!!Экзамен зачет 2023 год / Второй семестр

внесен в реестр. Кроме того, к моменту заключения договора из реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним могла быть неправомерно исключена запись об обременении и впоследствии лицо защитит свое право и запись будет восстановлена по суду, что может привести к частичной (или даже к полной) эвикции.

Д. Отпадение сервитута при продаже господствующего участка

Возможна и обратная ситуация — покупатель недополучает, поскольку ОВП на чужую вещь, которое должно было к нему перейти вместе с его новой вещью, прекратилось.

Например, я продаю участок, заявляя, что в его пользу установлен сервитут, притом на самом деле сервитута нет (запись, положим, ненастоящая и успешно оспорена собственником служащего участка). Тогда, вероятно, покупатель может либо взыскать связанные с утратой такого мнимого сервитута убытки, либо (по крайней мере в некоторые случаях, когда отсутствие сервитута «убивает» согласие воль) потребовать расторжения договора в связи с существенным нарушением его продавцом по подп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Е. Аренда

Итак, продана вещь, в отношении которой действует договор аренды, но о нём покупателю не сообщили. Согласно общепринятому взгляду ст. 617 ГК РФ дает арендатору [движимых вещей и — краткосрочно — недвижимости, потому как долгосрочная (более года) аренда недвижимости подлежит регистрации] право следования: при продаже вещи аренда сохраняет силу для нового собственника. По этой причине она может пониматься как обременение и являться основанием для эвикции.

Примечательно, что аналогичная ситуация существует и во французском праве, где аренде также приданы некоторые вещные элементы — но гарантии от эвикции не будет, если приобретатель знал об аренде, кроме случаев, когда продавец был недобросовестным.

Если такая аренда влечёт неблагоприятные последствия для покупателя, то он может сослаться на ст. 461 ГК РФ и, не

расторгая договор купли-продажи, получить с продавца возмещение убытков. В случае же, когда аренда полностью лишает смысла ДКП для покупателя, он может «возвратить» (условный оборот) голое право, расторгнув договор по ст. 460 ГК РФ.

Ж. Продажа с публичных торгов

Часто обсуждается вопрос о том, «очищают» ли публичные торги (торги при обращении взыскания на заложенное имущество или в ходе конкурсного производства) продаваемую вещь от обременений. В пользу «очистки» говорит подп. 2 п. 2 ст. 313 ГК РФ: «Если должник не возлагал исполнение обязательства на третье лицо, кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника таким третьим лицом, если такое третье лицо подвергается опасности утратить свое право на имущество должника вследствие обращения взыскания на это имущество». Сторонником этой точки зрения является Сарбаш.

Впрочем, нельзя не признать, что обратная позиция является господствующей, в том числе и в судебной практике, так что вопрос об эвикции здесь стоит ничуть не менее остро.

Применительно к ответственности за эвикцию вещи, купленной на публичных торгах, существует одна важная особенность: продавцом считается именно организатор торгов. Согласно п. 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 22 декабря 2005 г. N 101, «должник, на имущество которого обращалось взыскание, не является стороной договора купли-продажи, заключенного с лицом, выигравшим публичные торги». Тот же вывод следует из п. 6 ст. 448 ГК РФ.

Этот подход разделяет Скловский. Он считает, что применительно к продаже в ходе исполнительного производства судебный пристав выступает в качестве продавца имущества, являясь, следовательно, должником по требованиям из купли-продажи, в том числе по требованию о передаче вещи. То обстоятельство, что торги проводятся специализированной организацией, имеющей статус агента, не меняет принципиально позиций участников куплипродажи.

Сам же Церковников же думает, что в отношении обязанностей продавца по аналогии с правилами о комиссии должник замещает организатора торгов. Более того, можно было бы вести речь в данном случае о представительстве, возникающем помимо воли представляемого (по аналогии с положением конкурсных управляющих).

Так или иначе, если мы избираем господствующий подход, покупатель должен получать защиту на основании ст. 460 и 461 ГК РФ. Было бы странно защищать публично приобретшего вещь собственника слабее, нежели обычного.

З. Самовольная постройка

Основаниями отнесения объекта к самовольным постройкам являются создание недвижимости на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведение недвижимости, без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Эти основания часто неочевидны не только для приобретателя, но и для застройщика.

Согласно п. 24 ППВС/ВАС 10/22, если была создана видимость, что объект возведен законно и было осуществлено его отчуждение, ответчиком по иску о сносе будет являться приобретатель, который в свою очередь имеет иск об убытках к лицу, осуществившему самовольную постройку. Церковников полагает, что этот пункт надо толковать ограничительно — если было несколько продаж самовольной постройки, то вряд ли есть основания дозволять иск об убытках «через голову» сразу к застройщику: нужно идти по цепочке.

Ну и да, все это эвикция, даже если снесено по публичноправовым основаниям. Нормы статей 460-462 здесь должно применять.

И. Публично правовое изъятие

Продолжая предыдущую тему, говорит ли ст. 461 ГК РФ только о гражданско-правовых основаниях для изъятия вещи третьими лицами и понимает ли она под третьими лицами только лишь субъектов частного права?

Всё же нет. Продавец гарантирует ещё и спокойное владение, а не только «чистоту» от обременений, то есть отвечает за любое нарушение такого владения по причине, возникшей до исполнения договора, если покупатель не знал или не должен был о ней знать. В том числе охватывается и публично-правовое вмешательство.

Действительно, в Определении КС от 27.11.01 N 202-О указано, что неосторожный приобретатель, лишившийся имущества в результате конфискации или понесший бремя расходов в результате уплаты таможенных платежей, во всяком случае может на условиях, предусмотренных гражданским законодательством, и в порядке, установленном соответствующим процессуальным законодательством, требовать возмещения понесенных им расходов со стороны лиц, у которых он приобрел это имущество.

По мнению Церковникова, даже если вести речь о временном изъятии, такое изъятие пусть и частично, но достаточно существенно лишает покупателя того, что он должен был получить по договору купли-продажи, и покупатель имеет право на основании п. 1 ст. 461 ГК РФ потребовать от продавца возмещения убытков.

К. Фактическое (внесудебное) изъятие

Традиционно фактическое изъятие вещи не охватывается гарантией от эвикции, поскольку она защищает покупателя от правовых притязаний на вещь, основания для которых возникли до продажи. Однако в некоторых случаях уместно вспомнить о гарантии от эвикции и в случае внесудебного (неправового) захвата вещи третьим лицом.

Допустим, вещь была занята третьим лицом без применения силы и при этом оно заявляет свое право на нее в ходе виндикационного процесса, инициированного лишенным владения покупателем.

Допустим, третье лицо получает вещь по воле еще владеющего ею продавца или пытается отнять ее (иным образом мешать пользованию) у покупателя, ссылаясь на то, что продавец, еще являющийся собственником, разрешил такие действия.

Поэтому однозначный отрицательный ответ на вопрос об

ответственности продавца за фактическое (внесудебное) лишение покупателя владения, вероятно, давать не стоит.

Раздел 2. Условия ответственности продавца за эвикцию

§ 1. Проблема вины продавца

Поскольку ст. 461 ГК РФ в виде единственного исключения ответственности продавца называет случай, когда покупатель знал или должен был знать об основании эвикции, то можно утверждать, что речь идет о строгой ответственности. С другой стороны, можно сказать, что поскольку в законе прямо не указано иное, обсуждая вину продавца, следует вести речь о применении общих положений ст. 401 ГК РФ. Итак, закон оставляет вопрос об учете вины продавца открытым. Для его решения нужен анализ ситуации, в которой вещь подвергается эвикции.

Во-первых, не вызывает сомнений решение вопроса, когда продавец знал или должен был знать об основании эвикции, а покупатель проявил необходимую степень осмотрительности.

Во-вторых, вряд ли можно вести речь о какой-либо ответственности продавца, когда обе стороны знали или должны были знать о существовании основания для эвикции и между тем заключили договор, или когда более опытный покупатель в отличие от продавца знал или должен был знать об основании эвикции.

Интерес представляет ситуация, когда основание эвикции станивится неожиданностью для обеих сторон, т. е. когда они при требуемых заботливости, осмотрительности и добросовестности не знали о правах третьего лица на вещь. Будет ли в такой ситуации продавец отвечать перед покупателем в случае виндикации автомобиля действительным собственником?

Здесь и проявляется значение слова «гарантия» в описании обязанности продавца. Для обеих сторон эвикция становится случайной, поскольку она происходит вне зависимости от их воли и поведения в прошлом; продавец никак не причастен к основанию эвикции; это основание — нечто внешнее не только к отношениям между сторонами, но и конкретно к продавцу; эвикция здесь не просто притязание действительного собственника — стороны

поставлены в условия эвикции также другим третьим лицом. По сути в такой ситуации речь идет о том, будет ли продавец отвечать перед покупателем за действия третьего лица.

Подобные обязанности, часто основанные на указании закона, проистекают из множества договоров, где они представляют собой элемент «договорного баланса (мира)». В качестве примера приводят ситуацию с продажей бытовой техники, при которой такая обязанность гарантировать качество позволяет избегать обсуждения причин, по которым техника не функционирует — достаточно лишь доказать, что убытки связаны с договором.

Итак, причина эвикции («юридический недостаток» позиции продавца) уже существовала в тот период, когда контроль над вещью был у продавца. Вероятно, если бы вещь не была продана, продавец сам подвергся бы эвикции. Поставленный выше вопрос модифицируется: переносится ли риск такой эвикции с продавца на покупателя, если ее

основание возникло до исполнения договора куплипродажи?

Если бы речь шла о физических недостатках проданной вещи, то покупателю было бы достаточно доказать, что они возникли до передачи ему товара и по причинам, возникшим до этого момента (п. 1 ст. 476 ГК РФ). Нельзя ли то же сказать и о «юридических недостатках»?

Добросовестный продавец получает ту же позицию относительно вещи, что и его недобросовестный предшественник. Таким образом, можно говорить о подобии сингулярного правопреемства.

Однако такое «преемство» значимо для установления связи с иными участками «цепочки» сделок по отчуждению спорной вещи, а между продавцом и покупателем существует отдельная, относительная связь из их конкретного договора купли-продажи. Чтобы гипотетически в результате мог ответить сам правонарушитель («недобросовестный продавец»), из пары «невиновный продавец — невиновный покупатель» рисковать должен тот, кто ближе к правонарушителю в «цепочке» перепродаж — то есть продавец.

В пользу возложения риска эвикции на продавца говорит

также существование в законе обязанности продавца вступить в дело об эвикции для защиты покупателя (ст. 462 ГК РФ). Этот механизм будет подробнее рассмотрен ниже. В идеальной модели (когда виновник эвикции известен, существует и его можно привлечь в процесс) на стороне невиновного покупателя окажется собственно виновное третье лицо, далее решение суда об эвикции станет преюдициальным для других дел о взыскании причиненных эвикцией убытков.

Думается также, что вне зависимости от решения вопроса о вине продавца при компенсации убытков покупателя, вызванных эвикцией, обязанность продавца по вступлению в процесс и защите покупателя должна быть исполнена в любом случае, поскольку раз «обязанность защищать» покупателя у продавца существует вне зависимости от того, знал он или должен был знать о наличии основания для эвикции, то и возмещение убытков покупателя не должно зависеть от вины продавца.

По крайней мере, даже если занять жесткую позицию и распространить общее правило п. 1 ст. 401 ГК РФ (принцип вины) на обязанность продавца отвечать за убытки покупателя, вызванные эвикцией, то необходимо рассматривать возврат уплаченной за товар цены отдельно от возмещения убытков покупателя. Если вещь забирают по причине, существовавшей тогда, когда она еще не была под контролем покупателя, то не совсем понятно, за что он уплатил продавцу цену — смысл хозяйственной операции, основание двустороннего обязательства оказывается под вопросом. Так что цену даже при таком подходе нужно вернуть независимо от вины продавца.

Учитывая изложенное и принимая во внимание продолжение реформы гражданского законодательства, представляется целесообразным, прямо указав на исключение из общего принципа вины, изменить редакцию п. 1 ст. 461 ГК РФ для того, чтобы устранить возможность его толкования в контексте общего правила п. 1 ст. 401 ГК РФ.

§ 2. Осмотрительность покупателя

Продавец отвечает за эвикцию, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии основания для эвикции. С одной стороны, продавец к моменту

продажи может уведомить покупателя о наличии права третьего лица на продаваемую вещь. С другой стороны, могут быть случаи, когда покупатель к моменту продажи получил знание об основании эвикции из иного источника или должен был получить, поскольку такое основание считается явным: например, покупатель недвижимости заявляет, что не знал об обременении, которое между тем было зарегистрировано в реестре прав на недвижимость. Мыслимо в этом случае приравнять стандарт поведения такого покупателя к требованиям, которые предъявляются к добросовестному приобретателю вещи от несобственника, от которого она не может быть истребована настоящим обладателем права в силу ст. 302 и 223 ГК РФ.

Пункт 38 ППВС/ВАС 10/22 указывает, что приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

Нельзя не заметить, что если применять единый стандарт осмотрительности, то продавец очень редко будет отвечать за эвикцию, поскольку в большинстве случаев она не будет осуществляться в полной мере в силу защиты покупателя по доброй совести.

И всё же	отношение «действительный (прежний)
собственник	—	добросовестный	приобретатель»

качественно отличается от отношения между покупателем и продавцом, где правомерное поведение последнего подразумевает информирование о правах третьих лиц на продаваемую вещь. Помимо общего стандарта поведения, которому должен соответствовать покупатель, в этой ситуации мы имеем еще и конкретную договорную обязанность продавца, которая была им нарушена, поэтому необходимо различать уровней осмотрительности приобретателя для его защиты по добросовестности от иска действительного собственника и покупателя для предъявления иска об убытках к продавцу, нарушившему названную обязанность.

Например, во французском праве стандарт поведения покупателя в случае эвикции оценивается особым образом, более мягко по сравнению с добросовестным приобретением.

Конечно, скорее всего покупатель будет считаться знающим о наличии обременения недвижимости, если оно зарегистрировано в реестре прав на недвижимое имущество. Однако если речь пойдет о покупке квартиры малоопытным в таких вопросах физическим лицом, то иногда разумно дать такому приобретателю защиту по ст. 461 ГК РФ в отношении продавца.

Кроме того, ЕГРН может вопреки ст. 8.1 ГК РФ не дать сведений о содержании обременения, его объеме. Покупатель увидит лишь, что имеется обременение (аренда, ипотека, сервитут и т. п.), однако не будет знать всех условий существования такого обременения. В такой ситуации он будет вынужден обратиться к продавцу, который в свою очередь вполне может ввести его в заблуждение, показав недостоверные документы.

В любом случае если продавец намеренно скрывал от покупателя информацию о правах третьих лиц на товар, он должен быть лишен возражения о том, что покупатель должен был знать об этом. По крайней мере, это утверждение может быть обосновано тем, что участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно и никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Иначе мы допустим защиту лица, умышленно пошедшего на обман, лишь потому что пострадавший не был осмотрительным.

§ 3. Отказ в эвикции по основаниям, не зависящим от продавца: приобретение по добросовестности и исковая давность по виндикационному иску

А. Приобретение по добросовестности

В ситуации продажи чужой вещи покупатель может возражать против требований третьего лица — собственника, ссылаясь на добросовестное приобретение по правилам ст. 302 и 223, однако в таком иске может быть отказано, поскольку уже приобретатель будет считаться новым собственником вещи по первоначальному основанию.

Следует заметить, что сама себе сделка, по которой

покупатель получил вещь, не является основанием его права. Ее можно рассматривать как часть состава добросовестного приобретения, но она выступает лишь извиняющим обстоятельством для покупателя, который не знал и не должен был знать об этом обстоятельстве и доверился владению продавца.

Итак, продавец обязанность передать вещь в собственность не исполнил, поскольку согласно общепринятому взгляду покупатель стал собственником по первоначальному основанию, что более похоже на действие приобретательной давности, чем на результат исполнения договора купли-продажи.

Покупатель мог понести серьезные убытки, вызванные наличием виндикационного процесса, инициированного прежним собственником, причем эти потери покупателя не всегда будут покрыты путем компенсации судебных расходов за счет проигравшей стороны, и, вероятно, в непокрытой части покупатель может обратиться с иском к продавцу о соответствующем возмещении. Вещь явно была несвободна от прав третьих лиц в момент передачи, что даёт покупателю возможность ссылаться на ст. 460.

Таким образом, отношение «добросовестный приобретатель

— прежний собственник» лишь косвенно влияет на отношение «продавец — покупатель» в части размера причиненных убытков и само по себе не может исключать ответственности неисправного продавца.

Б. Исковая давность по требованию третьего лица об эвикции

На момент написания этой работы к требованию собственника о возврате имущества из чужого незаконного владения подлежит применению общий трехлетний срок. Причем практика исходит из преемства в давности: если срок истек в отношении отчуждателя, то он считается истекшим и в отношении приобретателя.

Итак, в иске третьего лица (действительного собственника) об истребовании вещи из владения покупателя может быть отказано по причине пропуска исковой давности, которая, возможно, истекла или начала течь еще до исполнения договора купли-продажи.