4. Сведение стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости

После определения стоимости недвижимости тремя подходами к оценке, необходимо свести полученные стоимостные показатели в итоговую оценку стоимости объекта с использованием метода средневзвешенного значения в соответствии с которым, результату, полученному по каждому из примененных подходов к оценке, присваивается весовой коэффициент. При этом следует учитывать, что каждый из подходов имеет свои сильные и слабые стороны при применении к конкретной ситуации. Основные элементы сравнения: соответствие целям оценки, достоверность и достаточность используемой для анализа информации, соответствие оцениваемому типу и характеру использования недвижимости.

Весовые коэффициенты каждого из подходов определяются по методу расстановки приоритетов. При этом сравниваются пары сопоставимых продаж на основе оценки их влияния на итоговую стоимость объекта оценки. По данным принимаемой системы сравнений формируется квадратная матрица А = ||||, где- числовая мера, определяющая степень превосходства влияния нарезультат оценки одного метода оценки (Xi) над другим (Xj). Сравнение приводим в таблице 15.

-{1,5 если Xi>Xj; 1,0 если Xi=Xj; 0,5 если Xi<Xj }.

Таблица 15 Матрица

Наименование подхода	ЗП	СП	ДП	Сумма	Удельный вес
ЗП	1	0,5	1,5	3	0,333
СП	1,5	1	1,5	4	0,445
ДП	0,5	0,5	1	2	0,222
Сумма	3	2	4	9	1

Затратный подход наиболее надежен при оценке новых объектов, готовых для эффективного использования. Достоинство затратного подхода заключается в возможности оценки на малоактивных рынках и оценке специализированной недвижимости на основе конкретных данных. Недостатки: затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости, проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений [5, с.119-120].

Положительные стороны доходного подхода: он отражает представление инвестора о недвижимости как источнике получения дохода, доступность информации об арендной ставке. Недостаток: подход основан на прогнозах, влияние факторов риска на прогнозируемый доход, проблематичность сбора данных о доходности аналогичных объектов [5, с.133-134].

Наиболее надежные результаты на основе использования сравнительного подхода получают при оценке небольших коммерческих объектов и объектов недвижимости, которые часто покупаются-продаются и не используются для получения дохода. У сравнительного подхода плюсом является то, что он позволяет вносить корректировки на отличия объектов-аналогов. Минус – отсутствие сопоставимых аналогов, внешние поправки искажают стоимость. Данные, на которых базируется оценка, могут быть неточны, поскольку информация по продажам конфиденциальна [5, с.102-105].

Итоговая величина стоимости определяется по формуле:

, (4)

где - рыночная стоимость объекта, р.;

- величина рыночной стоимости, полученная по одному из стандартных подходов к оценке, р.;

- весовой коэффициент подхода;

применяемые подходы к оценке.

Данные о сведении полученных результатов в итоговую стоимость оцениваемого объекта заносятся в таблицу 15.

Таблица 16 Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости

Подходы к оценке недвижимости	Стоимость, тыс. р.	Весовой коэффициент
Затратный	23410,03	0,333
Сравнительный	35121,68	0,445
Доходный	10328,64	0,222
Рыночная стоимость	25717,65	1

Для объекта оценки – кафе я отдаю предпочтение сравнительному и затратному подходу. Сравнительный подход дает надежные результаты, поскольку мы смогли подобрать аналогичные объекты в других районах города. Затратный метод надежен, так как кафе построено сравнительно недавно.

Рыночная стоимость составляет 25717,65 тысяч рублей.

В завершение необходимо определить величину стоимости оцениваемого здания в соответствии с поставленной целью оценки, т.е. определить залоговую стоимость. Так как залоговая стоимость составляет 60 % от рыночной стоимости:

Залоговая стоимость равна 15430,59 тысяч рублей.