!!Экзамен зачет 2023 год / Второй семестр
.pdfили в иной момент (п. 1 ст. 223 ГК). Учитывая сказанное, нет ничего нецелесообразного или противного смыслу закона в том, чтобы связать переход собственности с передаточным актом; тогда регистрация перехода права собственности должна производиться на основании передаточного акта (иного документа о передаче).
Но Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» принял другой подход. Согласно п. 1 ст. 17 Закона «договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества» служат «основанием» регистрации прав на недвижимость. Следовательно, для регистрации перехода права собственности достаточно представления договора купли-продажи: закон ничего не говорит о передаточном акте для целей регистрации, а также об иных документах, например о расписке в получении цены недвижимости.
Согласно п. 3 ст. 551 ГК, ч. 3 п. 1 ст. 16 Закона в случае уклонения одной стороны от государственной регистрации перехода права собственности по требованию другой стороны суд вправе принять решение о такой регистрации. Буквальное толкование п. 1 ст. 17 Закона приводит к заключению, что требование о регистрации может быть предъявлено на основании одного заключенного договора купли-продажи. Например, если договор прямо не устанавливает связь между переходом права собственности и уплатой цены, покупатель вправе требовать осуществления регистрации до оплаты приобретенной недвижимости. Следует отметить тенденцию судебной практики санкционировать принудительную регистрацию перехода права только в случае, если договор купли-
продажи полностью исполнен обеими сторонами или если покупатель уплатил цену недвижимости. Тем не менее обязательственный и вещный элементы куплипродажи четко не разделены: по букве п. 1 ст. 17 Закона договор купли-продажи недвижимости имеет как обязательственный эффект, так и вещный. à Слыщенков
сетует, что у нас нет обязательственного договора куплипродажи, который предшествовал бы вещному и обязывал стороны исполнять свои обязательства до регистрации перехода права собственности. Он говорит, что по сути можно вечно ждать, пока одна сторона исполнит свою часть обязательства, так как договор вещный.
Однако это компенсируется другой юридической конструкцией. Стороны заключают предварительный договор, в соответствии с которым обязуются заключить
договор купли-продажи в будущем. Продавец, не полагаясь на обычные средства гражданско-правовой защиты при неисполнении предварительного договора - возмещение убытков и понуждение к заключению основного договора, требует от (будущего) покупателя уплаты определенной денежной суммы в счет цены уже при заключении предварительного договора. Эта денежная сумма часто именуется задатком.
Указанная юридическая конструкция делает отношения сторон более определенными, но с ней связаны также юридические сложности. Обеспечение задатком предварительного договора не соответствует букве законодательных положений о задатке. Согласно ст. 380 ГК задаток выдается в счет платежей по договору, тогда как предварительный договор не предусматривает никаких платежей. Судебная практика пока не выработала единого подхода к ситуации незаключения основного договора по обстоятельствам, за которые отвечает продавец. В некоторых случаях выдавшему задаток покупателю присуждалась двойная сумма задатка с продавца. Однако имеется пример, когда суд расценил уплаченный по предварительному договору «задаток» как аванс. Между тем отказ в присуждении покупателю двойной суммы задатка лишает уплаченную по предварительному договору сумму всякого значения обеспечения исполнения со стороны продавца. Проблема обеспечительного платежа по предварительному договору служит хорошей иллюстрацией практических несообразностей, вызванных игнорированием обязательственного аспекта купли-продажи недвижимости.
Далее Слыщенков радуется концепцией развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе: «В целях устранения нелогичности норм законодательных актов, устранения их противоречивости, а в некоторых случаях - избыточности совмещения регистрации прав на недвижимое имущество с регистрацией сделок с ним, а также в целях обеспечения действительности обязательственных правоотношений по сделке независимо от факта регистрации сделки
целесообразно отменить государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом. В связи с предлагаемой отменой государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом было бы целесообразно ввести
государственную регистрацию исполнения сделок с недвижимым имуществом, поскольку именно исполнение консенсуальных сделок является основанием для возникновения, прекращения, ограничения или
обременения права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество». Увы (ох и ах), до настоящего времени соответствующие поправки в законодательство не приняты.
Подводя итог, можно сказать, что в сфере куплипродажи недвижимого имущества, в особенности жилых помещений, имеется смешение договора и отчуждения. Негативные практические последствия этого подхода состоят, во-первых, в отсутствии надежного обязательственного правоотношения между продавцом и покупателем жилого помещения (что только отчасти компенсируется конструкцией предварительного договора), а во-вторых, в придании зарегистрированному договору купли-продажи жилья вещного эффекта, заключающегося в том, что продавец (все еще собственник) не может заключить второй договор купли-продажи.
3.2. Отчуждение и передача владения
Согласно общему правилу п. 1 ст. 223 ГК право собственности переходит к приобретателю по договору в момент передачи. В то же время стороны вправе договориться о любом ином моменте перехода права собственности на движимую вещь, указав, например, момент уплаты цены или момент заключения договора купли-продажи и пр. Это показывает, что в конечном счете связь между передачей владения и переходом права собственности не признается необходимой. В российском гражданском законодательстве переход собственности рассматривается отдельно от передачи владения проданной вещью.
Поскольку отчуждение может иметь эффект без передачи владения, ГК позволяет передать право собственности на вещь, находящуюся во владении третьего лица. Примером является отчуждение имущества, переданного в аренду. Переход права собственности к покупателю происходит, таким образом, в силу одного лишь соглашения сторон.
По букве закона арендатор остается единственным владельцем до и после момента отчуждения. В основе этого подхода лежит то обстоятельство, что ГК не знает различия между двумя видами владения:
посредственным и непосредственным владением. При наличии такого разделения арендодатель был бы признан посредственным владельцем, тогда как арендатор - непосредственным владельцем той же самой вещи. В фокусе анализа ниже находятся правовые последствия,
связанные с недооценкой значения передачи владения для цели отчуждения.
Две ситуации требуют внимания: 1) добросовестное приобретение от неуправомоченного отчуждателя при отсутствии фактической передачи и 2) переход права собственности в случае двойной продажи.
3.2.1. Передача владения при приобретении от неуправомоченного отчуждателя
Применительно к движимому имуществу вопрос о правах добросовестного приобретателя (от неуправомоченного отчуждателя) окончательно не решен. Статья 302 ГК говорит лишь о том, что виндикационный иск собственника против добросовестного приобретателя не подлежит удовлетворению, кроме случаев, когда имущество было утеряно, похищено или иным путем выбыло из владения собственника (или законного владельца) помимо его воли.
Таким образом, по букве закона добросовестный приобретатель может удерживать вещь, чтобы по прошествии определенного времени получить право собственности по давности владения, но он не становится
собственником с момента фактической передачи ему вещи.
Виндикационный иск может быть предъявлен только к владельцу истребуемого имущества. Соответственно, ст. 302 ГК, которая предоставляет защиту против виндикационного иска собственника и которая наряду со ст. 234 ГК дает основания для выводов о вещно-правовой позиции добросовестного приобретателя, предполагает, что добросовестный приобретатель имеет владение вещью.
Поскольку ГК основывает вещно-правовую позицию добросовестного приобретателя на его владении вещью, интересны две ситуации: а) добросовестный приобретатель не вступает в фактическое владение приобретенным товаром, оставляя его в фактическом владении неуправомоченного отчуждателя, и б) добросовестный приобретатель приобретает товар, уже находящийся у третьего лица, владеющего им на основании договора с неуправомоченным отчуждателем.
Отсутствие у приобретателя фактического владения вещью означает, по букве ст. 302 ГК, отсутствие владения как такового. Это, в свою очередь, приводит к тому, что добросовестный приобретатель не будет надлежащим ответчиком по виндикационному иску. Истинный
собственник вправе истребовать вещь у фактического владельца, т.е. в зависимости от ситуации либо у продавца, либо у третьего лица. При таком развитии событий вещь может быть возвращена истинному собственнику без учета ограничений, изложенных в ст. 302 ГК, направленных на защиту добросовестного приобретателя. Несмотря на то что добросовестный приобретатель уже мог стать «собственником» согласно условиям договора с неуправомоченным отчуждателем и уже мог уплатить цену товара, отсутствие фактического владения способно лишить его всякой вещно-правовой позиции.
Президиум ВАС РФ обобщил судебную практику в конце 2008 г., подтвердив буквальный смысл ст. 302 ГК, по которой добросовестный приобретатель получает защиту от виндикационного иска только при наличии фактического владения.
Очевидно, имеются аргументы как за, так и против предоставления добросовестному приобретателю защиты по ст. 302 ГК в ситуации, когда фактически вещь не была передана приобретателю, но осталась во владении либо продавца, либо третьего лица, владеющего вещью по договору с продавцом.
Источник проблемы лежит в отсутствии разграничения между посредственным и непосредственным владением. Присутствие такого разграничения позволило бы квалифицировать владение добросовестного приобретателя как посредственное владение, а затем прийти к решению, достаточно или нет посредственного владения для целей ст. 302 ГК.
Отождествление в ГК владения и физического обладания препятствует не только полному определению вещно-правовой позиции добросовестного приобретателя, как указано выше, но и способствует неясности в другой ситуации приобретения, а именно при приобретении права собственности на товар, переданный во владение другому покупателю по ранее заключенному договору куплипродажи.
3.2.2. Передача владения в ситуации двойной продажи
Первый (по времени) покупатель получает владение товаром, но не получает право собственности. Позже тот же самый продавец (все еще собственник) передает право собственности другому покупателю. Поскольку по российскому законодательству право собственности может
быть передано в силу простого соглашения (и регистрации), последующий покупатель получает право собственности, но не приобретает владение вещью. Если бы последующий покупатель не получил право собственности, его права против продавца были бы исключительно обязательственными. В этом случае, однако, первый покупатель имел бы преимущество в силу того обстоятельства, что его (обязательственные) права против продавца возникли раньше. Но поскольку в рассматриваемой ситуации второй покупатель стал собственником, по букве ст. 301 ГК, он имеет право на виндикацию.
ВАС: первый имеет преимущество. Слыщенков: не согласуется с ГК. Зарегистрированный приобретатель недвижимости, по букве и по смыслу российского законодательства, имеет приоритет перед приобретателем, который занимает лишь позицию законного владельца. Однако сказанное не означает, что зарегистрированный приобретатель, как собственник, вправе истребовать владение у первого покупателя.
Движимое имущество, взгляд автора à второй
покупатель оказывается в двусмысленном положении: с одной стороны, он является собственником и, как собственник, требует владения вещью, с другой стороны, ему противостоит законный владелец, с которым, однако, собственник не связан никаким договором. Оба покупателя претендуют на исключительность своего отношения к вещи, однако в сложившейся ситуации ни один из них не может реализовать свои притязания. Представляется, что
объяснений этого положения дел до настоящего времени не имеется.
Источник конфликта лежит в том обстоятельстве, что вопрос о владении товаром находится за рамками сделки. В рассматриваемой ситуации переход права собственности по простому соглашению между продавцом и (вторым) покупателем остается сделкой между ними; заинтересованные третьи лица (т.е. фактический владелец) никак не вовлечены в отчуждение. Этот подход к регулированию перехода собственности нельзя признать удачным.
В то же время слишком упрощает картину чрезмерный акцент на передаче как условии возникновения у приобретателя права собственности. При продаже товара, находящегося в законном владении третьего лица, переход собственности, скорее всего, будет приурочен к моменту
совершения договора купли-продажи или к моменту уплаты цены, но вряд ли к моменту передачи товара: по действующему законодательству стороны могут установить любой момент перехода собственности.
Решение автора: конфликт между первым и вторым покупателями можно устранить, четко определив права на владение обоих покупателей. Тот факт, что второй покупатель является собственником, ничего не говорит о его правах на владение вещью. Юридическая позиция второго покупателя станет более понятной, если признать, что он получает такие же права на владение, какие имел продавец. Именно по этой причине он не может оспаривать владение первого покупателя. Используя разделение между непосредственным и посредственным владением, следует исходить из того, что второму покупателю передано посредственное владение вещью; первый покупатель остался владельцем непосредственным.
Передача второму покупателю посредственного владения не сопровождается переходом к нему всех прав и обязанностей (продавца) по договору купли-продажи (заключенному продавцом и первым покупателем). Второй покупатель не становится новым продавцом для первого покупателя; но поскольку посредственное владение второго покупателя не отличается от посредственного владения продавца, второй покупатель утрачивает право на владение (и собственность) в момент, когда первый покупатель уплатит (продавцу) цену (тем самым приобретая собственность). При этом неуплата первым покупателем цены вещи (а равно нарушение иных условий договора купли-продажи, если такое нарушение лишает первого покупателя права на владение), очевидно, даст второму покупателю возможность истребовать имущество. à каково,
а?
Таким образом, решение проблемы двойной продажи исходит из общего принципа разделения между обязательственным договором и отчуждением и представляет собой применение этого принципа. à мне
кажется, он помешался.
3.2.3. Передача владения для цели отчуждения: заключение
В действующем российском праве отчуждение не обязательно совершается посредством передачи. ГК выразил взгляд, что переход права собственности и передача владения являются не связанными между собой моментами.
Тем не менее имеются по меньшей мере две ситуации, в которых этот подход не работает, и отчуждение должно быть связано с передачей владения, чтобы достичь должного результата.
Первой ситуацией является «отчуждение» несобственником, когда вещь либо остается под контролем продавца, либо находится во временном владении третьего лица. Отчуждение неуправомоченным продавцом имеет вещный эффект, только если добросовестный приобретатель получил владение вещью. По российскому законодательству вещный эффект при продаже несобственником не может быть достигнут лишь благодаря заключению договора купли-продажи, но требуется передача владения (отдельный этап, в котором выражается вещный аспект купли-продажи). В то же время понятие владения в ГК сведено к физическому обладанию. Следовательно, чтобы достигнуть должного эффекта, отчуждение от несобственника надлежит производить только в форме передачи фактического владения.
Признание конструкции посредственного владения соответственно допустимости передачи посредственного владения способствовало бы адекватному развитию этого аспекта купли-продажи. Оставаясь на почве разделения между обязательственным и вещным элементами куплипродажи, возможно связать вещный элемент купли-продажи с передачей приобретателю посредственного владения, а не только с его вступлением в фактическое владение.
Второй ситуацией является двойная продажа: имущество может быть поставлено продавцом покупателю (при том что согласно договору купли-продажи право собственности сохранилось за продавцом), а затем тот же продавец (все еще собственник) передает право собственности другому покупателю. В соответствии с ГК в этом случае второй покупатель получает собственность, но его виндикационный иск против первого покупателя (имеющего владение) не может быть удовлетворен.
Предлагается следующее теоретическое обоснование этого регулирования: второй покупатель получает право собственности вместе с правом на владение, ограниченным правом на владение первого покупателя. Другие подходы (запрет отчуждения без передачи фактического владения или удовлетворение виндикационного иска второго покупателя, ставшего собственником, против первого покупателя) просты, но их привлекательность обманчива.
Любой из этих подходов предполагает необоснованную
привилегию для одной из спорящих сторон и противоречит действующему законодательству. Защищаемое в данной работе решение способствует выходу из этой сложной ситуации. В рамках данного варианта обязательственный и вещный этапы купли-продажи приурочены к различным действиям, а следовательно, разделены. à я даже
сокращать это не буду, пусть каждый сам прочитает.
3.3. Договор купли-продажи чужой вещи: сложности юридической квалификации
Если в фокусе анализа выше находилась роль передачи владения для цели защиты добросовестного приобретателя от несобственника, то исследование в настоящем разделе посвящено обязательственному эффекту договора куплипродажи, заключенного несобственником. Этот вопрос отчасти связан с защитой добросовестного приобретателя; но в то же время изучение этого вопроса ясно показывает, что обязательство купли-продажи отделено от вещного момента перехода права собственности. à мне кажется,
что если к нему заявиться и говорить, что нет обязательственной купли-продажи, он сгорит.
ГК прямо не устанавливает, что договор купли-продажи чужой вещи является действительным. Однако п. 1 ст. 461 ГК предоставляет покупателю право потребовать возмещения убытков в случае эвикции. Вне всяких сомнений, положение п. 1 ст. 461 ГК предполагает действительность и юридически обязывающий характер договора купли-продажи чужой вещи. Статья 461 ГК предусматривает договорную ответственность продавца; эта норма дает покупателю право требовать возмещения убытков в связи с неисполнением продавцом договора, а не в связи с недействительностью договора.
à в 1990х умный народ придумал подавать иски к
добросоветным владельцам по ст. 168 и применять последствия ничтожной сделки. Суды удовлетворяли. Однако этот подход противоречит ГК.
Когда эта проблема встала перед Высшим Арбитражным Судом, она была разрешена в том смысле, что требование о реституции в связи с недействительностью договора купли-продажи не должно быть удовлетворено, если покупатель является добросовестным и подлежит защите по ст. 302 ГК. Несколько позже тот же вопрос обсуждался Конституционным Судом в Постановлении от 21 апреля 2003 г. N 6-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с
жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева». В своем решении Конституционный Суд присоединился к ранее высказанной Высшим Арбитражным Судом позиции, указав, что требование о возврате всего полученного по недействительной сделке не должно удовлетворяться судами, если добросовестный приобретатель имеет защиту по ст. 302 ГК.
à суды указали, что договоры были недействительны,
но реституцию нельзя было предъявлять. Максимум виндикацию по ст. 301, но она бы проигрывала добросовестному приобретателю по ст. 302. Слыщенков критикует такой подход.
Действительность договора купли-продажи следует из обязательственного характера этой сделки. Будучи источником обязательства, значимого только для его сторон, договор не касается вопроса о принадлежности права собственности. Если в результате исполнения договора покупатель, в нарушение его условий, не становится собственником товара, это говорит о дефекте исполнения договора, а не о дефекте договора как такового.
Квалификация такого договора как ничтожного создает неоправданное неравенство правовых возможностей сторон в определенных ситуациях. Пока договор считается ничтожным, ссылка на ничтожность может позволить стороне уйти от ответственности или, напротив, неосновательно обогатиться за счет другой стороны. Кроме того, признание договора купли-продажи чужой вещи ничтожным ошибочно с теоретической точки зрения.
Проблема ничтожности договора находит надлежащее решение только с помощью последовательного различения между обязательством продать и отчуждением. Очевидно, что обязательство продавца передать право собственности не является ничем большим, чем обещание. В принципе это обещание возможно исполнить, и, если оно не будет выполнено, продавец понесет предусмотренную законом и договором ответственность.
3.4. Права продавца, не получившего оплату, на проданную вещь
Права не получившего оплату продавца на товар основываются на принципе синаллагмы, или «встречного исполнения обязательства», и заключаются в праве задержать собственное исполнение, так называемое возражение о неисполненном договоре, а также в ряде других средств правовой защиты. Пункт 2 ст. 328 ГК формулирует возражение о неисполненном договоре