1.2. Правовое регулирование ипотеки на современном этапе

Ипотека как правовой институт после длительного отсутствия в советский период вернулась в российское гражданское право с принятием Верховным Советом Российской Федерации 29 мая 1992 года Закона Российской Федерации «О залоге» № 2872-1. Он в определенной мере восполнил пробел в законодательстве, но не решил всех вопросов, связанных с залогом недвижимого имущества. Так, в главе второй раздела второго данного Закона не содержится конкретного механизма ее функционирования.

Определенное внимание ипотеке было уделено в ч. 1 ГК РФ, принятой Государственной Думой 21 октября 1994 года и вступившей в силу с 1 января 1995 г. В частности, в п. 2 ст. 334 ГК РФ дано определение ипотеки, в ст. 340 ГК РФ раскрыты требования, предъявляемые к ипотеке. Вместе с тем п. 2 ст. 334 ГК РФ содержит отсылку к Закону об ипотеке как к акту, имеющему приоритет перед нормами ГК РФ.

В отсутствие должной регламентации кредитование под залог недвижимости происходило, принимая причудливые, порой противозаконные формы. Сделки по жилищной ипотеке строились на основе договора купли-продажи квартиры. То есть собственник для получения кредита продавал квартиру банку и заключал с ним договор аренды с последующим правом выкупа. Недостатком данной схемы было то, что жильцы обязательно выписывались из квартиры, владелец получал около 60% минимальной стоимости жилья со сроком погашения в 3 - 4 месяца. Существенной была степень риска владельца квартиры - ведь в случае банкротства банка квартира, переоформленная на банк, могла пойти на расплату с кредиторами. Все это обусловило необходимость принятия Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»¹.

Ипотека (залог недвижимости) является одной из разновидностей залога, и в связи с этим формулировка договора ипотеки, данная в Законе об ипотеке по существу, является идентичной формулировке договора залога, данной в ст. 334 ГК РФ.

Ипотека представляет собой комплексное обеспечительное средство, поскольку защищает обязательство в целом. Ипотека сосредоточивает разнонаправленные интересы различных участников гражданских правоотношений, позволяя им одновременно удовлетворить разнообразные цели и интересы. Если для кредиторов ипотека выполняет функцию обеспечения возврата кредитов, то для залогодателей ипотека является средством, позволяющим привлекать денежные средства.

В 1997 году был принят Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Кроме того, отдельные аспекты регулирования залога недвижимости содержатся в Законах «Об оценочной деятельности в РФ», «О страховании», «Об исполнительном производстве», «О несостоятельности (банкротстве)», Гражданском и Арбитражном процессуальных кодексах и других нормативно-правовых актах.

Существенное значение имеют и следующие подзаконные акты:

1) Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 г. № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации». Данный документ делает акцент на решении жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации. Согласно Концепции формирование системы ипотечного жилищного кредитования является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики;

2) Правила предоставления участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих целевых жилищных займов, а также погашения целевых жилищных займов, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 15 мая 2008 г. № 370;

3) Постановление Правительства РФ от 26 ноября 2007 г. № 812 «Об утверждении Правил проведения конкурса по отбору специализированного депозитария для заключения с ним договора об оказании услуг специализированного депозитария федеральному органу исполнительной власти, обеспечивающему функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, и Правил определения совокупной взвешенной оценки (рейтинга) специализированного депозитария для заключения с ним договора об оказании услуг специализированного депозитария федеральному органу исполнительной власти, обеспечивающему функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» и др.

С момента принятия Закон об ипотеке подвергался многочисленным дополнениям и изменениям. Следует упомянуть о двух существенных изменениях внесенных в данный Закон.

30 декабря 2008 года Президент РФ подписал Федеральный закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество» № 306-ФЗ. В основном, указанные изменения затронули такие важнейшие вопросы, как процедура реализации заложенного движимого имущества, а также недвижимого имущества, находящегося в ипотеке.

17 июля 2009 г. был принят Федеральный закон № 166-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон об ипотеке (залоге недвижимости)». Изменения коснулись порядка обращения взыскания на заложенное имущество без обращения в суд, а также особенностей ипотеки зданий, сооружений и нежилых помещений, приобретенных с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.

В последующем в Закон об ипотеке вносились не существенные изменения.

Таким образом, анализ исторического развития института ипотеки в России свидетельствует о том, что правовому регулированию данного института уделялось большое внимание.