27. Логіка побудови коефіцієнта капіталізації та методи його визначення.
Сутність коефіцієнта капіталізації полягає в поєднанні двох
економічних процесів – отримання доходу на капітал та відшкодування капіталу інвестора-власника. Логіку побудови коефіцієнта капіталізації можна представити у вигляді схеми:
Виділяють такі методи визначення коефіцієнта капіталізації:
За ставкою дисконту
На підставі порівняльного продажу
Методом сумування: прямолінійне відшкодування капіталу, повернення капіталу, за фактором фонду відшкодування тощо;
Метод вирахування
Метод сполучених інвестицій: для власного та позикового капіталу, для порівнянних елементів;
Метод Елвуда;
Метод фінансових показників схожих підприємств;
Метод ринкового мультиплікатора;
Метод внутрішньої ставки дохідності.
Теоретичні аспекти визнання земельних ділянок та інших об’єктів складовими частинами потенціалу
Визнання земельних ділянок та об’єктів нерухомості складовими ПП:
1. Вартість земельної ділянки, будівель і споруд визначається їх
специфічною корисністю, унікальністю, довговічністю, місцем знаходження, а
також кількістю ринкових пропозицій. Алгоритм визначення їхньої вартості
тісно переплітається з юридичними процедурами, які формують, визначають, регламентують та обслуговують відносини власності на ці об’єкти.
2. Згідно з ресурсним підходом до визначення вартості потенціалу підприємства, що є наразі найбільш поширеним, його вартість дорівнює сумі витрат (чи вартостей) усіх ресурсно-майнових елементів. Вартість земельних ділянок та об’єктів нерухомості складає найбільшу частку в загальній структурі майна підприємства багатьох сфер бізнесу, утворюючи природний базис реалізації підприємницької діяльності.
3. З позицій організайно-функціонального підходу до оцінки вартості потенціалу, вартість земельної ділянки визначається здатністю матеріально-технічних і соціально-трудових елементів підприємницької діяльності виконувати виробничо-комерційні функції. Не останню роль у виконанні стратегічних програм розвитку підприємств відіграє наявність і доступність земельних ділянок, а також об’єктів нерухомості.
4. Можливості окремо взятої земельної ділянки, будівлі чи споруди, тому
як і їх ринкова вартість суттєво відрізняються від інтегральних можливостей у
складі цілісного земельно-майнового та соціально-організаційного комплексу.
5. Можливості результативного використання земельних ресурсів, будівель
чи споруд виступають інертними чи основоположними компонентами загальної
динамічної сукупності елементів ПП.
Особливості оцінки земельних ділянок, будівель і споруд.
Як фактор виробництва земля має ряд особливостей, які впливають на специфіку її грошової оцінки. Перш за все, вона не є результатом попередньої праці, просторово обмежена, має постійне місцезнаходження, не заміщується іншими засобами виробництва, має фізичну довговічність і при правильному використанні не зношується, забезпечує стабільну прибутковість і менший комерційний ризик порівняно з альтернативними варіантами капітальних вкладень. Практично у всіх сферах економічної діяльності земля виступає в якості просторового базису і нерозривно пов’язана з об’єктами, які на ній розташовані: будівлями, спорудами, шляхами, передавальними пристроями та іншими матеріальними елементами, які прийнято називати поліпшеннями.
До площі земельної ділянки, що оцінюється, належать ділянки, які зайняті забудовами, виробничими та допоміжними спорудами; ділянки, необхідні для їх утримання, санітарно-захисні зони об’єктів, технічні та інші зони, які належать підприємству.
Залежно від цілей (призначення) оцінка вартості землі може розглядатися, з одного боку, як основа вирішення законодавчо обумовлених задач (сплата земельного податку) або виступати економічним регулятором земельних відносин (спадщина, дарування та ін.), що потребує встановлення нормативної вартості (ціни) землі з урахуванням типових, офіційно затверджених інструктивно-методичних документів, а з іншого боку, — існує незалежна експертна оцінка, в ході якої визначається ринкова вартість землі, або право оренди земельної ділянки.
При нормативно-грошовій оцінці земельна ділянка розглядається окремо від об’єктів нерухомості, розташованих на ній. Вона орієнтована на типові характеристики та пересічно-нормативні умови виробництва. Не враховує кон’юнктуру ринку та економічну ситуацію в країні. При цьому така оцінка не стимулює підвищення ефективності виробництва й раціональне землекористування.
При експертній оцінці земельна ділянка розглядається як єдиний земельно-майновий комплекс, тобто разом з об’єктами нерухомості. Ураховує земельні поліпшення, зроблені як за межами земельної ділянки, так і всередині, а також ураховує реальну соціально-економічну ситуацію, яка склалась на дату оцінки. Така оцінка стимулює оптимізацію показників ефективності ведення бізнесу та землекористування.