2. Инвестиционные возможности на московском гостиничном рынке

2.1 Инвестиции в гостиничный сегмент Москвы

2011 г. стал рекордным для рынка коммерческой недвижимости России – суммарный объем инвестиций составил около $10 млрд. Для московского региона соответствующий показатель составил около $7,34 млрд., что почти вдвое превышает аналогичный показатель прошлого года ($3,94 млрд.).

На московском рынке крупнейшей стала сделка по продаже гостиницы Ritz Carlton на Тверской улице. Сумма сделки – $700 млн., покупателем выступила казахская компания «Верный Капитал». Кроме того необходимо отметить сделку по продаже гостиницы «Националь» (за 4,6 млрд. рублей). Также значительно вырос объем инвестиций в гостиничный сегмент – $1,1 млрд (рост в 9 раз). Однако более 60% общего объема в данном сегменте пришлось на сделку по продаже гостиницы Ritz Carlton.

В таблице 2.1 отображены объемы инвестиционных сделок в гостиничном сегменте Москвы в 2011 г.

Таблица 2.1

Объемы инвестиционных сделок в гостиничном сегменте г. Москвы в 2011 г.

Период	Объем сделок
1 квартал	80 млн. $
2 квартал	700 млн. $
3 квартал	15 млн. $
4 квартал	298 млн. $
Итого	1093 млн. $

*Источник: Colliers International

Несмотря на то, что объем инвестиций 2011 года в 2012 не был превышен, тем не менее, этот год также стал знаковым. В 2012 правительство Москвы реализовало на открытом аукционе уникальный объект недвижимости. На торгах был продан исторический отель «Метрополь» (за 8,8 млрд. рублей). Доля гостиниц под управлением международных операторов осталась неизменной и составляет одну треть номерного фонда в сегменте 3–5*. В наибольшем объеме международные операторы представлены в верхнем сегменте средств размещения Москвы (4–5*), под их управлением находится почти 3/4 соответствующей категории города. Международные гостиничные операторы до сих пор слабо представлены в сегменте отелей 3*: они управляют только 4% гостиниц среднеценовой категории Москвы.

К московской гостиничной недвижимости проявляют интерес американские и европейские фонды прямых инвестиций, девелоперские подразделения частных и государственных банков, китайские девелоперы и инвесторы. Это объясняется высоким инвестиционным потенциалом и крайне небольшим количеством качественных гостиничных номеров на душу населения в сравнении с другими мировыми столицами.

С открытием отеля InterContinental Moscow Tverskaya на гостиничный рынок Москвы вышел новый бренд под управлением международного гостиничного оператора IHG, который уже представлен в столице брендами Crowne Plaza и Holiday Inn.

2.2 Основные нормативно-правовые акты, регулирующие инвестиционную деятельность на гостиничном рынке г. Москвы.

2.2.1 Земельно-правовые отношения.

ЗАКОНЫ ГОРОДА МОСКВЫ:

• Закон г. Москвы от 19.12.2007 № 48 (ред. от 27.06.2012 № 31) «О землепользовании в городе Москве»

ПОСТАНОВЛЕНИЯ ПРАВИТЕЛЬСТВА МОСКВЫ:

• Постановление Правительства Москвы от 27.01.2009 № 46-ПП (ред. от 16.06.2011) «Об изменении порядка принятия решений о предоставлении земельных участков и внесении изменений в правовые акты Правительства Москвы об образовании, предоставлении земельных участков и арендной плате за землю»

• Постановление Правительства Москвы от 27.06.2006 № 431-ПП (ред. от 30.06.2009) «О передаче земельных участков на территории города Москвы в частную собственность».

• Постановление Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП (ред. от 21.05.2012) «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве».

• Постановление Правительства Москвы от 06.06.2007 № 458-ПП «Об утверждении Регламента подготовки Комитетом по архитектуре и градостроительству города Москвы документов в режиме «одного окна»

• Постановление Правительства Москвы от 25.05.2011 № 229-ПП (ред. от 19.06.2012) «О Порядке подготовки, утверждения и выдачи градостроительных планов земельных участков»

• Постановление Правительства Москвы от 27.01.2009 № 46-ПП (ред. от 16.06.2011) «Об изменении порядка принятия решений о предоставлении земельных участков и внесении изменений в правовые акты Правительства Москвы об образовании, предоставлении земельных участков и арендной плате за землю»

• Постановление Правительства Москвы от 14.04.2009 № 305-ПП (ред. от 20.04.2012) «О Генеральной схеме размещения гостиниц в городе Москве».

• Постановление Правительства Москвы от 27.07.2004 № 522-ПП (ред. от 20.06.2006) «О порядке проведения оценок стоимости земельных участков, находящихся в государственной собственности на территории города Москвы, и утверждении Методики расчета размера платы за право на заключение договора аренды земельного участка»

РАСПОРЯЖЕНИЯ:

• Распоряжение Мэра Москвы от 25.09.1998 № 980-РМ (ред. от 01.11.2005) «Об арендной плате за землю в городе Москве».

• Распоряжение Москомархитектуры от 03.12.2004 № 11 «О порядке организации работ по подготовке материалов Акта разрешенного использования участков территории градостроительных объектов (земельных участков) для осуществления строительства, реконструкции».

2.2.2 Капитальное строительство и реконструкция зданий, в том числе объектов гостиничного комплекса, и вопросы управления гостиничным хозяйством города Москвы.

ЗАКОНЫ ГОРОДА МОСКВЫ:

• Закон г. Москвы от 25.06.2008 № 28 (ред. от 27.06.2012) «Градостроительный кодекс города Москвы»

ПОСТАНОВЛЕНИЯ ПРАВИТЕЛЬСТВА МОСКВЫ:

• Постановление Правительства Москвы от 06.05.2008 № 375-ПП (ред. от 25.08.2009) «О мерах по обеспечению инженерной безопасности зданий и сооружений и предупреждению чрезвычайных ситуаций на территории города Москвы».

• Постановление Правительства Москвы от 26.04.2011 №165-ПП (ред. от 21.03.2012) «О финансировании проектирования и строительства объектов Адресной инвестиционной программы города Москвы на 2011 год».

• Постановление Правительства Москвы от 24.10.2006 №822-ПП (ред. от 27.07.2010) «Об Адресной инвестиционной программе города Москвы на 2007 год».

• Постановление Правительства Москвы от 30.09.2003 №815-ПП (ред. от 22.05.2007) «О финансировании реализации городских программ строительства и комплексной реконструкции инженерных сетей и сооружений районов застройки».

• Постановление Правительства Москвы от 14.04.2009 № 305-ПП (ред. от 20.04.2012) «О Генеральной схеме размещения гостиниц в городе Москве».

• Постановление Правительства Москвы от 27.01.2009 № 46-ПП (ред. от 16.06.2011) «Об изменении порядка принятия решений о предоставлении земельных участков и внесении изменений в правовые акты Правительства Москвы об образовании, предоставлении земельных участков и арендной плате за землю.

РАСПОРЯЖЕНИЯ:

• Распоряжение Правительства Москвы от 04.03.2008 № 425-РП «О вводе в промышленную эксплуатацию автоматизированной системы по учету иностранных граждан, пребывающих в гостиницах города Москвы»

• Распоряжение Правительства Москвы от 25.09.2007 №2099-РП «О дополнительных мерах по исключению из практики фактов изменения функционального назначения собственниками объектов гостиничного хозяйства»

• Распоряжение Правительства Москвы от 28.05.2007 № 1033-РП «О создании оперативной группы для решения вопросов организации проектирования и строительства дошкольных образовательных учреждений, физкультурно-оздоровительных комплексов и гостиниц»

• Распоряжение Правительства Москвы от 20.07.2007 № 1529-РП (ред. от 24.05.2011) «О Концепции по повышению безопасности и антитеррористической защищенности гостиничных предприятий города Москвы».

• Распоряжение Правительства Москвы от 26.12.2008 № 3090-РП «О строительстве гостиниц с семейно-досуговыми центрами».

3. Порядок проведения инвестиционных конкурсов и аукционов

ПОСТАНОВЛЕНИЯ ПРАВИТЕЛЬСТВА МОСКВЫ:

• Постановление Правительства Москвы от 27.04.2004 № 255-ПП (ред. от 20.05.2008) «О порядке проведения конкурсов и аукционов по подбору инвесторов на реализацию инвестиционных проектов»

• Постановление Правительства Москвы от 20.05.2008 №417-ПП (ред. от 12.04.2011) «О дальнейшем развитии системы подготовки и проведения торгов при реализации инвестиционных проектов в сфере капитального строительства на территории города Москвы».

• Постановление Правительства Москвы от 28.12.2005 № 1089-ПП (ред. от 28.05.2012) «Об утверждении единого порядка согласования, оформления, подписания и учетной регистрации инвестиционных контрактов».

3. Сфера охраны окружающей среды

ЗАКОНЫ ГОРОДА МОСКВЫ:

• Закон г. Москвы от 02.03.2005 № 9 (ред. от 13.07.2011) «О комплексном природопользовании в городе Москве».

• Закон г. Москвы от 26.09.2001 № 48 (ред. от 13.07.2011, с изм. от 11.04.2012) «Об особо охраняемых природных территориях в городе Москве».

3. Сфера охраны памятников истории и культуры

ЗАКОНЫ ГОРОДА МОСКВЫ:

• Закон г. Москвы от 14.07.2000 № 26 (ред. от 06.07.2011) «Об охране и использовании недвижимых памятников истории и культуры».