Введение

Целью курсовой работы по дисциплине «Экспертиза и инспектирование инвестиционного процесса» является: экономическая экспертиза наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости.

В работе рассмотрены следующие вопросы с целью принятия решения по дальнейшей эксплуатации объекта недвижимости:

• анализ наилучшего и наиболее эффективного использования единого объекта недвижимости;

• определение стоимости единого объекта недвижимости при существующем использовании;

• экспертиза эффективности капиталообразующих инвестиций в разработку и реализацию проекта использования объекта недвижимости.

1 Исходные данные для выполнения курсовой работы

Необходимо определить наилучшее и наиболее эффективное использование (ННЭИ) объекта недвижимости, расположенного в зоне сельскохозяйственного использования Советского района г. Нижнего Новгорода.

Местоположение объекта характеризуется развитостью инженерной и социальной инфраструктуры, наличием необходимых транспортных коммуникаций. Объект недвижимости представляет собой складское помещение, класса капитальности 2, общая площадь которого составляет 3000м². Объект находится в удовлетворительном техническом состоянии. Оценка физического износа по данным БТИ - 50%.

2 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования единого объекта недвижимости

Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости определяет наиболее вероятное использование имущества, обусловленное физической возможностью, разумной оправданностью, юридической законностью, осуществимостью с финансовой точки зрения; в результате чего стоимость и доходы от эксплуатации недвижимости становятся максимальными. Использование имущества, не разрешенное законом или физически не законное, не может рассматриваться в качестве наиболее эффективного.

2.1 Возможные варианты эффективного использования объекта

В данной курсовой работе рассматриваемый объект недвижимости расположен в зоне сельскохозяйственного использования Советского района г. Н.Новгорода. Возможные варианты градостроительного использования объектов в данной зоне следующие:

• производственные помещения;

• складские помещения;

• гаражи.

2.2 Выбор наилучшего функционального направления использования недвижимости

После того как рассмотрены и выбраны возможные варианты использования рассматриваемого единого объекта недвижимости, осуществляется выбор наиболее эффективного функционального направления его коммерческой эксплуатации. Индикатором приоритетности варианта является максимальный доход от его использования (максимальная стоимость оцениваемого имущества). Этот вариант и является окончательным решением о наилучшей и наиболее эффективной коммерческой функции объекта недвижимости.

В качестве критерия эффективности инвестируемого в объект недвижимости капитала будем рассматривать показатель чистого дисконтируемого дохода (ЧДД, NPV), который при рассмотрении функциональных вариантов должен стремиться к максимальному значению.

ЧДД_{i (t=0)} = Д* - (1)

где: Е - требуемый коэффициент экономической эффективности (коэффициент дисконтирования) вкладываемого в объект недвижимости капитала;

Т_э - минимальная продолжительность эффективной эксплуатации зданий и объектов, лет;

Д - средняя ежегодная доходность объекта недвижимости;

Д = 12*d*S_cmp+ n_a*К_cmp (2)

где: d - средняя месячная доходность 1 м² объектов недвижимости;

S_стp - общая строительная площадь объекта недвижимости, S_стp = 1 м²;

п_а - норма амортизационных отчислений по объекту недвижимости, в долях

единицы;

К_стр - стоимость строения, тыс.руб.

К_стр = К_уд*S_стр (1м²) (3)

где: К_уд - удельная стоимость объекта недвижимости данного функционального назначения, тыс.руб.

S_стр - общая строительная площадь объекта недвижимости, м²; S_стр = 1 м².

Вычислим чистый дисконтированный доход с 1м² для выбранных вариантов использования объектов недвижимости. В расчетах эффективности функциональных вариантов использования объектов недвижимости принимаем:

Е = 0,25; Т_э= 15 лет.

1. Производственные помещения:

К_стр,1 = 9,7898*1 = 9,7898тыс.руб.;

Д₁ = 12*1,906*1 + 1,0*9,7898 = 32,662 тыс.руб.;

ЧДД₁ == 100,497 тыс.руб.

2. Складские помещения:

К_стр,2 = 7,680*1 = 7,68 тыс.руб.;

Д₂ = 12*1,346*1 + 1,0*7,68 = 23,832 тыс.руб.;

ЧДД₂ == 73,309 тыс.руб.

3. Гараж:

К_стр,3 = 6,7752 *1 = 6,7752 тыс.руб.;

Д₃ = 12*1,260 *1 + 1,0*6,7752= 21,895 тыс.руб.;

ЧДД₃ == 67,361 тыс.руб.

Из представленных вариантов максимальным чистым дисконтированным доходом с 1м² обладает производственное помещение (ЧДД = 100,497 тыс.руб.) в Советском районе г.Н.Новгорода. Данный объект и будет наилучшим и наиболее эффективным вариантом функционального направления использования недвижимости.