Определение стомости объекта оценки сравнительным подходом

Параметры	Объект оценки	Аналог 1	Аналог2	Аналог3
Цена продажи тыс.руб	-	5450	4800	4400
Площадь	600	650	590	600
Цена продажи 1кв.м., тыс.руб		8,38	8,14	7,33
Условия продажи	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Корректировка	-	1,0	1,0	1,0
Скорректированная стоимость, тыс.руб.		8,38	8,14	7,33
Месторасположение	о	с/о	о	О
Корректировка		0,85	1,0	1,0
Скорректированная стоимость, тыс.руб.		7,12	8,14	7,33
Материал стен	п	К	к	П
Корректировка		0,95	0,95	1,0
Скорректированная стоимость, тыс.руб.		6,76	7,73	7,33
Состояние помещения	хор	Хор	ср	Ср
Корректировка		1,0	1,1	1,1
Скорректированная стоимость, тыс.руб.		6,76	8,5	8,06
Весовой коофициент		0,375	0,375	0,25
Взвешенное значение,тыс.руб. кв.м.		2,535	3,1875	2,015
Стоимость 1 кв.м., тыс.руб	7,74
Стоимость объекта оценки, тыс.руб	4644

Для расчёта весовых коэффициентов используем следующий логический подход: размер корректировки отражает уровень отличия объекта аналога от объекта оценки т.е. размер весового коэффициента обратно пропорционален размеру корректировки . В нашем случае размеры корректировок у аналога (по модулю) №1 (1-0,85)= 0,15, у аналога №2( 1,1-0,95)= 0,15, у аналога №3(1,1-1,0)=0,1

Очевидно что все полученные значения могут быть разделены на 0,1 -это значение минимального шага размер корректировки аналога №3.

Тогда составим уравнение

1,5х+1,5х+х=1

где х- значение доли весового коэффициента приходящегося на минимальный шаг корректировки,

х= 1/4=0,25

Учитывая обратную пропорциональность методом подбора числовых значений рассчитаем:

- размер весового коофициента объекта- аналога №1- 1,5*0,25 =0,375

-размер весового коофициента объекта- аналога №2 -1,5*0,25= 0,375

размер весового коофициента объекта- аналога №3 = 1*0,25=0,25

Выводы: 1.Стоимость объекта оценки на дату оценки в результате применения сравнительного подхода составила 4644000 руб.

2.Ввиду ограниченного количество количества объектов- аналогов для анализа информации была учтена информация по всем аналогам , полагая что крайние значения отсутствуют. Подход позволяет максимально учесть интересы потенциального покупателя

ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ

1)Определим стоимость строительства объекта оценки С нс по формуле

Снс = 7000*600+(7000*600)*0,15+(7000*600+(7000*600)*0,15)*0,2=5796000 руб.

2)Определим площадь земельного участка Пуч по формуле:

Пу.ч.=600 * 1/1*1,5= 900 кв.м.

3)Рассчитаем накопленный строением износ Ин.

Ин= 1-(1-0,25*1,25)(1-0)(1-0,10)=1-0,69*0,9=0,379 или 37,9%

4)Рассчитаем стоимость земельного участка Сз по формуле:

Для этого определим цену земли путем перевода известной стоимости права аренды земельного к стоимости самого земельного участка методом капитализации земельной ренты (согласно п. 4. 3-гораздела Распоряжения Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р (ред. от 31.07.2002 "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков" по следующей формуле):

Стоимость права аренды* 1/коофициент капитализации( ставка капитализации в %*1/100)

Тогда 1000*1/ 0,20=5000руб

Соответственно стоимость земельного участка:

5000*900=4500000 руб

5)Стоимость объекта оценки определим по следующей формуле

См=5796000 [phone]*0,379=8099316 руб

Выводы:

1.Стоимость объекта оценки на дату оценки в результате применения затратного подхода составила 8099316 руб

2.Затратный подход в нашем случае предполагал использование сведений об удельной стоимости строительства 1 квадратного метра объекта оценки. С учетом износа и стоимости земельного участка. При этом была рассчитана занимаемая объектом стоимость земельного участка исходя из метода капитализации рентной платы при допущении что рентная плата равна доходу от сдачи в аренду земельного участка.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ

В нашем случае ПВД= 200*600*12=1440000 руб.

В нашем случае ДВД =1440000-0-1440000/100*3=1396800руб

1396800/100*10=139680руб

3599316/100*2=71986,32 руб

5796000/100*0,1=5796 руб

900*200*12 месяцев=2160000руб в год

5796000/100*1,85=107226руб

1396800/100*20=279360руб

№ п/п	Показатели	Ед .изм.	Количество
1	Ставка аренды за месяц	р/кв.м.	200
2	Площадь оцениваемого помещения	кв.м..	600
3	ПВД за год(стр.1*стр.2*12 месяцев)	тыс.руб	1440
4	Убытки от недозагрузки помещений, смены арендатора, недосбора арендной платы( 3% от ПВД)( стр.3/100*3)	тыс.руб.	43,2
5	ДВД(стр.3-стр.4)	тыс.руб.	1396,8
6	Расходы арендодателя за 1 год, всего в том числе - по управлению(10% от ДВД), налог на имущество (2,0% от стоимости нового строительства с учетом износа (стоимость в затратном подходе), - на страхование (0,1% от стоимости нового строительства (стоимость в затратном подходе) , -плата за землю (5 руб за кв.м в месяц) -резервы(1,85% от стоимости нового строительства (стоимость в затратном подходе), -на эксплуатацию(20% от ДВД),	тыс.руб. тыс.руб. тыс.руб. тыс.руб. тыс.руб. тыс.руб. тыс.кв.м	139,68 719,9 5,8 45 10,7 279,4
7	ЧОД(стр.5-стр.6)	тыс.руб.	196,62
8	Ставка капитализации	%	20
9	Стоимость объекта оценки (стр7*1/стр8*100 )	тыс.руб.	983,1

Выводы