Заключение

По результатам проведенного исследования можно сделать следующие выводы.

В ходе исторического процесса влияние государства имело основополагающее значение для формирования института ипотеки. В Древней Греции, Римской империи сделки по залогу недвижимости получили наибольшее распространение во время ослабления рабовладельческого хозяйствования и массовой передачи земель арендаторам.

В тот период ипотечные отношения регулировались посредством законодательных актов, отлаженной регистрационной системы. Закат эпохи привел к снижению роли государственных функций, законодательной системы, в результате залог недвижимости был забыт на несколько веков и возродился уже только в средневековой Европе.

Анализ исторического развития института ипотеки, как в зарубежных странах, так и в России свидетельствует о том, что правовому регулированию данного института уделялось большое внимание.

Автором констатируется, что ипотека (залог недвижимости) является одной из разновидностей залога, и в связи с этим формулировка договора ипотеки в п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке по существу является идентичной формулировке договора залога, данной в ст. 334 ГК РФ.

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Предметом ипотеки может быть только недвижимое имущество, прямо указанное в законе, при этом ключевым является наличие государственной регистрации прав на недвижимое имущество, которое является предметом ипотеки.

Под обращением взыскания применительно к ипотечным правоотношениям следует понимать совокупность действий ипотечного кредитора, направленных на получение материально-правового основания реализации предмета ипотеки (судебного решения либо соглашения сторон), устанавливающего подлежащее реализации заложенное недвижимое имущество (объект взыскания), объем удовлетворяемого требования (объем взыскания) и условия реализации объекта взыскания (начальную продажную цену и способ реализации).

Принципиальная новизна этого определения состоит в том, что оно содержит указание на материально-правовые элементы (объект и объем взыскания, начальную продажную цену и способ реализации объекта взыскания), установление которых как итог деятельности залогодержателя по обращению взыскания и составляет основополагающую сущность данного правового явления в ипотечном праве.

Ипотека наряду с обязательственной связью ипотечного кредитора и залогодателя порождает ограниченное вещное право по распоряжению заложенным имуществом, в том числе в форме возможности получить преимущественное удовлетворение из его стоимости. Реализация последней осуществляется в рамках охранительного правоотношения - относительной связи сторон ипотеки, которая опосредуется двумя правомочиями активного субъекта: а) обратить взыскание на заложенное имущество и б) реализовать (продать) его.

Под способом реализации предмета ипотеки (объекта взыскания) предлагается понимать его продажу по общему правилу с публичных торгов или, если это установлено соглашением сторон, с аукциона либо приобретение предмета ипотеки залогодержателем для себя или третьих лиц.