!!Экзамен зачет 2023 год / Второй семестр

качества. Иное устанавливается договором.

Изменение и расторжение договора

БВ: право покупателя требовать изменения и расторжения в судебном порядке ограничено случаями, когда переданное ему предприятие имеет такие недостатки, за которые продавец несет ответственность и которые делают предприятие не пригодным для целей, названных в договоре продажи, и эти недостатки не устранены продавцом в порядке и в сроки, предусмотренные законодательством или договором, либо эти недостатки носят неустранимый характер (п. 5 ст. 565 ГК).

Положения ГК об изменении или расторжении договора, а также о последствиях недействительности сделок, в соответствии с которыми предусмотрен возврат или взыскание в натуре переданного (полученного) по договору, могут применяться к договору продажи предприятия при условии, что такие последствия существенно не нарушают права и охраняемые законом интересы кредиторов продавца и покупателя, других лиц и не противоречат общественным интересам.

Обязательства из договоров аренды

​***У нас есть ПП ВАС № 73 «об отдельных вопросах практики применения правил ГК о

договоре аренды». Зеленым будут выделены вставки из него

Понятие договора аренды

По​ договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (п. 1 ст. 606 ГК).

​Суть аренды: временное пользование чужой вещью,

соединенное с ее владением либо осуществляемое без ее передачи во владение арендатора. (н: без передачи вещи во владение арендатора осуществляется аренда банковских сейфов (п. 4 ст. 922 ГК))

Брагинский​ и про Витрянский:

Можно выделить некоторые присущие характерные черты, позволяющие рассматривать этот договор в качестве самостоятельного типа гражданско - правовых договоров.

1. Передача имущества, осуществляемая арендодателем (наймодателем), не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендатору (нанимателю); последний получает имущество лишь во владение и пользование либо только в пользование.

Арендатор (наниматель) получает возможность не только извлекать полезные свойства из арендованного имущества, но и обладать им, быть его титульным владельцем. В тех же случаях, когда эксплуатация соответствующего имущества может осуществляться и без обладания последним, арендатору достаточно получить данное имущество в пользование (например, собственник, сохраняя за собой владение зданием, передает арендатору право пользования некоторыми помещениями).

Пользование имуществом при аренде обязательно сопряжено с его эксплуатацией со стороны арендатора, с присвоением последним плодов, продукции и доходов, полученных в результате использования арендованного имущества. Этим качеством договор аренды отличается от договора на оказание возмездных услуг, который может быть сопряжен и с временным пользованием имуществом исполнителя со стороны заказчика, интерес которого, однако, сводится к получению услуги как таковой с исключением возможности присвоения плодов, продукции и доходов, которые дает пользование соответствующим имуществом.

Наделение арендатора статусом титульного владельца позволяет решить проблему защиты его прав и законных интересов, связанных с арендованным имуществом. Имеется в виду предоставление ему как титульному владельцу вещно - правовых способов защиты от посягательств со стороны третьих лиц на арендованное имущество (ст. 305 ГК).

Наделение арендатора статусом титульного владельца позволило законодателю также дополнительно обеспечить его права путем использования другого элемента вещно - правовых отношений, а именно права следования.

Предоставление арендатору вещно - правовой защиты и признание за правом аренды свойства следования иногда расцениваются в юридической литературе как основания отнесения этого права к числу вещных прав. Думается, однако, что обременение нового собственника сданного в аренду имущества правами арендатора, а также наделение последнего вещно - правовой защитой представляют собой лишь результат использования законодателем отдельных

элементов вещных правоотношений для регулирования договора аренды, в целом сохраняющего свою обязательственно - правовую природу. Ведь правоотношение, порождаемое договором аренды, носит не абсолютный, а относительный характер; основным содержанием этого правоотношения являются права и обязанности арендодателя и арендатора по отношению друг

кдругу, а не ко всем третьим лицам.

Всовременном гражданском законодательстве право пользования, принадлежащее арендатору, не трактуется столь широко. Оно не включает в себя правомочие арендатора по передаче арендованного имущества в субаренду. Скорее, ГК предусмотрел обратную презумпцию: арендатор не вправе сдавать арендованное имущество в субаренду, за исключением случаев, когда такое право предоставлено ему арендодателем (п. 2 ст. 615).

2.Большинство норм, регулирующих договор аренды, носят диспозитивный характер, они действуют в том случае, если стороны не урегулировали соответствующие вопросы

вдоговоре. Таким образом регламентируются все основные правоотношения, вытекающие из договора аренды: срок договора и последствия его истечения; порядок предоставления имущества арендатору; форма и порядок уплаты арендной платы; обязанности сторон по содержанию арендованного имущества; преимущественное право арендатора на возобновление договора; судьба произведенных арендатором улучшений имущества, и др.

3.Выделение отдельных видов договора аренды (за исключением проката, фрахтования на время, лизинга) произведено в ГК не на основе какого-либо единого классификационного критерия, а в зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества. При таком подходе имеется риск "пропустить" какие-либо объекты, обладающие не меньшей спецификой, и тем самым ограничить их регулирование общими положениями о договоре аренды. (н: договоры аренды незаконченных строительством объектов или нежилых помещений, которые признаются действующим законодательством объектами недвижимости, но при их аренде стороны вынуждены руководствоваться общими положениями о договоре аренды).

Отдельные виды договоров аренды:

- Договоры проката

-аренды транспортных средств

-аренды недвижимости (зданий и сооружений, а также предприятий)

-финансовой аренды (лизинга)

+аренда земельных участков и участков лесного фонда (регулируется в основном земельным и лесным законодательством -> специальные нормы для этого вида аренды)

+Договор водопользования (специальным законом считается Водный кодекс)

По​ юридической природе договор аренды является

консенсуальным, возмездным, двусторонним и

взаимным.

​Арендодателями могут быть:

-собственники

-управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК) (н: субъекты права хозяйственного ведения в отношении движимых вещей (абз. 2 п. 2 ст. 295 ГК). Имеем виду лишь субъекты, имеющие право сдавать чужое имущество в аренду от своего собственного имени, в том числе доверительные управляющие и агенты по агентскому договору. Договоры аренды недвижимых вещей, находящихся в публичной собственности, заключаются ими не только с согласия собственника, но и исключительно по результатам проведения конкурсов или аукционов на право их заключения (ч. 3 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции).

​Форма договора аренды:

​1. В соответствии с п. 1 ст. 609 ГК договор аренды на срок более года (а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока) должен быть заключен в письменной форме.

​2. Договор аренды недвижимой вещи подлежит

государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК).

3​. Договор аренды земельного участка, а также здания или сооружения подлежит государственной регистрации только в случае, если он заключен на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК и п. 2 ст. 26 ЗК).

4​. Судебная практика исходит из того, что государственной регистрации подлежит договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок не менее одного года, следовательно, краткосрочные договоры

аренды помещений в регистрации не нуждаются

​ Брагинский​ и Витрянский: В период, когда готовился и принимался новый ГК, нежилые помещения внутри зданий не признавались объектом недвижимости; по этой причине сделки с нежилыми помещениями не требовали государственной регистрации. Поэтому не ГК "повинен" в создании той нелепой ситуации, которую мы наблюдаем сегодня, когда договор аренды здания в целом, заключенный, скажем, на срок в одиннадцать месяцев, обходится без государственной регистрации, а такой же договор аренды (или субаренды) отдельного помещения в этом здании на менее продолжительный срок не имеет силы до его обязательной государственной регистрации. Эта ситуация порождена Федеральным законом от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", включившим нежилые помещения в перечень объектов недвижимости. А в результате теперь правоотношения, связанные с арендой нежилых помещений, охватываются общими положениями об аренде, касающимися недвижимого имущества, а именно правилом о том, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Как уже отмечалось, иное установлено законом в отношении договоров аренды зданий и сооружений продолжительностью менее года (п. 2 ст. 651 ГК), однако указанное специальное правило не затрагивает договоров аренды нежилых помещений.

Еще​ более странные выводы относительно договоров аренды нежилых помещений можно встретить в юридической литературе. Например, по мнению И. Исрафилова, нежилые помещения вообще не являются отдельными объектами арендных отношений, поскольку "они уже объединены под общим значением "здание" и к ним следует применять нормы, регулирующие аренду зданий. "Немаловажное значение при сдаче в аренду нежилого помещения, непосредственно связанного с земельным участком, - пишет И. Исрафилов, - имеет и определение в договоре порядка пользования арендатором данным земельным участком. Представляется, что в этих случаях к договору аренды следует приложить и план - схему земельного участка"(?!). Мало того, оказывается, что "при отсутствии в договоре размера арендной платы договор аренды нежилого помещения считается незаключенным и не влечет никаких последствий"(?!). И все эти выводы, реализация которых может привести к

колоссальным разрушительным последствиям для имущественного оборота, основываются на одном - единственном формально - логическом умозаключении автора о том, что "понятие "здание" несколько шире и по смысловому значению полностью охватывает понятие "нежилое помещение".

Отсутствие​ регистрации договора аренды влечет признание его незаключенным только для добросовестных третьих лиц, которые не знали о заключении такого договора, но не для самих его сторон. Поскольку наличие между его сторонами обязательственного правоотношения по владению и пользованию вещью и внесению арендной платы никак не затрагивает интересы третьих лиц, нет необходимости признавать его незаключенным для лиц, которые в надлежащей форме достигли соглашения по всем его существенным условиям и исполняли его.

​Попытка одной из сторон признать договор аренды незаключенным, воспользовавшись сугубо формальным нарушением, хотя отсутствие такой регистрации не нарушает права и законные интересы этой стороны, что свидетельствует о нарушении принципа добросовестности при осуществлении своих прав (п. 3 ст. 1, п. 1 ст. 10 и п. 3 ст. 432 ГК). НО отсутствие регистрации договора аренды сказываться на правовом положении третьих лиц, поскольку договор аренды порождает обременения вещного свойства в виде права следования и преимущественного права его заключения на новый срок. В отсутствие сведений из ЕГРН о правовом режиме арендованного имущества третьи лица могут столкнуться с нарушением их прав, например, при покупке недвижимой вещи, фактически обремененной арендой. Поскольку договор, подлежащий государственной регистрации, для третьих лиц считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК), любые обременения, затрагивающие права третьих лиц, могут возникать только с момента государственной регистрации договора аренды

(п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ № 73).

Согласно​ п. 3 ст. 609 ГК договор аренды имущества, предусматривающий переход в дальнейшем права собственности на него к арендатору (аренда с правом выкупа —ст. 624 ГК), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. Иначе говоря, в этом случае форма договора аренды подчиняется общим требованиям закона о форме

сделок и договоров, а при выкупе недвижимой вещи — правилам ст. 550 ип. 1ст. 551 ГК'.

​СУЩЕСТВЕННОЕ УСЛОВИЕ:

условие о предмете аренды —-> п. 3 ст. 607 ГК в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным, а соответствующий договор аренды признается

незаключенным.

​Брагинский и Витрянский про существенное

условие:

Среди всех условий всякого договора необходимо выделять те условия, которые составляют видообразующие признаки соответствующего договорного обязательства (отражают природу договора) и поэтому включаются законодателем в само определение того или иного договора. Такие условия являются существенными условиями договора.

Условия о сроке аренды и об арендной плате относятся к существенным условиям договора аренды. Другое дело, что ГК включает в себя диспозитивные нормы, позволяющие определить данные условия договора на тот случай, когда в тексте договора не имеется соответствующих пунктов (ст. 610, 614), однако данное обстоятельство не означает, что условия о сроке аренды и арендной плате не являются существенными условиями всякого договора аренды.

Первым среди всех существенных условий гражданско - правового договора в п. 1 ст. 432 ГК названо условие о предмете договора. Предмет договора аренды вовсе не сводится к имуществу, передаваемому в аренду. Предмет договора, а точнее предмет обязательства, вытекающего из договора, представляет собой действия (или бездействие), которые должна совершить обязанная сторона (или, соответственно, воздержаться от их совершения).

Учитывая специфику арендных правоотношений, а именно: включение в их содержание некоторых вещно - правовых элементов (право следования, вещно - правовые способы защиты), а также наделение арендатора статусом титульного владельца, - можно говорить о том, что предмет договора аренды включает в себя два рода объектов. Объектом первого рода должны служить соответствующие действия обязанных лиц. Роль объекта второго рода играет

имущество, которое в результате таких действий предоставляется во владение и пользование арендатора, а по окончании срока аренды возвращается арендодателю.

В ГК установлено специальное правило: в договоре аренды под страхом признания его незаключенным должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607). Данное положение относится лишь к объекту аренды, и им не исчерпываются существенные условия договора аренды, как это нередко принято считать в юридической литературе. Просто отсутствие в тексте договора иных пунктов, регламентирующих действия сторон по предоставлению арендованного имущества арендатору, обеспечению его содержания, внесению арендной платы, возврату имущества арендодателю, компенсируется диспозитивными нормами, определяющими порядок и сроки совершения указанных действий.

Таким образом, для признания договора аренды заключенным от сторон действительно требуется согласовать и предусмотреть непосредственно в тексте договора условие об имуществе, являющемся объектом аренды. Все остальные условия, относящиеся к предмету договора, могут быть определены в соответствии с диспозитивными нормами, содержащимися в ГК.

КОНЕЦ))

Судебная​ практика: если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, но договор фактически исполнялся сторонами (например, вешь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), они не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность (п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ No 73).

Объекты аренды:

Объектом​ аренды может быть не любое имущество, а лишь непотребляемые вещи, в том числе различные имущественные комплексы, здания, сооружения и т.п. Имущественные права, хотя они и являются самостоятельным объектом купли - продажи (п. 4 ст. 454), не могут быть переданы в аренду.

​В аренду могут быть переданы только индивидуально-

определенные непотребляемые вещи, подлежащие возврату (ст. 607 ГК). Вещи, обладающие родовыми признаками, не могут быть предметом имущественного найма, так как после их передачи они обезличиваются, смешиваясь с имуществом пользователя, а у лица, передавшего их пользователю, возникает право требования возврата имущества того же рода и в том же количестве.

​Будущие вещи —> Арендодатель должен являться собственником вещи на момент ее передачи в аренду.

Поэтому действителен договор аренды, по которому арендодатель еще не обладает такой вещью на момент заключения договора, но намеревается построить или приобрести ее к моменту исполнения обязанности по ее передаче (п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ No 73), названный в практике «договор аренды будущей вещи». Если арендодатель не сможет приобрести вещь к этому моменту, он должен будет возместить арендатору убытки (и выплатить неустойку, если она предусмотрена договором).

Чужая​ недвига —> Нельзя признать соответствующим закону договор аренды недвижимости лицом, которое незаконно значится в реестре в качестве ее собственника, неосновательно считая имущество своим, даже добросовестно заблуждаясь, ибо договор аренды не может предусматривать распоряжение чужим имуществом (ст. 608 ГК). Поэтому указание в договоре аренды недвижимости (и выписке из ЕГРН) дефектного правового основания выражает недопустимое с точки зрения закона и учения о правопреемстве намерение распорядиться чужим имуществом, а сам договор является ничтожным в силу п. 2 ст. 168 и ст. 209 ГК как посягающий на интересы подлинного собственника.

12​ . Судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

Доводы​ арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом

во внимание.

​При рассмотрении споров по искам собственника, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, о взыскании стоимости пользования этим имуществом за период его нахождения в незаконном владении судам необходимо учитывать, что они подлежат разрешению в соответствии с положениями статьи 303 ГК РФ, которые являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов от незаконного владения имуществом, и в силу статьи 1103 ГК РФ имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения (статья 1102 , пункт 2 статьи 1105 ГК РФ). Указанная норма о расчетах при возврате имущества из чужого незаконного владения подлежит применению как в случае истребования имущества в судебном порядке, так и в случае добровольного возврата имущества во внесудебном порядке невладеющему собственнику лицом, в незаконном владении которого фактически находилась вещь.

​В связи с изложенным собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании статьи 303 ГК РФ предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.

​Такое же требование может быть предъявлено собственником к арендатору, который, заключая договор аренды, знал об отсутствии у другой стороны правомочий на сдачу вещи в аренду. В случае если и неуправомоченный арендодатель, и арендатор являлись недобросовестными, они отвечают по указанному требованию перед собственником солидарно (пункт 1 статьи 322 ГК РФ).

​Иск арендатора о возврате платежей, уплаченных за время фактического пользования объектом аренды по договору, заключенному с неуправомоченным лицом,