Этапы ипотечного кредитования

1. Предварительная квалификация (одобрение) заемщика.

2. Оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы ипотечного кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. Эта процедура именуется андеррайтинг заемщика. Кредитор проверяет информацию, предоставленную заемщиком, оценивает его платежеспособность и принимает решение о выдаче кредита или дает мотивированный отказ. При положительном решении кредитор рассчитывает сумму кредита и формирует другие важные условия его выдачи (срок, процентную ставку, порядок погашения).

3. Подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора. Заемщик вправе подобрать себе жилье как до обращения к кредитору, так и после. В первом случае продавец жилья и потенциальный заемщик подписывают предварительный договор купли-продажи жилого помещения, предусматривающий преимущественно право покупки данного жилья потенциальным заемщиком по согласованной сторонами цене в обусловленный сторонами срок. В этом случае кредитор оценивает жилье с точки зрения обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумму кредита исходя из доходов заемщика, вносимого первоначального взноса и стоимости жилья. Во втором случае потенциальный заемщик, уже зная сумму кредита, рассчитанную кредитором, может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить с его продавцом сделку купли-продажи при условии, что кредитор будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящего обеспечения кредита.

4. Оценка жилья — предмета ипотеки с целью определения его рыночной стоимости (банк обычно приглашает независимого оценщика).

5. Заключение договора купли-продажи квартиры между заемщиком и продавцом жилья и заключение кредитного договора между заемщиком и кредитором, приобретение жилья заемщиком и переход его в залог кредитору по договору об ипотеке или по закону.

6. Проведение расчетов с продавцом жилого помещения. Заемщик осуществляет оплату стоимости жилого помещения по договору купли-продажи, используя сумму первоначального взноса и средства кредита. Целесообразно, чтобы кредитор непосредственно участвовал и полностью контролировал процесс расчетов по договору купли-продажи.

7. Страхование предмета ипотеки, жизни заемщика, а также прав собственника на приобретаемое жилое помещение .

Тема 10. Система расчетов в хозяйстве

Совокупность всех платежей в стране за определенный период времени в наличной и безналичной формах характеризуется понятием «денежный оборот».

Основой денежного оборота является безналичный оборот - совокупность платежей, совершаемых путем перечислений по счетам в кредитных учреждениях и зачета встречных требований.

Платежный оборот – часть денежного оборота, в котором деньги, функционируя как средство платежа, используются для погашения обязательств. Осуществляется как в безналичной, так и наличных денежных формах. Весь безналичный оборот - платежный, т.к. предполагается разрыв во времени движения товара в различных его разновидностях и денежных средств, т.е. функционирование денег в качестве средства платежа. Безналичный платежный оборот является преобладающим (до 90% всего денежного оборота).

Под безналичными расчетами понимаются расчеты путем перевода банками денежных средств по счетам клиентов на основании расчетных документов в стандартизированной форме, а также путем зачета взаимных встречных требований.

Безналичные расчеты организованы по определенной схеме, под которой понимается совокупность принципов расчетов, форм и способов совершения платежей и связанного с ними документооборота.

Основные элементы системы безналичных расчетов:

• Виды расчетных (платежных) документов

• Порядок документооборота

• Принципы организации безналичных расчетов

• Способы платежа

• Формы безналичных расчетов.

При осуществлении расчетных операций используются как бумажные, так и безбумажные технологии. Основной способ осуществления платежей в настоящее время – электронные платежи. Кредитная организация (филиал) определяет вида платежа («почтой», «телеграфом», «электронно») и в зависимости от него представляет в подразделение расчетной сети Банка России расчетные документы на бумажных носителях и/или в электронном виде) по каналам связи, на магнитных носителях).

Принципы организации расчетов – основополагающие начала их проведения.

Первый принцип - правовой режим осуществления расчетов и платежей. Платежная система должна иметь хорошо обеспеченную правовую базу, соотносящуюся со всеми требованиями.

Второй принцип состоит в осуществлении расчетов по банковским счетам, которые открываются клиентам как юридическим, так и физическим лицам для хранения и перевода средств.

Третий принцип - поддержание ликвидности на уровне, обеспечивающем бесперебойное осуществление платежей. Все плательщики (предприятия, банки и т.п.) должны планировать поступления, списания средств со счетов, предусмотрительно изыскивать недостающие ресурсы с целью своевременного выполнения обязательств. Это предполагает наличие у плательщика или его гаранта ликвидных средств для погашения обязательств перед получателем в заранее оговоренный срок.

Четвертый принцип заключается в том, что платежи со счета должны осуществляться по распоряжению их владельцев в порядке календарной очередности в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Пятый принцип – срочность платежа, т.е. своевременное и полное выполнение платежных обязательств.

Шестой принцип: согласие плательщика на списание средств с его счета. Бесспорное списание средств со счетов в определенных случаях предусмотрено законодательством.

Важнейший принцип организации безналичных расчетов – контроль всех участников за правильностью совершения расчетов, соблюдением установленных положений о порядке их проведения.

С принципом взаимного контроля участников расчетов тесно связан принцип их имущественной ответственности за соблюдение договорных условий. Суть этого принципа заключается в том, что нарушения договорных обязательств в области расчетов влекут применение гражданско-правовой ответственности в форме возмещения убытков, уплаты неустойки (штрафы, пени) и т.п.

Все принципы расчетов тесно связаны и взаимообусловлены. Нарушение одного из них приводит к нарушению других. Безналичные расчеты должны быть бесперебойны, своевременны, надежны, безопасны, экономичны. От соблюдения этих требований зависит обеспечение нормального кругооборота товаров и денег в народном хозяйстве, рентабельность и ликвидность хозяйствующих субъектов, устойчивость функционирования межбанковских денежных рынков и рынков ценных бумаг, эффективность денежно-кредитного регулирования экономики.