10. Ипотека, договор закладной

Ипотека — это одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, акредиторв случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Следует различать понятия ипотека и ипотечное кредитование, при которомкредитвыдаётсябанкомпод залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит — одна из составляющих ипотечной системы. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита.

Ипотекой является также залог уже существующего недвижимого имущества собственника для получения им кредита или займа, которые будут направлены либо на ремонт или строительство, либо на иные нужды по усмотрению заемщика-залогодателя.

В случае неисполнения основного обязательства, взыскание обращается только на заложенное недвижимое имущество, а залогодержатель имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований перед другими кредиторамидолжника. Одним из способов снижения рисков кредитора являетсяипотечное страхование.

Особенности ипотечного кредита

Кредит выдаётся обычно на длительный срок. Процентная ставка по ипотечному кредиту обычно ниже, чем по другим видам кредитов, особенно в случае низкой оценки рисков, которой, например, может способствовать низкое соотношение суммы кредита к оценочной стоимости недвижимости, ликвидность и другие причины. Обычно банк выдвигает к заёмщику ипотечного кредита менее жёсткие требования, чем при других видах кредитования, тем не менее обычной практикой является проверка дохода, требование страхования залога, проверка оценки недвижимости аккредитованными оценщиками, иногда проверка непрерывного стажа работы и прочие действия, повышающие безопасность сделки. Погашение ипотечного кредита часто осуществляется равными платежами — аннуитетами. Размер такого постоянногоаннуитетного платежа () вычисляется по формуле:

, где — величина (тело) кредита,— величина процентной ставки за период (в долях),— количество периодов. Но существуют и многие другие программы погашения. Одна из иных форм —дифференцированные платежи (когда тело кредитавыплачивают равными долями, а процентные платежи меняются от максимума в начале, до минимума в конце); здесь размер первого платежа () таков:.

Достоинством дифференцированной формы платежей является меньшая сумма процентов (меньше переплата).

Основания возникновения ипотеки и её регулирование

Действующим законодательством предусмотрены два вида оснований возникновения ипотеки:

1. в силу закона;

2. в силу договора.

Ипотека в силу закона

Ипотека в силу закона (легальная ипотека) — ипотека, возникающая при наступлении определенных фактов, указанных в законе, независимо от волеизъявления сторон в отношении возникновения ипотеки, при переходе права собственности на объект недвижимости от одного лица к другому, точнее при приобретении данного права новым собственником, но при обязательном наступлении определенных законом фактов.

Ипотека в силу закона возникает в следующих пяти основных и распространенных случаях:

1. Приобретение жилых домов, квартир, земельных участков с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.

2. Строительство жилых домов, зданий, сооружений или квартир с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.

3. Продажа в кредит.

4. Рента.

5. Залог имущественных прав.

Ипотека в силу договора

Ипотека в силу договора (договорная ипотека) — ипотека, возникающая на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости).

Договор об ипотеке не является самостоятельным обязательством, а заключается в обеспечение обязательства по договору займа, кредитному договору или иному обязательству.

Ипотека в силу закона отличается от ипотеки, возникающей на основании договора, только тем, что первая возникает в силу прямого указания в законе и регистрируется автоматически вместе с другим договором даже без заявления сторон, а ипотека в силу договора подлежит регистрации по отдельному заявлению сторон. Поскольку ипотека в силу закона возникает при целевом кредите на приобретение жилья, при регистрации такой ипотеки меняется собственник объекта недвижимости, а если быть более точным, то — такая ипотека возникает одновременно с приобретением недвижимости заёмщиком.

Имущество, которое может быть предметом ипотеки

Имущество, которое может быть предметом ипотеки, определено в статье 5 Закона об ипотеке — недвижимые вещи, указанные в статье 130 ГК РФ, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

К таким вещам относят: земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 Закона об ипотеке; предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Закладная по ипотеке

«Закладная» — это именная ценная бумага, которая удостоверяет право её законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, а также право залога на имущество, обремененное ипотекой. Кроме того, наличие закладной, выданной в установленном законом порядке, подтверждает права её законного владельца без предоставления других доказательств существования этогообязательства.

Особенности оформления и использования документа

Документально ипотечный кредит отличается от всех остальных кредитных банковских продуктов наличием особого документа – закладной на приобретенное имущество. Важность этого документа настолько велика, что без него отношения между кредитором и заемщиком рискуют прерваться, так и не войдя в фазу предоставления денег.

Закладная по ипотеке, как разновидность ипотечного договора

Заемщик должен понимать, что закладная представляет собой ценную бумагу, которая может иметь аналогию с векселями. Условиям этого документа предусматривается передача права на распоряжение приобретаемой жилой площадью кредитной организации. Вместе с тем, закладная по ипотеке дает право банковскому учреждению требовать от заемщика выполнения своих финансовых обязательств. Разумеется, такое право регламентируется юридическими нормативами.

Другая аналогия, применяемая к этому виду ипотечной документации, относится к кредитному ипотечному договору. Однако на самом деле это два разных документа, хотя в закладной и указываются некоторые общие с кредитным договором условия и принципы отношений заемщика и кредитора.

Содержащаяся в закладной по ипотеке информация и права на нее

В этом документе обязательно указываются все стандартные данные о фактическом владельце имущества и о залогодержателе этого имущества. Вместе с тем в закладной отображаются и другие сведения:

• Условия кредитного договора по ипотеке, а также номер самого договора. Сюда включаются величина процентной ставки, схема погашения, период пользования ипотечными средствами.

• Сведения об объекте недвижимости, выступающего в качестве залогового имущества с подробным описанием и схемой планировки.

• Официальная оценочная стоимостьприобретаемого по ипотеке жилья.

• Дата оформления и подписания закладной по ипотеке.

Закладная по ипотеке, подписанная обеими сторонами, передается банку-кредитору, а копия ее остается на руках у заемщика. Однако банковское учреждение ввиду особенностей финансовых отношений имеет право передать закладную третьему лицу – в данном случае это может быть другая кредитная организация, в которой банк-кредитор намеревается одалживать деньги. Для заемщика это ничего не значит и не грозит изменением условий. Тем не менее, держатель закладной обязан заранее предупредить заемщика об изменении владельца этого документа.

Правила оформления закладной по ипотеке

Хотя этот документ и не является основным в кредитных отношениях банка и заемщика, но все же он имеет определенную ценность. Поэтому в отношении его действуют два важных правила:

1. Корректность при заполнении закладной

2. Обеспечение ее сохранности

В случае утери документа могут возникнуть сложности по его восстановлению. Также в процессе погашения, а точнее – при его завершении, могут возникать недоразумения с окончательной суммой и датой завершения выполнения обязательств заемщиком.

Что касается корректности заполнения такого важного документа, то необходимо придерживаться следующих правил:

• Название «Закладная» указывается в начале листа, посередине в самом верху.

• Относительно данных юридических лиц полностью должны быть указаны название и юридических адрес. Для физических лиц обязательным правилом есть указание фамилии, имени и отчества полностью, а также места и даты рождения. Кроме этого, для физических лиц указываются все паспортные данные, включая дату выдачи и место регистрации. А для юридических лиц обязательным является указание своих координат и регистрационных данных.

• На страницах закладной полностью отображаются все основные условия, прописанные в кредитном договоре. Этот пункт особенно важен, так как при некорректном заполнении этих данных, а также при последующем изменении условий договора обслуживания ипотеки, закладная теряет свою юридическую силу.

• Следующим пунктом стоит полная идентификация объекта закладной по ипотеке и его детальное описание.

• В закладной по ипотеке также надо указать отчет о конечной величине ипотеки и величине процентной ставки.

В завершение оформления закладной она подписывается обеими сторонами и заверяется регистратором, чьи реквизиты тоже указываются в конце страницы закладной.