- •Содержание
- •Введение
- •1. Постановка задачи оценки
- •2. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости
- •3.Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости
- •3.1. Использование затратного подхода
- •3.2 Использование сравнительного подхода
- •3.3 Использование доходного подхода
- •4. Сведение стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости
- •5. Расчет кредита и обязательств под залог оцененного объекта недвижимости
- •Заключение
- •Литература
3.2 Использование сравнительного подхода
Сравнительный подход основан на определении стоимости недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных объектов.
Одним из методов данного подхода является метод прямого сравнения продаж, который в данной курсовой работе использовался для оценки стоимости земельного участка. Применение метода прямого сравнения продаж в рамках сравнительного подхода подразумевает сравнение оцениваемого объекта (здания вместе с земельным участком) с аналогами, при этом суть метода и порядок расчета остаются теми же.
Данные о продажах сопоставимых объектов приведены в таблице 10.
Таблица 10 Данные о продажах коммерческой недвижимости
Аналоги |
Площадь* кв.м. |
Местоположение |
Транспортная доступность |
Состояние |
А1 |
+15% |
с/о |
гл. |
хор. |
А2 |
-25% |
с/о |
гл. |
удовл. |
А3 |
+80% |
с/о |
втр. |
хор. |
А4 |
-35% |
отд. |
втр. |
хор. |
А5 |
+40% |
отд. |
гл. |
удовл. |
А6 |
+30% |
отд. |
гл. |
хор. |
А7 |
+100% |
цен. |
гл. |
хор. |
А8 |
-50% |
цен. |
гл. |
удовл. |
А9 |
-10% |
цен. |
втр. |
хор. |
* относительно объекта оценки.
Элементы сравнения объектов-аналогов относятся ко второй группе - относящиеся непосредственно к объекту недвижимости. Предполагается, что условия сделки, и состояние рынка были похожи. В качестве единицы сравнения необходимо принять все здание.
Расчет скорректированных цен объектов коммерческой недвижимости необходимо провести по форме таблице 11.
Таблица 11 Расчет скорректированных цен объектов коммерческой недвижимости
Объект сравнения |
Площадь, м2 |
Местоположение |
Ссостояние |
Транспортная доступность |
Стоимость оборудования, тыс. руб. |
Цена продажи, тыс. руб. |
Цкх, тыс. р. |
Поправки в долях |
Скорректированная цена, тыс. р. | ||||
Оборудование |
площадь |
По местоположению |
По состоянию |
По транспортной доступности | |||||||||
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
11 |
12 |
13 | |
Объект оценки |
2606,58 |
с/о |
удов. |
гл. |
0 |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
- | |
А1 |
2997,57 |
с/о |
хор. |
гл. |
380 |
37640 |
37260 |
32399,97 |
1 |
1,11 |
1 |
35963,97 | |
А2 |
1954,94 |
с/о |
удов. |
гл. |
400 |
22735 |
22335 |
29779,92 |
1 |
1 |
1 |
29779,92 | |
А3 |
4691,84 |
с/о |
хор. |
втр. |
нет |
54336 |
54336 |
30186,69 |
1 |
1,11 |
1,06 |
35517,66 | |
А4 |
1694,28 |
отд |
хор. |
втр. |
415 |
17621 |
17206 |
26470,72 |
1,15 |
1,11 |
1,06 |
35817,27 | |
А5 |
3649,21 |
отд |
удов. |
гл. |
440 |
34755 |
34315 |
24510,73 |
1,15 |
1 |
1 |
28187,34 | |
А6 |
3388,55 |
отд |
хор. |
гл. |
450 |
36491 |
36041 |
27723,88 |
1,15 |
1,11 |
1 |
35389,53 | |
А7 |
5213,16 |
цен |
хор |
гл. |
нет |
71694 |
71694 |
35847,00 |
0,9 |
1,11 |
1 |
35811,15 | |
А8 |
1303,29 |
цен |
удов. |
гл. |
нет |
16340 |
16340 |
32680,00 |
0,9 |
1 |
1 |
29412,00 | |
А9 |
2345,92 |
цен |
хор |
втр. |
420 |
31303 |
30883 |
34314,47 |
0,9 |
1,11 |
1,06 |
36336,96 |
На основании сравнительного анализа цен продаж известно, что различия в ценах аналогичных объектов коммерческой недвижимости за счет местоположения следующие:
— 15 % между расположенными в отдаленном районе и районе средней отдаленности;
—10 % между центральным и районом средней отдаленности.
Поправки на состояние объекта и условия транспортной доступности необходимо определить путем анализа подобранных аналогов (см. табл.10, гр. 1-9). Для этого используется метод парных продаж.
Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одной характеристики, наличием которой и объясняется разница в ценах этих объектов.
При определении поправок необходимо учесть:
1) поправки определяются исходя из цен, приведенных к оцениваемому объекту по количественным характеристикам;
2) подбираются пары аналогов, имеющие только одно отличие,
например: одинаковое местоположение и транспортная доступность, но разное состояние;
3) при определении поправок по той или иной характеристике всегда делить цены аналогов с одинаковой с объектом оценки характеристикой на цену аналога с отличающейся характеристикой.
Данный метод позволяет рассчитать поправку на отличающуюся характеристику и затем использовать ее для корректировки на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога.
Например: Определим поправку по состоянию объектов. Выбираем аналоги имеющие одно отличие: А1 и А2 , А5 и А6, А7 и А8 имеют различное состояние
Поправка равна отношению цены объекта парной продажи ,схожего по корректируемой характеристике с оцениваемой к цене объекта парной продажи, отличающегося корректируемой характеристикой от оцениваемого объекта.
А1/А2=32399,97/29779,92=1,09
А6/А5=27723,88/24510,73=1,13
А7/А8=35847,00/32680,00=1,1
Поправка равняется как среднеарифметическое значение =(1,09+1,13+1,1)/3=1,11
Сравнивая объект оценки с аналогами определяем поправки , если состояние объекта оценки совпадает с состоянием аналога то поправка равна 1, если нет , то 1,11.
Определение поправок по транспортной доступности:
А1/А3=32399,97/30186,69=1,07
А6/А4=27723,88/26470,72=1,05
А7/А9=35847,00/34314,47=1,05
(1,07+1,05+1,05)/3=1,06
Скорректированные цены аналогов определяются с учетом всех поправок (гр. 13 табл. 10 определяется умножением гр. 9 на гр. 10, гр. 11, гр. 12).
Проведем согласование полученных цен. Для этого проанализируем описанные в п. 3.1 показатели, а также рассчитывается скорректированная цена с учетом весовых коэффициентов.
Проанализируем пять показателей:
Стоимость объекта определяется в результате анализа четырех показателей:
среднего арифметического значения скорректированных цен;
(35963,97+29779,92+35517,66+35817,27+28187,34+35389,53+35811,12+29412,00+36336,96)/9 = 33579,53 тыс.р.
2) модального значения. Мода — наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду. Могут быть взяты наиболее близкие часто встречающиеся вместе значения; мода = 36000 тыс.р.
З) медианного значения. Медиана — середина ранжированного числового ряда. Для определения медианы необходимо записать все цены от минимального до максимального значения и выбрать значение, находящееся в центре ряда, либо среднее между двумя— при четном количестве значений:
28187,34; 29412,00; 29779,92; 35389,53; 35517,66; 35811,15; 35817,27; 35963,97; 36336,96
35517,66 тыс. руб.
4) скорректированной цены самого похожего на оцениваемый объект аналога. Чем меньше количество и величина поправок, тем больше аналог похож на объект оценки. Рассчитаем скорректированную цену:
35963,97 |
37640 |
0,955472 |
29779,92 |
22735 |
1,309871 |
35517,66 |
54336 |
0,653667 |
35817,27 |
17621 |
2,032647 |
28187,34 |
34755 |
0,81103 |
35389,53 |
36491 |
0,969815 |
35811,15 |
71694 |
0,4995 |
29412,00 |
16340 |
1,8 |
36336,96 |
31303 |
1,160814 |
Скорректированная цена самого похожего на оцениваемый объект аналога (35389,53) , так как он имеет наименьшую поправку;
Стоимость объекта недвижимости в итоге принимаем как среднее арифметическое между значениями приведенных выше показателей.
Ссп = (33579,53 +36000+35517,66+35389,53)/4 = 35121,68 тыс.р.
Таким образом, рыночная стоимость, определенная методом сравнительных продаж, составляет 35121,68 тыс.р.