии.