Определение восстановительной (замещения) стоимости здания
Эта величина определялась с использованием сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений, в частности сборник УПВС № 28.
Основная формула расчета:
Сзд. = Сан(69) х Озд. х И(69-84) х И(84-ДО) х 1,2 х ПП где:
Сан(69) – стоимость строительства единицы объема аналога (сб. № 28);
Озд. – строительный объем (м3);
И(69-84) – индекс удорожания СМР за период с 01.01.69 по 01.01.84 гг.
И(84-ДО) – индекс удорожания СМР за период с 01.01.84 до даты оценки. Определяется из ж. «Индексы цен в строительстве», «Ко-инвест».
1,18 – налог на добавленную стоимость.
ПП – коэффициент, учитывающий прибыль застройщика. Определен по результатам консультаций с рядом коммерческих строительных организаций.
Таким образом:
|
1 Восстановительная стоимость 1 м3 общего объема здания в ценах 1969 г. (УПВС, сб. № 28, табл.) |
|
|
2 Индекс перехода к ценам 1984 г. |
1,18 |
|
3 Индекс перехода к ценам на ……… («Индекс цен в строительстве», № ….) |
|
|
4 Объем, м3 |
3900 |
|
5 Коэффициент НДС |
1,18 |
|
6 Прибыль предпринимателя |
1,30 |
|
7 Полная восстановительная стоимость оцениваемого здания, руб. |
|
Таблица Определение устранимого физического износа элементов здания.
|
Элементы здания |
Удельный вес элемента здания |
Процент износа элемента |
Износ здания по данному элементу, % |
|
Фундамент |
|
7 |
|
|
Стены и перегородки |
|
10 |
|
|
Перекрытия |
|
10 |
|
|
Кровля |
|
7 |
|
|
Полы |
|
10 |
|
|
Двери |
|
11 |
|
|
Окна |
|
11 |
|
|
Отделочные работы |
|
100 |
|
|
Внутренние инженерные сети |
|
9 |
|
|
Прочие работы |
|
|
|
|
Суммарный устранимый физический износ здания |
∑(%) = |
|
|
Устранимый физический износ элементов определяется методом визуального осмотра с использованием ведомственных строительных норм ВСН 53-86(р) по правилам оценки физического износа жилых зданий.
Величины устранимого функционального и внешнего износов определить по исходным данным в Приложении. Результаты расчетов приведены в таблице __.
Таблица - Определение итоговой стоимости объекта
|
Статьи |
Стоимость (т. руб.) |
|
Стоимость земельного участка |
|
|
Полная восстановительная стоимость здания |
|
|
Устранимый физический износ здания |
|
|
Неустранимый физический износ здания короткоживущих элементов |
|
|
Неустранимый физический износ долгоживущих элементов |
|
|
Устранимый функциональный износ |
|
|
Неустранимый функциональный износ |
|
|
Внешний износ |
|
|
Итоговая стоимость объекта оценки, определенная затратным подходом |
|
Рыночная стоимость объекта оценки, определенная затратным подходом, составляет (округленно)............................................................................................
…………………………………………………………………………………………
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ
Для целей данной оценки мы используем метод дисконтированного денежного потока, который основывается ……………………………………………………..
…………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………
Определение величины арендной ставки
В таблице приведены данные по объектам-аналогам с известными арендными ставками.
Данные по аналогам для определения арендной ставки.
|
Описание объектов |
Вес. коэф. |
Аренда,руб./м2,г |
Источник информации |
|
Административного назначения, общ. площ. 800 м2, 0,15 га, кирпичное здание, 2-х-этажн., отделка хорош. Качества, ... район |
|
400 |
«Губернский город» |
|
Административно-офисное, 500 м2, 1-ый этаж здания института, отделка хорошего качества, ........ |
|
480 |
«Из рук в руки №» |
|
Административно-офисное, 1100 м2, 0,20 га, 2-х-этажн. кирпичное здание, (особняк), отделка отличного качества, ...... |
|
600 |
«Ярославская недвижимость» |
|
Административно-офисное, 400 м2, 0,1 га, 2-ух-этажное кирпичное здание (особняк), под чистовую отделку, ...... |
|
250 |
«Из рук в руки» № …… |
|
Административно-офисное, 600 м2, 0,15 га, 1-ый этаж жилого 9-ти-этажного здания, отделка отличного качества, ..... |
|
450 |
«Из рук в руки» № …… |
|
Административно-офисное, 900 м2, 0,2 га, 3-х-этажное кирпичное здание, отделка отличного качества, ...... |
|
650 |
«..............» |
|
Административно-офисное, 450 м2, 2-х-этажное кирпичное здание, 0,1 га, отделка отличного качества, ....... |
|
600 |
«.............» |
|
Офисный центр, 1000 м2, 0,2 га, 3-х-этажное кирпичное здание, отделка отличного качества, ....... |
|
800 |
«..............» |
Рыночное значение арендной ставки для объекта оценки определим как средневзвешенную величину из табличных значений:
где:
Api – годовая арендная плата за 1 м2 i-го объекта;
Ki – взвешивающие коэффициенты, отражающие степень сопоставимости с объектом оценки.
Следовательно, стоимость арендной платы для целей оценки составит … руб./м2,г в предположении, что все необходимые дополнительные капиталовложения завершены.
Определение величины дополнительных капиталовложений.
По данным отечественных подрядных организаций, специализирующихся на отделочных работах, стоимость отделки отличного качества составляет ~ 300 $ на 1 м2 общей площади.
Таким образом:
∑затр. на отд. раб. = 1000 м2 х 300 руб./м2 = 300 000 руб..
Из этой суммы 150 000 руб. освоены в первом квартале и 150 000 руб. – во-втором 1-го года прогнозного пятилетнего периода.