53. Методы и подходы оценки стоимости земельного участка.

В соответствии с Законом «Об оценочной деятельности» и рос­сийскими стандартами при оценке земельных участков использу­ют методы затратного, сравнительного и доходного подходов.

«Методические рекомендации по оценке рыноч­ной стоимости земельных участков» рекомендуют использовать метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основаны: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. К методам оценки, осно­ванным на доходном подходе, можно отнести методы: капитали­зации земельной ренты, остатка, предполагаемого использования.

54. Метод сравнения продаж.

Методом сравнения продаж оценивают земельные участки, как застроенные, так и незастроенные. Применение метода зави­сит от наличия информации о ценах сделок или ценах предложе­ния с земельными участками, являющимися аналогами оценивае­мого.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

подбирают объекты-аналоги, сопоставимые с оцениваемым зе­мельным участком;

определяют элементы сравнения, по которым сравнивают объект оценки с объектами-аналогами;

определяют по каждому из элементов сравнения характер и степень отличия каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

рассчитывают по каждому из элементов сравнения корректи­ровки цен аналогов, соответствующих характеру и степени отли­чий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

вводят полученные значения корректировок по каждому из элементов сравнения в цены продаж каждого аналога, тем самым, сглаживая их отличия от оцениваемого земельного участка;

рассчитывают рыночную стоимость оцениваемого земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

К элементам сравнения относят факторы стоимости объекта оценки, изменение которых влияет на его рыночную стоимость, и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными уча­стками. Наиболее важными факторами являются: местоположе­ние; окружение; целевое назначение; разрешенное использова­ние; права иных лиц на земельный участок; физические характе­ристики; транспортная доступность; инфраструктура.

Отличие аналога от оцениваемого земельного участка устанав­ливают прямым сопоставлением элементов каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объек­том оценки будет совершена, исходя из сложившейся обстановки на рынке сделок с земельными участками.

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения аналога, так и для цены аналога в целом. Корректировать цены можно как в денеж­ном или процентном выражении, так и в виде коэффициентов.

Значения корректировок цен определяют следу­ющими способами:

- прямым попарным сопоставлением цен или доходов двух аналогов, отличающихся друг от друга только по од­ному элементу сравнения;

- корреляционно-регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов и определением уравнения связи между значением элемента сравнения и размером рыночной сто­имости земельного участка;

- определением затрат, связанных с из­менением характеристики элемента сравнения, по которому ана­лог отличается от объекта оценки;

- экспертным обоснованием кор­ректировок цен аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов должны быть близки друг к другу. В случае значитель­ных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги, элементы, по которым проводят сравне­ние и значения корректировок.