3 Определение стоимости единого объекта недвижимости при существующем использовании

Под стоимостью действующего объекта недвижимости понимается стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами его функционирования.

При оценке стоимости единого объекта недвижимости как участка земли с существующими улучшениями используются данные о техническом состоянии здания с учетом износа, а также местоположении земельного участка и его преимуществ.

Общая стоимость единого объекта недвижимости складывается из восстановительной стоимости строения и кадастровой стоимости земельного участка.

Стоимость строения определяется по следующей формуле:

К_cmp=К_уд*(1-Ф_з)*S_cmp , (4)

где: К_уд - удельная стоимость объекта недвижимости, руб./кв.м.;

Ф₃ - износ объекта недвижимости, в долях единицы;

S_cтp - общая строительная площадь объекта недвижимости, м.

К_стр = 9,7898*(1 - 0,5)*3000 = 14684,7 тыс.руб.

Кадастровая стоимость земельного участка под промышленное помещение в Советском районе составляет 4,6636 тыс.руб./кв.м.

Общая стоимость объекта недвижимости при существующем использовании:

К_н = К_стр + , (5)

где: К_зу - стоимость земельного участка;

1,8 - удельный показатель земельной доли, приходящейся на 1 м² общей

площади помещений для 3-этажных зданий;

3 - количество этажей.

К_н = = 23079,18 тыс.руб.

4 Оценка эффективности капиталообразующих инвестиций в разработку и реализацию проекта использования объекта недвижимости

4.1 Экономические показатели проекта по результатам разработки проектно-сметной документации

Объект инвестиций: Производственное помещение

Общая стоимость объекта недвижимости при существующем использовании: 23079,18 тыс.руб., в том числе технологическая структура инвестиций:

- стоимость земельного участка – 8394,48 тыс.руб.;

- СМР – 12145,99 тыс.руб.;

- оборудования – 1384,75 тыс.руб.;

- прочих затрат – 1153,96 тыс.руб.

Продолжительность строительства по календарному плану: 1 год (12 месяцев).

Объемы финансирования по периодам строительства:

1^ый год: К₁ – 23079,18 тыс.руб. (100%);

Общая строительная площадь строений: 3000 м².

Средняя сметная стоимость 1м² общей площади помещений:

К_1м² = = = 7,693тыс.руб./м²

4.2 Определение доходов от эксплуатации объекта недвижимости

Доходы от эксплуатации объекта определяются в соответствии с функцией его наиболее выгодного и эффективного использования. При этом оценка финансовых результатов при функционировании объекта должна определяться с учетом интересов его собственника (инвестора).

Средняя балансовая прибыль собственника после возмещения его собственных затрат по эксплуатации помещений (Советский район), а также установленных законодательством налогов составит: П^бал_мес = 1,906 тыс.руб. (см. [1]).

Чистая прибыль собственника с 1м² площади при ставке налога на прибыль - 24% определяется в размере:

П^чист_мес = 1,906* = 1,449 тыс.руб.

Общая ежемесячная чистая прибыль собственника при задействовании под эксплуатацию 100% общих площадей здания выражается в сумме:

П^чист_о.мес = 1,449*3000 = 4347тыс.руб.

Годовой размер чистой прибыли составит:

П^чист_о.год = 4347*12 = 52164 тыс.руб.

Чистый доход собственника складывается из амортизационных отчислений и чистой прибыли:

ЧД = А + П_чист (6)

Амортизационные отчисления складываются из амортизации оборудования и амортизации зданий.

Средняя годовая норма амортизации оборудования принимается равной: n_a^об = 10%. Среднюю годовую норму амортизации зданий принимаем равной: n_а^зд = 1%. Таким образом, ежегодные амортизационные отчисления определятся в сумме:

А_год = (7)

А_год = = 271,48 тыс.руб.

Ожидаемый размер годового чистого дохода от эксплуатации здания:

ЧД_год =271,48 + 52164 = 52435,48 тыс.руб.