§ 2. Правовые признаки жилого дома и жилого помещения

как объектов гражданских и жилищных прав

1. По правилам инвентаризации, действовавшим в советский период, квартирой считалось жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, отделенное от других помещений капитальными стенами или перегородками без проемов и имеющее самостоятельный выход на лестничную клетку, в общий коридор (вестибюль) или непосредственно наружу, а жилой комнатой - часть квартиры с непосредственным дневным освещением и постоянным отоплением, предназначенная под жилье. При этом к числу жилых комнат относились также полутемные, темные и проходные комнаты, а помещения, разгороженные перегородкой не до потолка, также учитывались как отдельные комнаты.

Но разве допустимо было указывать, что к числу жилых комнат могли относиться комнаты, разгороженные перегородкой не до конца, а также плохо освещенные комнаты или вообще темные, тогда как ГК РСФСР 1964 г. (ст. 300) устанавливал в качестве предмета договора найма изолированность жилого помещения, и поэтому с 1964 г. ведомственные акты надлежало привести в соответствие.

Определения квартиры и комнаты, данные в Жилищном кодексе РФ (ст. 16), принципиально отличаются от ранее действовавших в лучшую сторону. И то, и другое обоснованно подчеркивает прежнюю целевую направленность жилища - для постоянного проживания.X

Нами уже отмечалось, что у дореволюционных отечественных цивилистов существовало мнение, что сама природа здания не позволяет считать его делимым. Это объяснялось, в частности, тем, что части здания не способны выступать в качестве объектов подлинного (полного) права собственности <1>. К.П. Победоносцев отмечал, что в случае появления у каждой из комнат своего собственника "право собственности каждого из них будет неполное, так как без согласия других не вправе будет предпринимать постройки и починки в стенах, физически уже не подлежащих разделу. Кроме того, распределение дома между несколькими владельцами имело бы последствием затруднения и споры при самом платеже податей, отправлении повинностей" <2>.

--------------------------------

<1> Победоносцев К.П. Указ. соч. С. 26.

<2> Там же. С. 126.

К видам жилого дома закон отнес его часть, к видам квартир - часть квартиры (ст. 16 ЖК РФ). Неделимой осталась только комната. Все виды обособленных жилых помещений обрели способность быть объектом жилищных прав. Гражданский кодекс РФ называет квартиру в числе объектов права собственности, а понятие "жилое помещение" использует как родовое для понятия "квартира". Такого понятия "комната" как самостоятельного объекта Гражданский кодекс РФ не знает. В идеальном случае - это обоснованная позиция - комната не имеет автономных вспомогательных помещений и превращает квартиру в этом качестве в коммунальную, что не обеспечивает цивилизованных здоровых условий для постоянного проживания. Жилищный кодекс РФ допускает проживание в цокольных, подвальных помещениях либо на территории и в поселениях, где нарушены требования безопасности к жилым помещениям и не приняты меры защиты от воздействия чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера.X

Позиция Жилищного кодекса РФ относительно использования понятия "комната" адекватна реальности, но не содержит реального желания предусмотреть меры когда-либо завершить создавшееся положение с коммунальными квартирами. Его ст. 51 предусматривает в качестве основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма жилого помещения, проживание их в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям. Современные санитарные требования к жилым помещениям наконец приняты на правительственном уровне <1>.X

--------------------------------

<1> Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" // СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 702.X

Понятия "составная часть" постсоветское гражданское законодательство не знает при делении вещей. Однако оно используется отдельными национальными системами, в частности в Германии.

Такое предложение принять деление целого на составные части уже имело место в литературе: "Помещения, которые находятся в этом доме, являются его составной частью" <1>.

--------------------------------

<1> Шведкова О.В. Приобретение и осуществление права собственности на жилые помещения: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2004. С. 15.

Было и предложение считать помещение сложной вещью. С.В. Агапов считает, что жилое помещение является сложной делимой вещью, состоящей из основного и факультативных элементов, и в совокупности с другими вещами, имеющими хозяйственную зависимость, приобретает черты главной вещи с принадлежностями <1>. При этом помещение им рассматривается в качестве главной вещи, а общее имущество дома - в качестве ее принадлежности. В то же время такой вывод противоречит содержанию ст. 134 ГК РФ. Сложная вещь всегда разнородна, хотя и используется по общему назначению. Различные помещения в составе здания как однородные вещи в своей совокупности не образуют сложную вещь, особый объект гражданских прав.X

--------------------------------

<1> Агапов С.В. Теоретические проблемы правового регулирования сделок с жилыми помещениями по гражданскому праву РФ: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2003. С. 8.

Министерство экономического развития и торговли РФ предложило дополнить ст. 134 ГК РФ о сложных вещах понятием "помещение". Слабо аргументированное предложение нарушало понятие сложной вещи, уже имеющееся в гражданском законодательстве. Оно рассматривалось на заседании Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства в 2007 г., и было отмечено, что более продуктивным представляется введение в гражданское законодательство нового самостоятельного объекта недвижимости - комплекса недвижимого имущества, необходимыми признаками которого являлись бы: 1) объединение различных объектов недвижимого и движимого имущества единым хозяйственным назначением; 2) наличие в составе комплекса земельного участка (земельных участков) или прав на земельный участок (земельные участки), на котором (которых) расположены объекты недвижимого и движимого имущества, входящие в состав комплекса. Он должен выступать в имущественном обороте только в качестве единого неделимого объекта.X

Было рекомендовано также установление юридического режима здания либо в форме общей собственности с известными изъятиями за счет отпадения преимущественного права покупки и утратой доли одновременно с гибелью помещения, либо в форме особого имущественного комплекса. В обоих случаях достигаются две цели: устанавливается режим общего пользования служебными помещениями и инфраструктурой, обслуживающей здание, а также создаются механизмы управления зданием.

По мнению Е.А. Суханова, "современной отечественной цивилистикой основательно забыта классическая (пандектная) классификация вещей как объектов гражданских прав. Об этом говорит допущенная жилищным правом серьезная путаница понятий "принадлежность главной вещи" и "составная часть вещи" применительно к так называемому общему имуществу жилого дома. В результате этого составные части единой вещи - многоквартирного жилого дома (подвалы, чердаки, лестничные площадки, лифты, различные трубы и оборудование) теперь рассматриваются как самостоятельный объект вещного права (права общей собственности) наряду с квартирами и иными жилыми помещениями, по существу, уже рассматриваемыми в качестве "главных вещей" (несмотря на то что названные помещения тоже являются не самостоятельными вещами и не принадлежностями главной вещи - жилого дома, а всего лишь его составными частями, которые невозможно нормально использовать в отрыве от этой юридически и даже физически неделимой вещи)" <1>.

--------------------------------

<1> Суханов Е.А. Вещные права и права на нематериальные объекты // Вестник ВАС РФ. 2007. N 7.

2. Если в советский период единство владения жилым домом (нежилым зданием) входило в число неотъемлемых признаков при классификации зданий и помещений, то в постсоветский период в связи с утверждением частной собственности на помещения в многоквартирных домах законодательство принципиально изменилось.

Образованная в постсоветский период собственность на виды жилых помещений - квартира, комната в многоквартирном доме - неизбежно разрушила собственность на дом в целом, чтобы избежать удвоения объекта права: и здания как самостоятельной вещи, и помещения как самостоятельной вещи.

Законодатель выбрал такую юридическую конструкцию управления, которая, лишив жилой дом в целом способности быть объектом права собственности, вещью, заменила его "общим имуществом" собственников помещений, представленным общей долевой собственностью домовладельцев на общее имущество дома (ст. 36 ЖК РФ), которое как в целом, так и в отдельности каждый его объект так же не является самостоятельным объектом гражданских прав, самостоятельной вещью, как и дом в правовом смысле в целом.X

Считалось, что единство управления многоквартирным домом подорвано тем, что возникла спорность характера недвижимости самих квартир, жилых помещений. Каждый вид жилого помещения (ст. 16 ЖК РФ) с технической точки зрения мог рассматриваться как недвижимость косвенно, опосредованно, через целое. Непосредственная неразрывная связь с землей принадлежит целому. Но с юридической позиции и придомовый земельный участок находится в общей долевой собственности собственников помещений, так как земля вошла в состав общего домового имущества (ст. 36 ЖК РФ).X

Поэтому "признание помещений в здании самостоятельными в обороте недвижимыми вещами необходимо означает одновременное отрицание существования здания в качестве объекта недвижимости. Здание в этом случае следует рассматривать как объект лишь с технической, но не с юридической точки зрения", - отмечает упомянутая Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе <1>.

--------------------------------

<1> Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе от 15 декабря 2003 г. (протокол N 18). С. 49.

Таким образом, многоквартирный дом как единый объект гражданских прав исключен из гражданского оборота. Но одна из его трансформаций - общее имущество собственников помещений - также не получила статус самостоятельного объекта гражданских прав. Все преимущества только у помещений, составляющих дом. Позиция, выраженная в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, принятой Советом при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 15 декабря 2003 г. (протокол N 18), обосновала, что "нет достаточных экономических и правовых оснований для законодательного закрепления в гражданском праве понятия "единого объекта недвижимости" как единого объекта гражданских прав и сколько-нибудь распространенного в реальной действительности объекта гражданского оборота".

Концепция допускала одно исключение из предложенного правила, заложенное в земельном законодательстве, - единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости (п. 5 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ).X

Многоквартирный дом требует централизованного управления, поскольку он представляет собой инженерное сооружение, связанное с обеспечением безопасности проживающих и его техническим и санитарным обслуживанием, защитой прав потребителей этого обслуживания. Это не только технический объект, но и объект других отраслей законодательства.

Правовая система не содержит запрета функционирования единого объекта на тот случай, если сохраняется публичная собственность на многоквартирный дом. Он предусмотрен ст. 163 ЖК РФ. Также, если сохраняется кооперативная собственность, если сохраняется частная собственность одного лица безотносительно к тому, является ли дом многоквартирным либо одноквартирным. Таким образом, правовая система учитывает обе цивилистические конструкции управления недвижимостью применительно к многоквартирным домам.X

Заимствованная западная модель кондоминиума, рассчитанная на затратный характер его содержания, предусматривала образование общего имущества дома собственниками квартир на праве общей долевой собственности. Естественно, что крыша, несущие конструкции, стационарные инженерные оборудования и сети и т.п. имущество, сгруппированное в одно инженерное целое, не является самостоятельной вещью, самостоятельным объектом гражданских прав, им ограниченно распоряжаются все его сособственники на общем собрании.

Жилищный кодекс РФ (гл. 6) устанавливает владение, пользование и распоряжение общим имуществом дома в пределах, установленных им и гражданским законодательством. Его объекты могут быть переданы иным лицам в пользование при условии соблюдения прав и законных интересов лиц. Это не меняет положение общего домового имущества, как не участвующего в гражданском обороте в качестве самостоятельного объекта, равно как и его отдельных частей, которые также не являются самостоятельными объектами права собственности или иного вещного права <1>.X

--------------------------------

<1> Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2005. С. 184.X

Согласие именно всех собственников требуется только однажды, когда возникает необходимость в связи с реконструкцией дома уменьшения размера общего имущества дома. В остальных случаях достаточно согласия, выраженного в решениях общего собрания собственников помещений, которые принимаются в установленном Кодексом порядке - простым или квалифицированным большинством голосов (ст. 46 ЖК РФ).X

Доля в праве общей собственности на общее имущество собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на помещение и пропорциональна размеру его общей площади. Установлен запрет на выдел в натуре своей доли и ее отчуждение и иных действий, влекущих за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на помещение.

Возвращаясь к становлению общей долевой собственности на общее домовое имущество собственников помещений в многоквартирном доме, следует признать ограниченность мотивов введения долевого характера введенной законодателем общей собственности. Практически она сводится к расчету за техническое и санитарное обслуживание помещений. Но это может быть основанием для самостоятельного правила. Е.А. Сухановым совершенно справедливо обращалось внимание на то, что собственник помещения лишен тех возможностей, какие обычно закон предоставляет сособственнику на вещь в этом случае: его доля не может являться самостоятельным объектом гражданско-правовых сделок; не может быть выделена или разделена; в отношении ее отсутствует преимущественное право покупки; не может быть общее домовое имущество объектом взыскания кредиторов собственника помещения и т.д.

Самое главное - это отступление от общего правила в распоряжении общей долевой собственностью, требующее исключительно единодушного согласия всех сособственников, а на тот случай, если оно не достигнуто, - судебного решения (ст. 246 ГК РФ). Но такой случай в Жилищном кодексе РФ всего единственный - уменьшение общего домового имущества. В остальных случаях - решение большинством голосов, что дает возможность пренебрегать волей отдельных сособственников. К тому же Жилищный кодекс РФ ввел обязательность принятого решения для тех, кто отсутствовал на собрании или позволил себе голосовать против, ограничив возможности обжалования в судебном порядке. Такая обязательность характерна для членов некоммерческого объединения граждан, добровольно и инициативно объединившихся.X

Но объединение собственников помещений - его общее собрание - формат всего лишь общего собрания без членства в нем. Получается принудительное объединение граждан без выраженного желания в нем участвовать, а только в силу закона об организации общего собрания этих лиц и наличия права собственности на помещение. Тогда Жилищный кодекс РФ нарушает ст. 30 Конституции РФ, запретившую принуждать к вступлению в какое-либо объединение или пребыванию в нем. Не извлечен урок и из Постановления Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998 г. N 10-П <1>, признавшего не соответствующими ст. 30 Конституции РФ отдельные нормы утратившего в связи с принятием Жилищного кодекса РФ Закона "О товариществах собственников жилья", предусматривавшего принудительное членство в товариществе. При этом объединением считается и такой орган общественной самодеятельности, который не основан на членстве. Если орган общественной самодеятельности предусматривает членство, тогда, действительно, его участники обязаны в обязательном порядке подчиняться принятому им в установленном порядке решению. Иное дело, если общественное объединение не имеет такой структуры.X

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 1998. N 15. Ст. 1794.

Решение большинством голосов однажды предусматривалось в советском гражданском законодательстве (ст. 62 ГК РСФСР), но тогда не было такого конституционного запрета и не было конституционного судопроизводства. Но в случае оспоримости дело все равно рассматривалось в судебном порядке по иску хотя бы одного из участников общей собственности. Теперь же, при наличии ст. 46 Конституции РФ, заявитель вправе инициировать иск, если в результате осуществления принятого на собрании решения нарушены его права и законные интересы либо отсутствовавшие на общем собрании собственников помещений могли повлиять на результаты голосования. В остальных случаях по закону приносить в суд жалобы бесполезно.X

С принятием Жилищного кодекса РФ кондоминиум как самостоятельная форма управления общей собственностью утратил силу и был заменен новой организационно-правовой формой - общим собранием без членства в нем.X

Неконституционность принятого законодателем решения достойна быть предметом нормоконтроля со стороны Конституционного Суда РФ, а отступления от правила, установленного Гражданским кодексом РФ относительно принятия решения сособственниками, должны были иметь основания, названные Кодексом, но Гражданский кодекс РФ, регулируя общую собственность, не наделил ими законодателя. Жилищный кодекс РФ хотя и специальный закон по отношению к Гражданскому кодексу РФ, но это не основание, чтобы переиначить общее правило в исключение из него без разрешения закона. Специальному закону надлежит иметь основание в этих целях. В данном случае таких оснований не должно быть. Положение, какое складывается с долевой собственностью на общее имущество в коммунальной квартире (ст. 42 ЖК РФ), будет основываться на общих положениях в общей собственности (гл. 16 ГК РФ).X

Существуют разные подходы к определению права собственности на жилье в многоквартирном доме.

Уже более полувека действует в Германии Закон "О праве собственности на жилое помещение и о праве длительного пользования жилой площадью" от 15 марта 1951 г. (далее - Закон о праве собственности на жилье) <1>. По этому Закону может возникнуть право собственности на жилое помещение или право собственности на нежилое помещение. Этот Закон точно так же стоит особняком в качестве специального закона по отношению к Германскому гражданскому уложению, как и Жилищный кодекс РФ по отношению к Гражданскому кодексу РФ.X

--------------------------------

<1> Германское право. Ч. III. М.: Статут, 1999. С. 60 - 83.

Право собственности на жилое помещение является по Закону о праве собственности на жилье индивидуальным правом собственности, соединенным с правом долевой собственности на общее имущество, частью которого это помещение является (§ 1). К общему имуществу относится земельный участок, части здания, а также принадлежности и оборудование здания, необходимые для его существования или безопасности, предназначенные для общего пользования домовладельцев. Индивидуальное право собственности может быть предоставлено, если помещение обособлено. Общее имущество, предназначенное для общего пользования домовладельцев, не является объектом индивидуального права собственности, даже если оно находится в помещении, относящемся к индивидуальной собственности (§ 5). На некоторые части здания, которые могут быть объектом индивидуального права собственности, по соглашению домовладельцев может быть установлена общая собственность.

Отчуждение квартиры невозможно без отчуждения доли в общей собственности.

Следует обратить внимание на формулировку § 1 Закона о праве собственности на жилье, где указано на принадлежность гражданину на праве собственности помещения, соединенного с правом долевой собственности на общее имущество, частью которого это помещение является. Таким образом, установлено "индивидуальное право собственности на жилое помещение - квартиру (Wohnung), неразрывно соединенное с правом общей долевой собственности на объекты общего пользования" <1>. Жилой дом сам по себе как объект управления остается в целом, так как квартира (или нежилое помещение) - это часть общего имущества, но при этом сохраняется индивидуальное право собственности на нее.

--------------------------------

<1> Тихонова Л.С. Правовое положение лиц, проживающих в жилых помещениях, находящихся в частной собственности по законодательству России и Германии: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2006. С. 12.

"Поэтому, - по мнению Е.А. Суханова, - юридически "господствующей" считается общая собственность, тогда как право собственности на квартиру рассматривается в качестве ее "придатка", "составной части" доли в праве общей собственности. При этом сама конструкция "жилищной собственности" рассматривается здесь как особая разновидность права собственности, т.е. как некое исключение из общих правил, а потому и регулируется не Гражданским уложением (BGB), а специальным Законом о жилищной собственности и долгосрочном жилищном праве от 15 марта 1951 г. (который и ввел эту категорию в германский правопорядок в послевоенный период острого жилищного кризиса)" <1>.

--------------------------------

<1> Суханов Е.А. Вещные права и права на нематериальные объекты // Вестник ВАС РФ. 2007. N 7.