49. Эмфитевзис

Эмфитевзис - вещное, отчуждаемое, передаваемое по наследству право долгосрочной аренды чужой земли сельскохозяйственного назначения для ее обработки. Это право сходно с сервитутами, так как тоже представляет собой пользование чужой вещью. Однако имеет большое своеобразие в сравнении с сервитутами - очень широкое содержание. Право собственности при наличии этого права остается номинальным. Сам институт возник в Греции. В Риме ему предшествовала долгосрочная аренда земли за определенную годовую плату - vectigal. При Юстиниане существовал уже один инстиут - эмфитевзис.

Эмфитевта имел право пользоваться земельным участком даже с изменением его характера, но без ухудшения, собирать урожай, имел право залога, передачи по наследству и даже право отчуждения своего права. Однако собственник имел право первой покупки или получения 2% покупной цены. Эмфитевта обязан был обрабатывать земельный участок, платить арендную плату собственнику - сanon, государственные налоги. Права эмфитевты прекращались при нанесении им большого ущерба, при трехлетней неуплате арендной платы или публичных налогов, при нарушении правил о продаже. Эмфитевта имел в защиту своего права особый иск и все владельческие интердикты, защищаясь не только против собственника, но и против третьих лиц (против всех). Этим защита эмфитевты отличалась от защиты простого арендатора по личным искам только против наймодателя. Собственник земли, в свою очередь, имел особый иск против эмфитевты.

Эмфитевзис.Институт эмфитевтической аренды в римском частном праве имел очень древнее происхождение и применялся еще в практике Египта и

Карфагена. Что касается самого слова «emphyteusis», то оно греческого происхождения. В Греции еще в III в. До н. Э. Была наследственная земельная аренда для разведения садов и виноградников. Дела эмфитевтического владения в римском государстве стали возникать со II в. Н. Э. На императорских землях, и до этого всего в Африке. Поначалу сдавались в аренду пустопорожние земли, причем размер установленного вознаграждения за их внедрение (canon) был меньше арендной платы и вряд ли мог удовлетворить фискальные интересы страны. Это разъяснялось тем, что главной целью императорских управляющих было не столько получение доходов, сколько заселение страны и приспособление некультивированных еще земель для сельского хозяйства.[5]

В дальнейшем правоотношение по поводу найма поземельного имущества, сначало возникшее как обязательственное, начинает получать характер вещного, сближаясь с вектигальным правом.[6]

Взаимопроникновение ius in agro vectigalis и emphyteusis усилилось, когда в

IV в. Правительство для пополнения собственной казны и средств Церкви приступило к конфискации имущества городских общин и языческих храмов и многие из арендаторов этих земель стали нанимателями казенных владений. Окончательное слияние этих двух институтов под заглавием «emphytcusis» вышло при

Юстиниане, постановления которого закрепили возможность сдачи земельных участков в аренду со стороны частных лиц, а эмфитевтическое право распространилось на все виды земель (вектигальные, фискальные, городские и др.). И, наконец, правитель Зенон, решая старый спор меж юристами о сущности эмфитевзиса, присвоил этому договору самостоятельное вещно-правовое значение и назвал его «contractus emphyteuticarius». В собственном классическом виде emphyteusis признавался вечной арендой, которая давала право на вещь, защищаемое особым иском.

Эмфитевтическое право — это вещное, наследственное, отчуждаемое право владения и использования чужой землей с обязанностью вносить арендную плату

(canon) в пользу собственника и не ухудшать имения.

Эмфитевтическое право устанавливалось консенсуальным контрактом, известным как contractus emphyteuticarius consensualis, сторонами которого были: 1) собственник арендуемой земли; 2) арендатор—emphyteuta либо emphyteuticarius

(эмфитевт). Форма этого контракта, устанавливавшего права и обязанности сторон, зависела от принадлежности арендуемых земель. Лишь по отношению к церковной земле требовался письменный акт, если же соглашение включало в себя условия, противоречащие общим положениям об эмфитевзисе, то письменная форма была обязательна также и для светских эмфитевзисов.

Выделим характерные признаки emphyteusis.1) Имея вещный характер, он порождал actiones in rem.

2) По содержанию был близок к праву принадлежности; эмфитевт имел все иски, принадлежащие собственнику (vindicatio, actio negatoria, confessoria, publiciana); мог заложить участок, обременить его сервитутами на время деяния эмфитевзиса; приобретал плоды, как и собственник, посредством separatio fructuum; платил заместо владельца земельные налоги и подати государству. Но, с другой стороны, он не обязан был забрасывать землю, не мог отрешиться от собственного права на вещь , не имел прав на недра, а означает, и на клад, отысканный на эмфитекарном участке.[7]

3) Эмфитевту принадлежало производное владение имением, так как в источниках он прямо именуется "qui agrum possidet". Являясь юридическим владельцем, арендатор мог прибегать к посессорным интердиктам при нарушении собственного права.

4) Право использования при эмфитевзисе было еще шире сервитутных прав, так как наниматель тут не был связан экономическим назначением вещи и мог приспособлять её к хоть какому использованию: из пахотного поля устроить виноградники и т. Д. Он не обязан был лишь ухудшать земли.

5) За использование эмфитевзисом собственнику полагалась арендная плата

(vectigal, pensio, canon), вносимая раз в год. Размер её не уменьшался вследствие неурожая либо несчастных случаев в имении, лишь и случае полного разрушения поместья плата за использование снималась.

6) Наниматель мог безвозмездно либо за плату передать свое имущество, заключая сделки mortis causa либо inter vivos. При этом существовали следующие правила: а) собственник обязан быть уведомлен об отчуждении и о покупной цене не менее чем за 2 месяца, имея ius protimiseos (право преимущественной купли в течение этого срока); б)новый арендатор платил 2% от стоимости поземельного имущества, если тот не пользовался вышеупомянутой преимуществом.

Эмфитевтическое право устанавливалось: 1) контрактом меж собственником и арендатором; 2) посредством судебного решения , если право принадлежности передавалось одному лицу, а право вечного пользования— другому; 3) завещательным отказом собственника .

Эмфитевзис имел кроме общих для всех вещных прав следующие основания прекращения: 1) давность; 2) погибель эмфитевта без наследников, если эмфитевзис как bonus" vacans в течение 4 лет не достанется фиску; 3) изгнание арендатора собственником имения за ухудшение участка, нарушение правил об отчуждении имущества, при неуплате государственных повинностей за три года либо канона в продолжение трех (для церковных земель — двух) лет.