!!Экзамен зачет 2023 год / Второй семестр

оказаться самым удачным, учитывая, что процесс о возмещении убытков, вызванных эвикцией, может быть достаточно долгим. В результате к моменту вынесения судом решения цены могут измениться настолько, что покупатель не сможет на взысканную сумму купить аналогичную вещь и «восстановить нарушенное право».

В. Улучшения

Cогласно ст. 303 ГК РФ добросовестный владелец вправе оставить за собой произведенные им улучшения, если они могут быть отделены без повреждения имущества. Если такое отделение улучшений невозможно, добросовестный владелец имеет право требовать от лица, виндицирующего вещь, возмещения произведенных на улучшение затрат, но не свыше размера увеличения стоимости имущества.

Однако добросовестность владельца применительно к виндикационному иску и осмотрительность покупателя — не одно и то же. Поэтому вполне может оказаться, что действительный собственник не должен возмещать стоимость неотделимых улучшений, а покупатель не вправе забрать отделимые улучшения. Кроме того, если владелец произвел улучшения после того, как узнал о возможном пороке своей позиции, но, добросовестно заблуждаясь, не был согласен с притязаниями третьего лица, вряд ли затраты на улучшения, которые он произвел, подлежат возмещению заявившим о своем праве на вещь собственником. Справедливо возложить возмещение этих затрат на продавца, который часто сам создал такую ситуацию.

Интересным является вопрос, всякие ли улучшения должен компенсировать продавец? Если в рассматриваемом примере с продажей угнанного автомобиля покупатель, пусть и будучи полностью добросовестным, произвел улучшения автомобиля, сделавшие его предметом роскоши, должен ли невиновный продавец возмещать стоимость таких излишеств?

Например, во Франции недобросовестный продавец чужого земельного участка обязан возместить покупателю даже издержки, не оправданные хозяйственной целесообразностью или произведенные для украшения вещи. А добросовестный продавец возмещает только издержки полезные. При этом отмечалось, что продавец не может ограничиться возмещением прироста стоимости

недвижимости в тех случаях, когда размер этого прироста не достигает расходов покупателя, поскольку покупатель не должен пострадать ни в чем.

Применительно к российскому праву по крайней мере можно точно сказать, что если покупатель, зная о том, что эвикция будет осуществлена, произведет чрезмерные улучшения, его поведение может быть оценено судом через призму ст. 10 и ст. 404. Более того, представляется, чрезмерные улучшения вещи в принципе не должны возмещаться вне зависимости от знания покупателя об угрозе эвикции в момент их осуществления, если само производство таких улучшений является вызовом основам правопорядка и нравственности.

Г. Расходы на ведение эвикционного процесса

Согласно российскому праву вопрос о судебных расходах покупателя на ведение процесса по взысканию убытков с продавца (сумма уплаченной государственной пошлины и издержки, связанные с рассмотрением дела) будет, разумеется, решаться в общем порядке, но затраты покупателя на ведение дела против эвинцирующего вещь третьего лица применительно к отношениям «продавец — покупатель» судебными расходами в процессуальном смысле не будут. Здесь речь нужно вести об обычных убытках покупателя, которые он понес в результате эвикции, в частности в ходе судебной тяжбы с третьим лицом.

Первоначально судебные расходы все равно лягут на покупателя, потому что он ответчик (а продавец, даже привлечённый в процесс, в лучшем случае третье лицо на его стороне), так что для взыскания расходов потребуется новый процесс.

Необходимо отметить, что в случае, если покупатель попытается за счет продавца компенсировать свои потери от участия в деле об изъятии вещи третьим лицом, продавец будет лишен возможности возражать относительно размера таких потерь, если он был привлечен к участию в деле, вне зависимости о того, принял он в нем участие или нет: в первом случае решение будет иметь для него преюдициальный характер, во втором — он будет лишён права оспаривания в связи с соответствующим указанием в ст. 462.

Д. Прочие расходы и упущенная выгода

У покупателя могут быть иные расходы, понесенные в связи с эвикцией вещи. Например, он будет вынужден осуществить демонтаж изымаемого оборудования и произвести заново монтаж нового оборудования, купленного взамен, отказаться о купленных для истребуемого оборудования комплектующих и т. п. Такого рода расходы будут составлять реальный ущерб, причиненный покупателю в ходе эвикции, который подлежит возмещению продавцом в силу общего правила о полном возмещении убытков и отсутствия ограничения ответственности продавца. Равным образом покупатель на этом основании может поставить вопрос о возмещении неполученных доходов, которые были бы получены при обычных условиях гражданского оборота, если бы вещь была продана в отсутствие основания для её изъятия.

§ 3. Дополнительное обеспечение интересов покупателя

К.И. Скловский указывает, что «ответственность за эвикцию может быть, как любое обязательство, предметом обеспечения — поручительством, залогом и т. д.» С этим утверждением нельзя не согласиться. Действительно, поскольку закон говорит прямо об обязанности продавца передать товар свободным от прав третьих лиц и о его особой ответственности за изъятие товара третьим лицом, то можно поставить вопрос о дополнительном обеспечении исполнения такого обязательства: установить неустойку, привлечь поручителя, обеспечить исполнение этой обязанной иным образом.

Кроме того, нельзя не упомянуть распространенное в ряде стран «страхование титула» (title insurance), по которому покупатель вправе рассчитывать на страховое возмещение в случае, если окажется, что он не получил право на проданную вещь, и (или) имеет место обоснованное притязание третьего лица на нее.

Также в российской договорной практике (в отношении договоров продажи квартир) получило распространение условие, согласно которому в случае изъятия покупаемой квартиры третьими лицами продавец обязуется купить и передать покупателю аналогичную квартиру взамен отобранной по судебному решению об эвикции.

Конечно, само по себе такое условие является сомнительным, так как к такой обязанности предоставить взамен другую подобную квартиру, хотя бы по аналогии закона, могут быть применены общие правила о продаже недвижимости. По сути речь идет о возможной передаче в будущем другой квартиры, и было бы странно, если бы эти отношения не подчинялись тем же правилам, которые регулируют обычную продажу таких объектов.

Как указано В.В. Витрянским, «по сравнению с общими положениями о купле-продаже товаров законодатель ужесточает требование относительно условия договора о продаваемом объекте недвижимости».

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть установлены данные, позволяющие чётко определить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, касающиеся расположения недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, не считается согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно п. 2 ППВАС РФ от 11.07.2011 г. No 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости. Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией). При таком положении дел «заключенность» или действительность условия об обязанности продавца предоставить покупателю аналогичную квартиру в случае эвикции оказывается под вопросом.

Однако нужно отметить, что само подобное условие по крайней мере может быть истолковано так, что оно подразумевает возмещение продавцом покупателю не только суммы в размере цены, уплаченной за изъятую третьим лицом квартиру, но и разницы, которую необходимо доплатить для покупки аналогичной квартиры, на момент предъявления иска или вынесения решения судом об убытках. Особенно это будет иметь значение, если предлагаемое нами толкование ст. 461 ГК РФ будет отвергнуто в пользу подхода, согласно которому продавец по общему правилу возмещает покупателю лишь уплаченную цену, а стоимость вещи во время изъятия и предъявления покупателем иска не принимается во внимание.

Обязательства из договора продажи недвижимости

Понятие договора

По договору к-п недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственности покупателя земельный участок (далее ЗУ), здание, сооружение, квартиру или другую недвижимую вещь, а покупатель обязуется принять ее и уплатить за нее определенную сторонами цену (п. 1 ст. 549 и п. 1 ст. 454 ГК).

•Консенсуальный

•Двусторонний

•Взаимный

•Возмездный

Предмет:

Любые недвижимые вещи, включая недвижимости по закону (самолеты, пароходы, машино-места, предприятия как имущественные комплексы и т.д.) (см. ст. 130 и 132 ГК).

Объекты незавершенного строительства – да (при условии регистрации).

Нежилые помещения внутри строения – да (при условии регистрации).

Предметом данного договора может быть только недвижимость, обладающая признаками оборотоспособности (ст. 129 ГК РФ). Для ограниченных в обороте есть специальные порядки, поэтому см. сначала специальные законы, а потом обращаться к ГК (например,

при продаже ЗУ надо посмотреть в земельный кодекс, и уже то, что не урегулировано там, надо смотреть в ГК.

ВАЖНО! Если здание продается для того чтобы его сломали и получили движимые стройматериалы (на слом/снос), то это будет договор к-п движимых вещей!

Стороны:

ФЛ или ЮЛ, по общему правилу собственники недвижимости (либо уполномоченные такими собственниками лица).

Договоры продажи недвижимости, заключенные неправомочными отчуждателями, признаются недействительными. (из толкования Свиркова под ред. Суханова п. ППВС 10/22 следует, что совершение сделки неуправомоченным отчуждателем является бесспорным признаком ее недействительности). Почему так? Кроме очевидного, в таких договорах невозможна передача права собственности, т.е. такой договор заведомо неисполним.

Искл.: к-п будущей вещи. Отличие от ничтожной сделки – намерение стороны приобрести или создать объект недвижимости ДО исполнения им обязанности по передачи вещи в собственность.

Бевзенко: 209 ГК собственнику принадлежит право распоряжения. Если ты не собственник, ты не можешь распоряжаться => ничтожно НО п.2 465 предметом может быть как имущество принадлежащие на праве собственности, так и имущество которое будет приобретено либо создано в будущем. Сам законодатель говорит, что продавцу собственность для заключения к-п не нужна. ВОПРОС: является ли заключения договора распоряжением? Нет, мы только обязательство создали. Распоряжение это совершение действий в результате которых предмет из северы владения одного лица выходит и переходит в сферу владения другого лица. Сама купля не переносит право собственности: либо передача, либо регистрация. В купле два элемента: 1) обязательство; это обязательство не влечёт никакой динамики в вещных правах. Динамика произойдёт только когда произойдёт регистрация. По 209 все верно написано, пойти и зарегистрировать переход прав может только собственник! Поэтому куплю можно заключить (как обязательство) будучи не собственником, а исполнить ее (передать право собственности - распорядиться) может только собственник! (ППВАС 54 пп. 1,2)

Будущий ЗУ: ЗК говорит, что предметом продажи может

быть только ЗУ поставленный на кадастровый учет. См. п. 10 ППВС 54: он по факту разрешил продажу будущего ЗУ.

Договор долевого участия в строительстве: одно лицо обязуется предать вещь в собственностью а другое лицо обязуется заплатить за это. Классическая конструкция купли-продажи будущей вещи. Застройщик строит на своей землею а по принципу суперфициас соло цезис возведённые строения будут принадлежать собственнику ЗУ, т.е. застройщику. Это специфическая к-п недвижимой вещи: покупатель — граждане, собственность ЗУ — у застройщика, разрешение на строительство и иные документы. Но по мнению ВС это подряд.

Инвестиционные контракты: к ним применяются правила о к-п будущей вещи. Их как самостоятельных договоров непоименнованных ГК не бывает.

Форма:

Письменная форма. Один документ, подписанный сторонами. Заключен с момента подписания.

Несоблюдение формы – ничтожность – без письменного документа невозможна регистрация перехода прав, а значит нарушается публичный интерес, поэтому п. 2 ст. 168.

Доп. требования к к-п доли в праве общей собственности на недвижимость – нотариальная форма.

Вступление в силу:

Общее правило 425: договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, каковым признается момент подписания договора продавцом и покупателем.

Переход права собственности на недвижимость

Переход права собственности подлежит государственной регистрации. Сам договор не порождает право у покупателя, но входит в фактический состав и связывает стороны с момента заключения.

Ем: Поэтому право собственности на недвижимость возникает у покупателя на основе сложного юридического состава, а именно: 1) заключенного договора (сделки) продажи недвижимости и 2) акта государственной регистрации перехода права собственности. При продаже жилых помещений в юридический состав также входит 3)

регистрация самого договора купли-продажи, который считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ).

Стороны вправе исполнить (передать и оплатить) договор до регистрации, но в отношениях с третьими лицами ничего не изменится пока не зарегистрируют (п. 2 ст. 8.1 и п.2 ст. 551 ГК). Однако, в отношениях друг с другом стороны не могут ссылаться на отсутствие регистрации (п. 3 ППВС 25).

БВ: до регистрации возможно обращение взыскания на недвижимое имущество по требованиям кредиторов продавца, а кредиторы покупателя не вправе претендовать на удовлетворение их требований за счет этого имущества.

Бевзенко: для регистрации передача не нужна, но на практике Росреестр требует подписание передаточного акта. Это неправильно! Переход права на недвижимости подчинён принципу записи,а не передачи! Когда Росреестр пишет запись, он создаёт право, а не подтверждает переход.

До государственной регистрации перехода права собственности продавец, даже исполнивший обязательство по передаче недвижимой вещи во владение покупателя, остается ее собственником, что для всех третьих лиц следует из ЕГРН. Он сохраняет правомочия по распоряжению вещью, а покупатель становится ее титульным владельцем, который вправе защищать свое владение вещно-правовыми исками, в том числе и против собственника (ст. 305 ГК), но не может распоряжаться полученной во владение недвижимой вещью.

Основание возникновения права владения – намерение в будущем передать покупателю вещь, следовательно, в обязанности сторон по договору входит обязательство сторон зарегистрировать переход право собственности.

Ситуация:

А продал вещь Б и В.

1)Если регистрации не было, то Б требует вещь у В, потому что у него владение, а В идет к А с обязательственным иском (тут просто)

2)Если Б он передал вещь во владение, но не зарегистрировал. За В он зарегистрировал, но вещь не передал (тут не просто):

1.Право собственности правомерно зарегистрировано по договору к-п за В, значит для Б договор становится неисполнимым, потому что обязанность регистрации входит в содержание договора.

2.Следовательно, его право владения прекращается, поскольку отпадает его основание – намерение передачи (регистрации) в будущем.

3. В может требовать вещь у Б потому что оснований владения нет.

4. Б может идти с убытками к А, как к стороне, нарушившей обязательство из договора к- п (т.е. рамках обязательственных правоотношений)

Когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны или судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

ППВС 10/22: Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

БВ: есть т.з. согласно которой, неосуществление государственной регистрации сделки с недвижимостью влечет безусловную недействительность сделки, НО! БВ считают это НЕПРАВИЛЬНЫМ!

Потому что в отличие от последствий несоблюдения нотариальной формы сделки (что влечет ее безусловную ничтожность) неосуществление государственной регистрации сделки с недвижимостью, напротив, влечет ее недействительность только в случаях, прямо установленных законом (ст. 165 ГК), что не установлено в отношении сделок с недвижимостью.

Именно то обстоятельство, что, по общему правилу, неосуществление государственной регистрации сделки с недвижимостью не влечет ее недействительности, позволило законодателю установить правило, в соответствии с которым одна из сторон при уклонении другой стороны от регистрации сделки с недвижимостью, совершенной в надлежащей форме, вправе добиваться по суду регистрации сделки.

Содержание договора продажи недвижимости

Существенные условия:

Предмет + цена!

Предмет:

БВ: предмет договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов:

1) продаваемое недвижимое имущество;

2) действия сторон по передаче, принятию и оплате

3) *со звёздочкой* права на ЗУ (если продавец собственник ЗУ)

Имущество:

Необходима определенная степень индивидуализации предмета, для этого указывается его кадастровый номер и иные индивидуализирующие данные, указанные в выписке из ЕГРН (площадь, адрес и т.д.).

При их отсутствии в договоре условие о предмете считается несогласованным, а договор незаключенным (ст. 554 ГК).

Особая ситуация с ЕНК (единый недвижимый комплекс). Его индивидуализирующими признаками является единый кадастровый номер и назначение. Если ЕНК зарегистрирован, то он может рассматриваться как сложная вещь и для его продажи будет достаточно указания на номер и назначение. НО! если регистрации совокупности объектов в качестве ЕНК не было, то так нельзя, надо указывать каждый объект отдельно (номер, адрес, площадь и т.д.), иначе условие о предмете не будет считаться согласованным.

Цена:

Общее правило: Цена недвижимой вещи = цена за вещь + цена части земли или права на эту часть (п. 2 ст. 555).

Исключение: устанавливается законом или договором.

Цена может быть установлена в договоре на единицу площади или иного показателя размера недвижимости. В этом случае общая цена, подлежащая уплате покупателем, определяется исходя из фактического размера, переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК).

При отсутствии в договоре условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются.

Права на земельный участок:

Юридические судьбы строения и земельного участка, на котором оно расположено, всегда взаимосвязаны.

Общее правило: при переходе права собственности на недвижимость (все кроме ЗУ и по закону) покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на занятый ею земельный участок, необходимый для ее использования (п. 1 ст. 552