2.2. Предмет договора об ипотеке

В соответствии с п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, помимо того, что предметом ипотеки может быть только недвижимое имущество, ключевым является наличие государственной регистрации прав на недвижимое имущество, которое является предметом ипотеки. Так, суд признал правомерными действия регистрирующего органа по приостановлению государственной регистрации договора залога (ипотеки) прав требования, вытекающих из договора участия в долевом строительстве с использованием кредитных средств, поскольку в указанном договоре отсутствовали сведения о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, что свидетельствовало о том, что она не была проведена.

По другому делу суд, ссылаясь на положения п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 1 и п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке, п. 1 ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 28 января 2005 г. № 90, пришел к выводу, что права арендатора, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, не подлежащего государственной регистрации, не могут являться предметом договора об ипотеке. Поэтому договор о залоге прав арендатора, вытекающих из такого договора аренды недвижимого имущества, не является договором об ипотеке и не подлежит государственной регистрации¹.

В п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке перечислены виды имущества, которые могут быть предметом ипотеки, - это в том числе:

1) земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Исключения составляют земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры. Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности².

Предприятия как имущественные комплексы представляют собой специфический объект гражданских прав, поскольку включают в себя различные виды имущества. В соответствии со ст. 132 ГК РФ в состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Поскольку предприятие представляет собой непрерывно функционирующий организм, при ипотеке предприятия право залога распространяется и на продукцию, произведенную после заключения договора ипотеки.

Не могут быть предметом ипотеки права предприятия, полученные на основании лицензии, поскольку лицензия на осуществление отдельных видов деятельности выдается субъекту, который отвечает установленным лицензионным требованиям. Ныне действующий Федеральный закон от 4 мая 2011 г. № 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» не содержит положение, согласно которому вид деятельности, на осуществление которого предоставлена лицензия, может выполняться только получившим лицензию юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем. Однако это следует из ч. 2 ст. 9 ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности», в соответствии с которым юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, получившие лицензию, вправе осуществлять деятельность, на которую предоставлена лицензия¹.

Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Здесь следует отметить, что, несмотря на положения п. 3 ст. 340 ГК РФ и ч. 2 ст. 69 Закона об ипотеке, все же возможна ипотека здания и сооружения без одновременной ипотеки земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. Так, согласно разъяснениям, которые даны в п. 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 февраля 2011 г. № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге», при толковании положений п. 3 ст. 340 ГК РФ об одновременной ипотеке здания (сооружения) и земельного участка (права аренды земельного участка), на котором расположено соответствующее недвижимое имущество, суды должны исходить из следующего: «Согласно статье 69 Закона об ипотеке залог здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Судам следует иметь в виду, что содержащиеся в законе ограничения либо запрет ипотеки земельного участка или права его аренды не влекут за собой недействительности договоров ипотеки зданий и сооружений, расположенных на соответствующих земельных участках, если при этом из закона не вытекает ограничения либо запрета ипотеки названных зданий или сооружений.

Также суды не признают недействительными договоры ипотеки зданий и сооружений без одновременной ипотеки земельного участка, например, в случаях, когда у залогодателя отсутствуют зарегистрированные права на земельный участок, расположенный под переданным в ипотеку зданием»¹.

Например, по одному из дел суд привел следующую мотивацию: «Правила пункта 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 2 статьи 69 Закона об ипотеке следует применять при условии, если у залогодателя имеется возможность с соблюдением требований закона передать в ипотеку право аренды на земельный участок, расположенный под переданным в ипотеку зданием.

Поскольку зарегистрированными правами на земельный участок истец не обладал, договор ипотеки принадлежащих ему объектов недвижимости, заключенный без одновременной передачи в ипотеку прав на земельный участок, не может быть признан недействительным.

При этом залогодатель вправе, но не обязан заключить смешанный договор, включающий элементы договора залога (в части залога права аренды земельного участка, не подлежащего государственной регистрации) и договора об ипотеке (в части передачи в залог недвижимого имущества, права на которое зарегистрированы в установленном законом порядке). Вместе с тем заключение договора ипотеки только на здания, при отсутствии зарегистрированных прав на земельный участок, действующему законодательству не противоречит»¹.

До принятия Постановления Пленума ВАС РФ от 17 февраля 2011 г. № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» по рассматриваемому вопросу была иная практика. Арбитражные суды констатировали ничтожность договоров ипотеки, в которых не предусмотрен залог права аренды на земельный участок, функционально обеспечивающий закладываемый объект. Теперь при рассмотрении заявлений о пересмотре в порядке надзора таких решений Высший Арбитражный Суд РФ предлагает подавать заявления о пересмотре дел по вновь открывшимся обстоятельствам²;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.

Статья 75 Закона об ипотеке предусматривает, что при ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого в соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.

Таким образом, в силу прямого указания в Законе при ипотеке квартиры будет считаться заложенной одновременно с квартирой и принадлежащая собственнику квартиры доля в праве собственности на общее имущество, даже если эта доля непосредственно в договоре об ипотеке квартиры не указана как предмет ипотеки.

Кроме того, согласно ч. 5 ст. 69 Закона об ипотеке при ипотеке нежилого помещения заложенной наряду с нежилым помещением считается принадлежащая залогодателю и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора данного земельного участка);

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения. Здесь следует отметить, что указанные строения должны быть именно недвижимым имуществом;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Действующим законодательством установлено несколько случаев запрета на передачу в ипотеку объектов недвижимости:

- во-первых, не может быть передана в ипотеку часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь);

- во-вторых, нельзя передать в ипотеку имущество, изъятое из оборота. Конкретные виды имущества, изъятые из оборота, определяются федеральным законодательством;

- в-третьих, не может быть предметом ипотеки имущество, на которое в соответствии с Федеральным законом не может быть обращено взыскание. Например, в соответствии со ст. 21 Федерального закона от 26 сентября 1997 г. № 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях» не может быть обращено взыскание на движимое и недвижимое имущество богослужебного назначения;

- в-четвертых, не может быть предметом ипотеки имущество, в отношении которого в установленном Федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена¹.

В случаях, указанных в Законе об ипотеке и другом федеральном законодательстве, устанавливаются дополнительные требования при ипотеке отдельных видов имущества. В основном они касаются необходимости получения чьего-либо согласия. В соответствии с п. 3 ст. 6 Закона об ипотеке, если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.

Так, например:

- в соответствии с п. 1 ст. 7 Закона об ипотеке, если предметом договора ипотеки является имущество, находящееся в общей совместной собственности, необходимо письменное согласие на ипотеку всех собственников объекта недвижимости;

- в соответствии со ст. 35 Семейного кодекса РФ на ипотеку недвижимости, находящейся в совместной собственности супругов, необходимо нотариально удостоверенное согласие другого супруга;

- согласно п. 2 ст. 18 ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях», если залогодателем является государственное или муниципальное унитарное предприятие, то необходимо получать письменное согласие собственника имущества государственного или муниципального предприятия;

- если предметом ипотеки является недвижимое имущество, находящееся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлена опека или попечительство, требуется разрешение органа опеки и попечительства на передачу имущества в залог;

- в других случаях, предусмотренных законом².

Таким образом, предметом ипотеки может быть только недвижимое имущество, прямо указанное в законе, при этом ключевым является наличие государственной регистрации прав на недвижимое имущество, которое является предметом ипотеки.