Глава 3. Расторжение договора аренды

Сфера правовых отношений, возникающих при исполнении договора аренды, по своей природе подразумевает долгосрочные отношения по использованию чужого имущества. В случае с арендой недвижимого имущества, которое, как правило, используется в хозяйственных целях в качестве места расположения офиса или производственных мощностей арендатора, а также в случае аренды предприятия очевидным образом возникает потребность обеспечения надежности и предсказуемости договорных отношений сторон. Исполнение договора аренды недвижимости гораздо в меньшей степени связано с принципом мобильности капитала, описанным нами выше применительно к договору купли-продажи, так как изначально рассчитано на достаточно долгий срок. Арендатор, получивший в пользование недвижимое имущество, как правило, подстраивает свою хозяйственную деятельность, рассчитывая на полученное в аренду имущество. В подобного рода отношениях, так же как и в случае купли-продажи недвижимого имущества или предприятия, более целесообразным является судебная процедура расторжения, которая, усложняя процесс прекращения договора и растягивая его на определенное время, позволяет стороне, нарушившей договор, должным образом подготовиться к прекращению договора и, возможно, найти в качестве замены новый объект недвижимости. Кроме того, судебная процедура расторжения, ставя под контроль обоснованность применения кредитором такого способа защиты, уменьшает вероятность неоправданного расторжения договора. Если в случае с "динамичными" договорами, такими как поставка или оказание услуг, необходимость обеспечения мобильности капитала и деловой активности перевешивает вытекающие из одностороннего характера расторжения недостатки, связанные с возможностью злоупотребления со стороны кредитора, то применительно к договору аренды недвижимости, предполагающему значительные негативные последствия расторжения, в особенности для арендатора, есть все основания для внедрения судебной процедуры расторжения. Поэтому считаем, что de lege ferenda в российском ГК следовало бы установить судебный порядок расторжения договора аренды недвижимости и предприятия. В отношении же договора аренды движимого имущества (например, проката) следовало бы установить односторонний отказ для всех случаев расторжения договора.

Теперь перейдем к анализу действующего российского права. В тех случаях, когда ГК РФ указывает на право стороны договора аренды на расторжение, то он предусматривает судебный порядок расторжения, причем делает это в отношении всех видов договора аренды, а также применительно к правам как арендодателя, так и арендатора. Проанализируем эти нормы.

Во-первых, в ст. 611 ГК предусматривается право арендатора требовать расторжения договора в случае непредоставления ему предмета аренды, что согласно приводившемуся нами подходу должно означать судебную процедуру расторжения. Если закон говорит, что кредитор имеет право требовать расторжения, а не право отказа от исполнения договора, то с семантической точки зрения очевидно, что закон имеет в виду необходимость обращаться с этим требованием в суд. Если бы у арендатора было право одностороннего отказа, то не было бы смысла говорить о каком-либо требовании. Исходя из этого вытекает, что при просрочке в предоставлении предмета аренды арендатору правило п. 2 ст. 405 ГК, дающее право кредитору в одностороннем порядке отказаться от принятия исполнения, не должно применяться, так как перекрывается специальной нормой. С точки зрения здравого смысла применение судебной процедуры расторжения именно в данном случае неочевидно. Односторонний порядок расторжения в данном случае вряд ли причинил бы арендодателю какой-либо особый ущерб. Поэтому в дальнейшем при изменении ГК и внесении в него общего правила об одностороннем отказе следовало бы изменить формулировку нормы ст. 611 ГК, установив вместо права требовать расторжения правило об одностороннем отказе.

Во-вторых, согласно ст. 612 ГК арендатор имеет право требовать расторжения договора в случае обнаружения в переданном предмете недостатков, полностью или частично препятствующих его использованию. Указание на право требовать расторжения означает судебную процедуру, обоснованность которой в данном случае может вызывать споры. Досрочное расторжение договора аренды со стороны арендатора в несколько меньшей степени может ущемить интересы арендодателя, чем досрочное расторжение договора со стороны арендодателя. Поэтому в случае обнаружения существенных недостатков в переданном имуществе было бы допустимо использовать процедуру одностороннего отказа. Тем не менее, с учетом дискуссионности данного вопроса, видимо, стоит смириться с подходом действующего законодательства и отложить окончательное его решение до внесения в ГК соответствующих изменений.

Другой интересной деталью ст. 612 ГК является не первая в отечественном праве попытка уточнить принцип существенности нарушения. Данная статья говорит о том, что право расторжения возникает у арендатора только в случае, если недостатки полностью или частично препятствуют использованию имущества. В силу универсальной природы принципа существенности нарушения следует признать, что данное положение ст. 612 ГК лишь уточняет указанный принцип. Случаи, когда недостатки мешают использованию арендованного имущества, полностью подпадают под определение существенности нарушения. Тем не менее во избежание различных возможных противоречий в данной норме следовало бы указать на существенность нарушения как на основание допустимости расторжения. Если применять буквально нынешний вариант редакции данной статьи, можно прийти к не совсем верному выводу о том, что в случае, когда недостатки не мешают использованию арендованного имущества, арендатор не вправе ставить вопрос о расторжении договора. При буквальном прочтении получается, например, что если недостатки не мешают использовать имущество по назначению, но при этом увеличивают текущие издержки на его эксплуатацию, то арендатор не может требовать расторжения договора. Данный пример иллюстрирует то обстоятельство, что попытки детализировать принцип существенности нарушения должны быть продуманными. Если же глубокого анализа за соответствующей попыткой конкретизировать принцип существенности нарушения не прослеживается, то правовая доктрина не должна допускать ограничение применения принципа существенности нарушения в его широком понимании, заложенном в ст. 450 ГК и разобранном в рамках настоящей работы.

В-третьих, согласно ст. 613 ГК арендатор получает право требовать расторжения в случае, если арендодатель не предупредил его о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. На наш взгляд, здесь в принципе можно было бы предусмотреть и односторонний отказ, но использованная законодателем терминология заставляет нас признать необходимость соблюдения судебной процедуры. Кроме того, сам характер подобного нарушения не позволяет представить его в виде текущей просрочки, а соответственно, и применить правило п. 2 ст. 405 ГК, устанавливающее право одностороннего отказа на случай просрочки. Таким образом, даже если бы законодатель не упомянул о праве требовать расторжения в ст. 613 ГК, то в рамках действующего законодательства применительно к данному случаю было бы крайне сложно обосновать односторонний характер расторжения. Тем не менее с точки зрения здравого смысла, возможно, было бы уместнее изменить закон, установив в отношении данного случая право одностороннего отказа. Кроме того, не следует забывать о необходимости применять, так же как и в отношении всех других случаев, принцип существенности нарушения. Если, например, арендодатель передал арендатору в пользование большое здание, но не предупредил о наличии наложенного на него незначительного сервитута, не препятствующего использованию здания, то вряд ли разумно считать расторжение оправданным и допустимым.

В-четвертых, ст. 615 ГК устанавливает право арендодателя требовать расторжения договора, если арендатор использует имущество не по назначению. Здесь, так же как и в вышеописанных случаях, применяется судебный порядок расторжения, на что указывает использованная законодателем терминология. Но в данном случае, по крайней мере применительно к аренде недвижимости и предприятия, судебную процедуру следует признать оправданной, так как досрочное расторжение договора арендодателем по данному основанию может причинить арендатору неоправданно значительный ущерб, связанный с необходимостью немедленно покинуть арендованное здание, помещение, землю или предприятие. Поэтому предлагаем в дальнейшем сохранить судебный порядок расторжения договоров аренды недвижимости (предприятия, здания или сооружения, части здания или сооружения, земли, морских, речных и воздушных судов, а также иных объектов недвижимости) по данному основанию, установив односторонний отказ в отношении аренды другого имущества.

В-пятых, согласно ст. 616 ГК арендатор вправе требовать расторжения договора аренды при нарушении арендодателем своего обязательства по осуществлению капитального ремонта. Вытекающий из терминологии данной статьи вывод о судебной процедуре расторжения вряд ли стоит опровергать в рамках действующего законодательства. Но при изменении ГК следует применительно к данному нарушению по крайней мере задуматься о возможности имплементировать односторонний порядок расторжения. Кроме того, в любом случае не следует забывать о существенности нарушения. Так, например, просрочка в совершении капитального ремонта незначительной продолжительностью вряд ли может оправдать расторжение договора аренды.

В-шестых, ст. 619 ГК перечисляет ряд случаев, когда арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора. При этом здесь прямо указывается на необходимость соблюдения судебной процедуры, что не оставляет никаких сомнений в отношении порядка расторжения. Как уже указывалось выше, ссылка на судебный порядок расторжения в данной статье не носит императивный характер, и стороны вправе в своем договоре указать на право одностороннего отказа. Данный вывод поддерживается в судебной практике ВАС РФ.

Согласно ст. 619 ГК арендодатель вправе обратиться в суд с иском о расторжении, если (1) имущество используется не по назначению или в нарушение условий договора, (2) арендатор существенно ухудшает имущество, (3) более двух раз подряд не вносит арендную плату, (4) не производит капитальный ремонт, если такая обязанность возложена на него договором, законом или иными правовыми актами. Все описанные выше случаи не исключают применение универсального принципа существенности нарушения. Это означает две вещи. Во-первых, арендодатель вправе требовать расторжения по иным основаниям, если нарушение имеет существенный характер. Например, если арендатор не вносит арендную плату не два раза подряд, а систематически через раз, то было бы странно лишать арендодателя права требовать расторжения только потому, что такое основание не перечислено в ст. 619 ГК. Поэтому положение данной статьи о том, что стороны вправе установить и другие основания расторжения, не исключает возможность расторжения договора в случае любого другого нарушения договора, подпадающего под определение существенности нарушения. Во-вторых, даже если имеет место нарушение договора арендатором, которое подпадает под перечень, указанный в ст. 619 ГК, это не лишает арендатора права оспаривать расторжение, ссылаясь на несущественность нарушения. Так, например, просрочка в осуществлении капитального ремонта может быть крайне незначительной и не влечь существенного ущерба для арендодателя. Поэтому неосуществление арендатором капитального ремонта может стать основанием для расторжения только в случае, если представляет собой существенное нарушение.

Применение данного перечня ставит и другой вопрос. Установление в ст. 619 ГК видов нарушения договора, за которые арендодатель вправе требовать судебного расторжения, вводит ряд "исключений из исключения", т.е. исключает применение п. 2 ст. 405 ГК, который, как известно, устанавливает право одностороннего отказа. Если бы в ст. 619 ГК не было указано на необходимость судебного расторжения в случае невнесения арендной платы более двух раз подряд, то применялось бы общее правило п. 2 ст. 405 ГК, дающее кредитору право одностороннего отказа на случай просрочки. Но, как мы выше установили, перечень нарушений, за которые арендодатель получает право судебного расторжения, в ст. 619 ГК далеко не исчерпывающий. Мыслимы и другие нарушения, носящие существенный характер, но не поименованные в данном перечне. В связи с этим возникает резонный вопрос о порядке досрочного расторжения арендодателем договора в случае, если нарушение арендатора носит существенный характер, но не перечислено в ст. 619 ГК. Ведь, формально говоря, в случае, например, длительного непогашения арендных платежей не два раза подряд, а через раз, правило о судебном порядке расторжения не должно применяться, так как оно относится только к поименованным в ст. 619 ГК нарушениям, и, соответственно, к непоименованному нарушению может применяться п. 2 ст. 405 ГК, дающий право одностороннего отказа. Получается, что к похожим нарушениям должны применяться разные режимы расторжения. Такой результат следует считать недопустимым с логической и, что важнее всего, с практической точки зрения. Ведь предоставление арендодателю права в одностороннем порядке отказаться от договора, в особенности в случае аренды недвижимости, может породить значительный ущерб у арендатора. Поэтому считаем, что правило ст. 619 ГК о судебном порядке расторжения должно пониматься расширительно и распространяться не только на указанные в данной статье виды нарушения арендатором договора аренды, но и на другие случаи существенного нарушения договора арендатором.

Кроме того, не следует забывать, что согласно ст. 619 ГК арендодатель обязан прежде, чем воспользоваться правом требовать расторжения, предупредить арендатора о возможном расторжении и предоставить ему дополнительный срок для устранения нарушения, что является, по сути, локальным внедрением института Nachfrist в отечественном праве. При этом предоставление данного предупреждения не следует путать с необходимостью соблюдения досудебной процедуры рассмотрения спора о расторжении, которая вытекает из ст. 452 ГК. Соответственно, если договор должен быть расторгнут в судебном порядке, то арендодатель вначале должен предупредить арендатора в порядке ст. 619 ГК и предоставить ему дополнительный разумный срок для исправления нарушения. В случае неисправления нарушения арендодатель, все еще желающий расторжения, обязан направить арендатору предложение добровольно расторгнуть договор, и только в случае отказа арендатора или его молчания арендодатель получает право обратиться в суд с иском о расторжении. В случае, когда договор дозволяет односторонний отказ, это отменяет необходимость соблюдения досудебного порядка урегулирования спора и направления арендатору официального предложения расторжения договора, но не отменяет упомянутой в ст. 619 ГК обязанности предоставить арендатору срок для устранения нарушения.

Отметим лишь, что имплементация процедуры Nachfrist в рамках ст. 619 ГК построена по немецкой, императивной модели. Арендодатель не вправе расторгать договор, не предоставив должнику шанса устранить нарушение. На наш взгляд, такой подход явным образом некорректен, так как лишает арендодателя, уже бесповоротно потерявшего интерес в исполнении договора, права выйти из нарушенного договора, не дав арендатору возможности устранить нарушение. Получается, что арендодатель в случае исполнения арендатором данного требования будет вынужден продолжать исполнять договор, утративший для него всякий интерес. Сохранение данного положения в случае внесения в будущем соответствующих изменений в ГК вызывает некоторые сомнения. Тем не менее в отличие от аналогичных случаев внедрения института Nachfrist в рамках правового регулирования договора купли-продажи (ст. ст. 464, 480 ГК) вряд ли целесообразно обосновывать немедленный отход от немецкой модели применения механизма Nachfrist. В силу относительной статичности договора аренды, в принципе, допустимо включать требование соблюдения механизма Nachfrist в качестве императивно-обязательного предварительного этапа, который необходимо соблюсти арендодателю, прежде чем получить право требовать расторжения договора.

В-седьмых, ст. 620 ГК перечисляет случаи, когда досрочно договор аренды может быть расторгнут судом по требованию арендатора. К таким случаям данная статья относит (1) непредоставление имущества в пользование арендатору или учинение препятствий пользованию имуществом согласно условиям договора, (2) обнаружение существенных недостатков переданного в аренду имущества, (3) неосуществление арендодателем капитального ремонта, (4) а также ситуацию, когда арендованное имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, становится непригодным для использования <672>.

--------------------------------

<672> Следует заметить, что последний упомянутый в ст. 620 ГК случай, когда допускается расторжение договора (гибель или порча арендованного имущества), по большому счету не связан с нарушением договора арендодателем, а представляет собой особый случай расторжения договора в силу закона, суть которого в закреплении риска случайной гибели или порчи вещи за арендодателем как ее собственником.

Статья 620 ГК указывает на то, что другие основания расторжения могут быть предусмотрены в договоре аренды. Но это, как было выше установлено применительно к ст. 619 ГК, отнюдь не означает, что в других случаях, не поименованных в договоре или ст. 620 ГК, арендатор не вправе расторгнуть договор, если нарушение носит существенный характер. В таких случаях, когда арендатор расторгает договор в связи с существенным нарушением, не указанным в ст. 620 ГК или договоре, должна также применяться судебная процедура расторжения. На самом деле в ситуации расторжения договора арендатором необходимость расширительного толкования правила о судебном порядке расторжения менее очевидна, так же как и менее очевидна здесь вообще разумность судебной процедуры.

Если в случае с расторжением договора арендодателем закон должен предоставлять арендатору дополнительные гарантии в виде введения усложненной, судебной процедуры расторжения, то необходимость предоставления зеркальных гарантий арендодателю на случай нарушений им договора может быть поставлена под сомнение. Если арендатор в одностороннем порядке расторгнет договор, то положение арендодателя намного легче, чем положение арендатора в случае одностороннего отказа арендодателя от договора. Эти ситуации различаются по тяжести негативных последствий для нарушителя договора. Поэтому, возможно, следовало бы в дальнейшем вообще отказаться от правила о судебном порядке расторжения в случае нарушения договора арендодателем и установить односторонний порядок расторжения арендатором договора. В настоящее же время, видимо, стоит смириться с расширительным толкованием ст. 620 ГК, распространяющим принцип судебного расторжения за рамки поименованных в данной статье случаев нарушения арендодателем договора. Во-первых, невозможно игнорировать прямое указание в ст. 620 ГК на судебный характер расторжения. Во-вторых, с формально-логической точки зрения достаточно сложно представить себе, что применительно к двум абсолютно аналогичным и даже зеркальным по своей структуре ст. ст. 619 и 620 ГК мы используем противоположные принципы толкования: применительно к ст. 619 ГК - расширительное, а применительно к ст. 620 ГК - буквальное. В-третьих, абсолютно неприемлемым попранием здравого смысла будет применение процедуры судебного расторжения в случае нарушения договора, упомянутого в ст. 620 ГК, и процедуры одностороннего отказа - в случае любых других существенных нарушений, допущенных арендодателем. Поэтому ради соблюдения стройности правового регулирования и правовой логики, видимо, следует (1) смириться с судебной процедурой расторжения арендатором договора, так как на это прямо указывает законодатель, и (2) применить расширительное толкование ст. 620 ГК вслед за использованием этого же приема в отношении аналогичной ст. 619 ГК и признать применимой судебную процедуру расторжения не только в отношении перечисленных в ст. 620 ГК случаев, но в отношении любых существенных нарушений арендодателем договора аренды.

Наконец, следует указать на то, что законодатель, видимо, осознавал различие в степени серьезности негативных последствий расторжения и применительно к расторжению договора со стороны арендатора в ст. 620 ГК не предусмотрел необходимость соблюдения процедуры Nachfrist, как то было сделано в ст. 619 ГК применительно к случаю расторжения договора по инициативе арендодателя.