30. Передача недвижимого имущества в уставный капитал общества.

Оплата акций или долей в уставном капитале может осуществляться деньгами, ценными бумагами, другими вещами или имущественными, а также иными правами, имеющими денежную оценку (ч. 2 ст. 34 Федерального закона от 26.12.1995 № 208-ФЗ, ч. 1 ст. 15 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ). Особый интерес вызывает порядок передачи недвижимого имущества в уставный капитал общества, ведь такого рода сделки требуют соблюдения установленной формы. В силу статей 550, 551 Гражданского кодекса РФ сделки с объектами недвижимости (кроме жилых помещений) совершаются в простой письменной форме, если в законе не предусмотрено иное, а переход права собственности подлежит государственной регистрации. Основанием прекращения права собственности у учредителя и возникновения права собственности у юридического лица на недвижимость является передаточный акт (ст. 556 ГК РФ).

Перечень объектов гражданских прав, которыми могут оплачиваться доли (акции) в уставном капитале, довольно широк. Если в этой роли выступают неденежные средства, то по закону необходимо оценить такое имущество. Денежная оценка вклада участника хозяйственного общества производится по соглашению между учредителями (участниками), а в случаях, предусмотренных законом, подлежит независимой экспертной проверке (п. 6 ст. 66 ГК РФ).

Например, неденежный вклад, которым оплачиваются акции АО, подлежит обязательной оценке в силу пункта 3 статьи 34 Федерального закона от 26.12.1995 № 208-ФЗ. А имущество, которым оплачивают номинальную стоимость доли в уставном капитале ООО (или увеличение ее номинальной стоимости), подлежит оценке независимым оценщиком, если номинальная стоимость превышает 20 000 рублей (п. 2 ст. 15 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ).

Обязаны ли участники придерживаться заключения оценщика? - Оценка имущества, проведенная независимым специалистом, нередко оспаривается. Ведь в законах об ООО и АО говорится, что стоимость имущества, которую определили участники (акционеры), не может быть больше той, которую установил независимый оценщик. При передаче объекта недвижимости в качестве вклада в уставный капитал необходимо выполнение требований ст. 15 Федерального закона от 8.02.98 г. N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" (с изм. и доп. от 29.04.08 г.), согласно которой, если номинальная стоимость (увеличение номинальной стоимости) доли участника общества в уставном капитале общества, оплачиваемой неденежным вкладом, составляет более 200 минимальных размеров оплаты труда, установленных федеральным законом на дату представления документов для государственной регистрации общества или соответствующих изменений в уставе общества, такой вклад должен оцениваться независимым оценщиком. Номинальная стоимость (увеличение номинальной стоимости) доли участника общества, оплачиваемой таким неденежным вкладом, не может превышать сумму оценки указанного вклада, определенную независимым оценщиком.

В случае внесения в уставный капитал общества неденежных вкладов участники общества и независимый оценщик в течение трех лет с момента государственной регистрации общества или соответствующих изменений в уставе общества солидарно несут при недостаточности имущества общества субсидиарную ответственность по его обязательствам в размере завышения стоимости неденежных вкладов.

Таким образом, перед внесением недвижимого имущества в качестве вклада в уставный капитал необходимо получить заключение независимого оценщика.

Передача имущества в качестве вклада в уставный капитал согласно п.п. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ не признается реализацией товаров (работ, услуг), если такая передача носит инвестиционный характер (в частности, вклады в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ, вклады по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности), паевые взносы в паевые фонды кооперативов).

На основании п. 4 ст. 454 ГК РФ продажу доли в уставном капитале ООО необходимо рассматривать как продажу имущественного права, а к операциям такого рода применять общие положения о купле-продаже.

При реализации имущественного права заключается договор купли-продажи, который определяет цену и условия продажи.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Как сказано в ст. 424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.