Основные факты и выводы

Оцениваемое имущество:	Здание __________типа, общей площадью ______ м ^2 и прилегающий земельный участок площадью _____ га.
Адрес имущества:	Ярославль, ул. ХХХ, д. Х.
Назначение оценки:	Продажа на открытом рынке.
Вид оцениваемой стоимости:	Рыночная.
Оцениваемы права:	Право собственности на здание, право долгосрочной аренды (_____лет) на земельный участок.
Дата, на которую действительна оцениваемая стоимость:	01.04.201__
Наиболее эффективное использование - земельного участка, как свободного:	Под строительство здания ____________ назначения.
- земельного участка с имеющейся застройкой:
Стоимость объекта, определенная по: - затратному подходу: - сравнительному подходу: - доходному подходу:
Рыночная стоимость объекта оценки:

ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Таблица1 - Описание земельного участка

Факторы	Характеристики
1 Адрес	Ул. ХХХ, д. № ХХ
2 Юридическое описание: - собственность: - текущий землепользователь: - оценочная зона: -  административный район: - застройка:	- ________________________ - юридическое лицо -  - ____________________ - ___________________ здание, _____-этажное, кирпичное
Площадь (га)
Рельеф / почва	Ровный / не накладывает ограничений на капитальное строительство
Затопляемость	Отсутствует
Мощение, дорожки, озеленение	Асфальтовое покрытие под автостоянкой на ____ автомобилей
Инженерные сети: водопровод, канализация, электроснабжение, газоснабжение	В наличии
Ближайшее окружение: - расстояние до центра города: - транспортная доступность: - выход на основные магистрали: - экология: - окружающая застройка:	- ___ км -  хорошая (плохая) - в наличии - в пределах среднегородских   показателей - высокой плотности, смешанная.
Разрешенные виды землепользования и ограничения:

Таблица2 - Описание здания (пример)

Факторы	Характеристики
Назначение:	Административное (офисное)
Юридическое описание:	В собственности физического лица
Общая площадь (м^2):	650
Историческая и архитектурная ценность:	Нет
Техническая характеристика здания: - фундамент: - стены, перегородки: - перекрытия: - кровля: - подвал: - чердачное помещение:	- ж/б, ленточный; - кирпич; - сборные, железобетонные; - рулонная; - нет; - есть
Инженерное обеспечение: - электричество: - водопровод: - канализация: - отопление: - телефон: - вентиляция: - мусоросборник:	- есть; - магистральные сети; - центральная; - центральное; - 10 номеров; - естественная, приточно-вытяжная; - есть
Хронологический возраст, износ (%):	40 лет, 40 % (БТИ)
Этажность, высота этажа (м)	2 этажа, 3
Состояние	Под чистовую отделку

Фотографии объекта оценки

Карта местоположения и земельного участка

Коммерческая характеристика объекта (анализ местоположения)

Уровень привлекательности как офиса …. класса в силу тех или иных причин (характеристика застройки, транспортная доступность, наличие мест для парковки, отдельностоящее или в составе, характеристика территории)........

…………………………………………………………………………………………

…………………………………………………………………………………………

…………………………………………………………………………………………

…………………………………………………………………………………………

…………………………………………………………………………………………

…………………………………………………………………………………………

…………………………………………………………………………………………

…………………………………………………………………………………………

…………………………………………………………………………………………

…………………………………………………………………………………………

…………………………………………………………………………………………

…………………………………………………………………………………………

…………………………………………………………………………………………

…………………………………………………………………………………………

АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

НЭИ земельного участка с имеющимся улучшением (пример)

Из анализа рынка коммерческой недвижимости следует, что из всех физически возможных и юридически разрешенных видов использования наиболее целесообразными с точки зрения экономической эффективности видами использования данного земельного участка являются создание офисных, торговых объектов или учебного центра. Результат анализа приведен в таблице.

Позиции	Назначение
	офисное	торговое	учебный центр
1 Используемая площадь (м^2)	650	650	650
2 Ставка арендной платы (руб./м^2г.)
3 Потенциальный валовый доход, ($/г)
4 Потери от недоиспользования площадей, недосборы (% от ПВД)	15	10	20
5 Валовый доход (руб./г)
6 Эксплуатационный расходы (руб./г)	30 % от ВД	30 %	20 %
7 Расходы на замещение (руб./г)
8 Чистый операционный доход (руб./г)
9 Ставка капитализации (%)	22	22	23
10 Текущая стоимость доходов (руб.)
11 Дополнительные капитальные вложения (отделочные работы) (руб.)	(300 $/м^2)	(300 $/м^2)	(200 $/м^2)
12 Стоимость земельного участка как улучшенного ($)

Таким образом, наиболее эффективным использованием объекта оценки является офисное.

МЕТОД ПРЯМОГО СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ

Метод прямого сравнения продаж основывается ……..………………............

…………………………………………………………………………………………

…………………………………………………………………………………………

…………………………………………………………………………………………

…………………………………………………………………………………………

…………………………………………………………………………………………

…………………………………………………………………………………………

…………………………………………………………………………………………

…………………………………………………………………………………………

…………………………………………………………………………………………

…………………………………………………………………………………………

…………………………………………………………………………………………

К общим для всех объектов недвижимости относят следующие элементы сравнения:

• …………………………………………………………………………………

• …………………………………………………………………………………

• …………………………………………………………………………………

• …………………………………………………………………………………

• …………………………………………………………………………………

• ………………………………………………………………………………...

• …………………………………………………………………………………

• …………………………………………………………………………………

• …………………………………………………………………………………

В таблице Приложения приведены данные по объектам-аналогам с известными ценами продаж. Данные получены из периодической печати агентств, занимающихся анализом рынка недвижимости. Все объекты-аналоги представляют собой одиночные здания административного назначения с сопоставимым месторасположением и с аналогичными объекту оценки конструктивными решениями и строительными материалами, а также условиями финансирования.

Поправки к ценам аналогов проводились по следующим элементам сравнения:

• дата продажи,

• месторасположение,

• износ,

• отделочные работы,

• размер здания (поправка Мисовца),

• площадь земельного участка,

• телефонные линии.

При определении поправки на размер здания использовался фактор Мисовца Фм = - 0,03.

Таблица с ценовыми показателями и корректировками.

Поправки и скорректированные цены	Объект оценки	Аналог № 1	Аналог № 2	Аналог № 3	Аналог № 4
1	2	3	4	5	6
Цена продажи (руб.)
Дата продажи
Поправка на дату оценки
Эффективная цена на дату оценки (руб./м^2)
Поправка на месторасположение	ЦАО
Скорректированная цена ($/м^2)
Поправка на износ	10 %
Скорректированная цена ($/м^2)
Поправка на состояние	под чистовую отделку
Скорректированная цена ($/м^2)
Поправка на размер (масштаб) здания (руб./м^2)	1000 м^2
Скорректированная цена (т.руб./м^2)
Цена аналогов, приведенная к площади объекта оценки (т.руб.)
Поправка на размер земельного участка (т.руб.)	0,20 га
Скорректированная цена (т. руб.)
Поправка на наличие телефонных линий	6 тел.л.
Скорректированная цена (т.руб.)
Взвешивающие коэффициенты

...........................................……………………………………………………………

…………………………………………………………………………………………

…………………………………………………………………………………………

Стоимость объекта, полученная сравнительным подходом составила (округленно):………………………………………………………………………………

…………………………………………………………………………………………

Комментарии к вносимым поправкам.

- На время:

при определении поправок на время к ценам аналогов мы исходили из величины годового удорожания объектов коммерческой недвижимости в 13 % (ж. «RWAY» № ……., 201 __ г.).

- Наместорасположение:…………..............................................................................………………………………………………………………………………….

….………………………………………………………………………………….

…….………………………………………………………………………………….

….………………………………………………………………………………….

- На износ:

….………………………………………………………………………………….

….………………………………………………………………………………….

…….………………………………………………………………………………….

…….………………………………………………………………………………….

…….………………………………………………………………………………….

- На состояние:

….………………………………………………………………………………….

…….………………………………………………………………………………….

…….………………………………………………………………………………….

…….………………………………………………………………………………….

- На размер здания:

….………………………………………………………………………………….

…….………………………………………………………………………………….

…….………………………………………………………………………………….

…….………………………………………………………………………………….

…….………………………………………………………………………………….

…….………………………………………………………………………………….

…….………………………………………………………………………………….

- На размер земельного участка:

…….………………………………………………………………………………….

…….………………………………………………………………………………….

…….………………………………………………………………………………….

…….………………………………………………………………………………….

…….………………………………………………………………………………….

- На наличие телефонных линий:

Мы исходили из того факта, что рынок оценивает наличие телефонной линии ~ в _____ руб..