Глава I
Прототипом современного договора аренды (имущественного найма) в римском праве являлся договор найма вещей . По договору найма вещей (locatio-conductio rerum) одна сторона (locator - наймодатель) обязывалась предоставить другой стороне (conductor - нанимателю) одну или несколько определённых вещей для временного пользования, а наниматель в свою очередь обязывалась уплатить за пользование этими определённое вознаграждение (merces, pensio) и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодателю.
По законодательству многих государств, договор аренды (имущественного найма) является двусторонним, возмездным, консенсуальным.
Но также следует отметить, что законодательство различных стран рассматривает договор аренды по-разному.
Например, Швейцария рассматривает договор аренды, как разновидность имущественного найма.
Некоторые особенности присущи договору аренды в англо-американском праве: в зависимости от объекта найма различают договор найма движимого и недвижимого имущества.
Исследователями договора аренды русского и советского законодательств, были такие знаменитые цивилисты, как Г.Ф. Шершеневич, Д. И. Мейер, О.С. Иоффе. Как отмечал Г.Ф. Шершеневич, гражданскому праву Российской империи было "чуждо различие между пользованием только вещью и извлечением из неё плодов, как это принято в германском праве, чуждо различие между наймом долгов и движимостей, наймом сельских земель, скота, как это принято во французском праве".
Законодательство и доктрина дореволюционного права исходила из того, что внаём могли передаваться только непотребляемые вещи. Как отмечал Г.Ф. Шершеневич - "Не всякая вещь допускает пользование без повреждения её существа. Вещи, потребляемые неспособны, составить содержание имущественного найма, потому что пользование ими соединено с уничтожением их целостности".
Также он полагал, что предмет договора имущественного найма представляет собой не нанимаемое имущество, а действия наймодателя по передаче имущества внаём . В целом в дореволюционном российском праве предмет договора понимался более широко, чем в современном законодательстве. Д.И. Мейер по этому поводу отмечал, что "не одни физические вещи, а и другие имущества могут служить предметом найма".
По сравнению с дореволюционным законодательством в договоре имущественного найма чётко просматривались отдельные элементы вещно-правовых отношений, а за нанимателем признавался статус титульного владельца. По этому поводу О.С. Иоффе, подчёркивая обязательственно-правовой характер отношений по имущественному найму, приходил к следующему выводу: ?Однако сданное в наём имущество поступает во владение нанимателя, а владение такое правомочие, которое может быть нарушено любым и каждым, осуществляет ли его собственник или договорной контрагент:
1.1. Понятие и признаки договора аренды
Понятие договора аренды закреплено законодателем в статье 606 гражданского кодекса :
"По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью".
Таким образом, можно сделать вывод о том, что договор аренды, это обязательство, по которому имущество, находящееся у арендодателя на праве собственности или на праве хозяйственного ведения (оперативного управления), передаётся арендатору во временное владение и (или) пользование, за определённую плату. Также из данного определения следует сделать вывод о том, что данный договор является консенсуальным и возмездным.
Целью договора аренды следует считать передачу имущества арендодателя во временное пользование , так как в этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно и не имеет возможности приобрести его в собственность.
Арендодатель преследует цель извлечения прибыли из передачи имущества во временное пользование. Данный признак позволяет отличать договор аренды от других обязательств по передаче имущества в пользование, в частности от договора ссуды, то есть безвозмездного пользования имуществом (глава 36 ГК РФ). Следует разграничивать договор аренды от других видов договоров, закреплённых в ГК РФ.
Отличие договора аренды от договора купли-продажи в том, что при последнем, продавец получает "единовременную" оплату продаваемого товара , и покупатель приобретает право собственности на купленную вещь на купленную вещь после полной оплаты покупаемого товара. А при аренде право собственности у арендатора не возникает, что исходит из определения договора аренды. Различие между договором аренды и договором мены состоит в том, что по договору мены каждая из сторон договора обменивается товарами или вещами, определёнными договором мены, а договор аренды не предусматривает, какой-либо обмен.
Договоры аренды и безвозмездного пользования близки по своей сути. В обоих случаях одна сторона (арендодатель, ссудодатель) передаёт другой стороне (арендатору, ссудополучателю) во временное пользование имущество. Другая сторона, то есть арендатор (ссудополучатель) обязуется вернуть ту же вещь с учётом нормального износа, или в состоянии обусловленном договором . Главное отличие между данными договорами в том, что договор аренды - возмездный договор, то есть арендодатель получает арендную плату, а по договору безвозмездного пользования, пользование вещью происходит без какой-либо оплаты со стороны арендатора.
Договоры аренды и найма жилого помещения настолько близки по своей сути, что разграничить их практически невозможно. Однако законодатель производит разграничение между этими договорами в том, что аренда жилого помещения теперь производиться в соответствии с Жилищным кодексом РФ, но с учётом положений закреплённых в ГК РФ. Также по договору найма жилого помещения, наниматель обязуется нести расходы по оплате жилья (то есть, коммунальные и другие платежи). Также различие можно провести по тому, что наниматель может вселять в нанятое жилое помещение членов семьи, временных жильцов и так далее, а по договору аренды - арендатор не вправе производить эти действия, если они не оговорены в договоре аренды.
Под пользованием понимается извлечение из вещи, которой пользуется арендатор, полезных свойств, без изменения её субстанции, в том числе приобретение плодов и каких-либо иных доходов. По общему правилу, закреплённому частью 2 статьи 606 ГК РФ, доходы, полученные в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором аренды, поступают в собственность арендатора. Впрочем, законодательством, может быть установлено и иное правило, а именно, что доходы переходят в собственность арендодателя или третьего лица.
Право пользования арендованным имуществом может включать в качестве своего компонента и право выкупа этого имущества (статья 624 ГК РФ). В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Однако, такой договор включает в себя некоторые элементы договора купли - продажи, но, не относится к числу смешанных. В отличие от купли - продажи, при аренде с выкупом, право собственности может перейти к арендатору в момент заключения договора.
В информационном письме Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 года № 21 "Обзор практики разрешения споров возникающих по договорам купли - продажи недвижимости", указывается следующее:
1. Пункт 11, указанного письма говорит: "Арендатор, заключивший договор аренды нежилого помещения на основании аукциона, имеет право на выкуп арендуемого помещения в собственность.
Акционерное общество предъявило иск к комитету по управлению имуществом о понуждении заключить договор купли - продажи арендуемого нежилого помещения.
Арбитражный суд отклонил исковые требования по тому мотиву, что акционерное общество не относится к числу арендаторов, которые имеют право на выкуп арендуемого помещения в соответствии со статьями 5.14.5 и 5.14.6 Государственной программы приватизации.
Кассационная инстанция отменила решение суда первой инстанции и удовлетворила иск акционерного общества по следующим основаниям. Согласно пункту 2.6 Государственной программы приватизации и пункту 4.5 основных положений Программы приватизации , на которые ссылался истец, право на приобретение в собственность сданных в аренду зданий, строений, сооружений, помещений в нежилых домах, находящихся в аренде или фактическом владении, пользовании этих предприятий в процессе их уставной деятельности, предоставляется гражданам и их объединениям, осуществляющим предпринимательскую деятельность, предприятиям, не более 25 процентов уставного капитала, которых находится в государственной и (или) муниципальной собственности, в случае, если договор аренды был заключен ими на основании конкурса или аукциона объектов нежилого фонда. Акционерное общество, в уставном капитале которого доля муниципального имущества составляла менее 25 процентов, заключило договор аренды на основании аукциона, поэтому имеет право на приобретение в собственность арендованного помещения. Следовательно, комитет по управлению имуществом должен заключить с ним договор купли - продажи.
1. В соответствии с пунктом 12, указанного выше информационного письма говориться: "Арендатор, не выкупивший арендованное имущество, не вправе отчуждать его третьим лицам".
Право пользования арендатора пользуется вещно-правовой защитой, и в этой плоскости, приравнено к праву собственности и иным вещным правам (статья 305 ГК РФ). Однако, такую защиту, оно получает только тогда, когда арендатор, наряду с правом пользования, наделён и правом владения вещью. Такой арендатор защищается и от притязаний арендодателя, как собственника арендованного имущества. Если же речь идёт о праве пользования, без владения, то вещноправовой защитой оно не пользуется.
Часть 2 статьи 606 ГК РФ воспроизводит норму части 2 статьи 85 Основ Гражданского законодательства (совпадающая в основном с частью 2 статьи 9 Основ законодательства об аренде), согласно которой плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования имущества, являются его собственностью. Однако указанное право признается за арендатором лишь при условии, что имущество использовалось в соответствии с договором, а не иным образом.
Праву пользования арендатора присуще свойство следования за вещью. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненно наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (пункт 1 статьи 617 ГК РФ), то есть договор аренды при смене арендодателя сохраняет силу. Примерами, здесь может служить следующее:
1. Постановление президиума Верховного суда от 14 декабря 1995 года за № 6666/95 о признании недействительным решения Комитета по управлению имуществом Волгоградской области от 25 декабря 1992 № 413 о создании АООТ "Волгоградский тракторный завод" и внесения в уставной капитал арендованного общежития. Постановление Волгоградского областного суда и решение комитета, в части включения общежития в уставный капитал отменено, в иске отказано.
2. Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 5 мая 1999 года по делу № Ф09-443/99-ГК по проверке в кассационной инстанции законности решений и постановлений арбитражных судов субъектов Российской Федерации, принятых в первой и апелляционной инстанциях, рассмотрел кассационную жалобу Сбербанка РФ в лице Пермского отделения № 5294 на постановление от 18 февраля 1999 года апелляционной инстанции Арбитражного суда Пермской области дело № А50-8968/98-ГК по иску Пермского отделения Сбербанка РФ № 5294 к АКБ "Агропромышленный банк" о расторжении договора аренды. Данное постановление было отменено.
В соответствии с пунктом 2 стати 617 ГК РФ, право пользования арендованным имуществом при смене арендатора, сохраняется не всегда , но это не лишает данное право свойства следования.
Также, реорганизация организации арендодателя, а также перемена собственника арендованного имущества не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Предоставление арендаторам вещно-правовой защиты и признание за правом пользования арендованным имуществом свойства следования даёт основания отнести это право или отдельные его разновидности к числу вещных прав. Но в любом случае к числу вещных прав не может быть отнесено право пользования арендованным имуществом, не сопровождающееся владением им, поскольку такое право не пользуется вещно-правовой (то есть абсолютной) защитой, необходимой с точки зрения пункта 4 статьи 216 ГК РФ.
1.2. Договор аренды как юридический факт гражданского права. Его форма и сущность
Что касается элементов договора аренды, то к ним относят: стороны, предмет, форму и содержание договора.
Сторонами договора являются арендодатель и арендатор. По общему правилу, в их роли могут выступать любые субъекты гражданского права, то есть, как физические, так и юридические лица. Среди юридических лиц могут выступать коммерческие и некоммерческие организации, государство, национально - государственные, административно-территориальные и муниципальные образования. Только в некоторых видах аренды в роли арендодателя или арендатора могут выступать специальные субъекты.
В соответствии со статьёй 608 ГК РФ, арендодатель, это собственник, передаваемого в аренду имущества, или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду. А арендатор - лицо, заинтересованное в получении имущества для его использования. Каких - либо специальных требований к арендатору закон не предъявляет.
Арендодателями государственной и муниципальной собственности могут быть лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. В качестве арендодателей при сдаче в аренду объектов государственной или муниципальной собственности могут выступать, действуя в рамках предоставленных им прав, предприятия и учреждения, за которыми имущество закрепляется на праве хозяйственного ведения или оперативного управления , либо специально уполномоченные органы.
В соответствии с пунктом 2 статьи 295 ГК РФ предприятия, за которыми закреплено имущество на праве хозяйственного ведения, могут сдавать его в аренду и, следовательно, быть арендодателями:
- по объектам недвижимости - только с согласия собственника;
- по объектам, относящимся к движимому имуществу, - самостоятельно, за исключением случаев, установленных законом или иными правовыми актами . В настоящее время действует правило, установленное статьёй 4 Указа Президента РФ от 14 октября 1992 года № 1230, по которому предприятия вправе самостоятельно сдавать имущество, без согласия уполномоченного органа, в аренду на срок не более года.
Уполномоченными государственными органами являются - Государственный комитет РФ по управлению государственным имуществом и комитеты по управлению государственным имуществом - соответственно по объектам федеральной и муниципальной собственности.
Исключение из общего правила предусмотрено Федеральным законом от 20 июля 1995 года № 153 - ФЗ, согласно которому недвижимое имущество, принадлежащее на праве хозяйственного ведения предприятиям железнодорожного транспорта, может сдаваться в аренду с согласия федерального органа исполнительной власти в области железнодорожного транспорта. Вопросы сдачи в аренду объектов недвижимости, относящихся к собственности муниципальных органов, решаются этими органами.
Сдача имущества в аренду - это один из способов осуществления принадлежащего арендодателю права собственности, а именно, входящего в его состав правомочия распоряжаться имуществом.
Что же касается обладателей иных вещных прав, то любое лицо, не являющееся собственником соответствующего имущества, должно иметь полномочия на сдачу этого имущества в аренду. Причём такие распорядительные полномочия должны быть основаны на законе или специальном волеизъявлении собственника . Предметом договора аренды является любая вещь, имеющая свойства телесности (то есть вещь имеющая какое - либо внешнее выражение) и непотребляемости, поскольку она не теряет своих натуральных свойств в процессе использования. Законодательством могут быть установлены виды имущества, сдача которых в аренду не допускается, поскольку аренда это элемент оборота вещей. Могут устанавливаться ограничения, в отношении вещей, свободных в обороте, но в зависимости от их принадлежности к определённым собственникам. Определённые ограничения также касаются имущества, находящегося в государственной собственности.
Все вещи, не подлежащие вышеперечисленным ограничениям, могут свободно сдаваться в аренду.
Что же касается особенностей сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов, то законом могут быть установлены какие - либо особенности. Это вытекает, прежде всего, из невозобновляемости многих ресурсов, либо их ограниченности и даже уникальности. Поэтому необходимо специально предусматривать меры, направленные на их рациональное использование. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие чётко установить имущество, подлежащее передаче в аренду.
Форма договора аренды и его государственная регистрация, урегулированы статьёй 609 ГК РФ:
1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме;
2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом;
3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли - продажи такого имущества. Совершение конклюдентных действий может рассматриваться при определенных условиях как согласие на внесение изменений в договор, заключенный в письменной форме.
Что же касается заключения договоров с участием юридических лиц (пункт 1 статьи 609 ГК РФ), то это, всего лишь конкретизация общего правила, закреплённого пунктом 1 части 1 статьи 161 ГК РФ, которое, по моему мнению, не требовалось.
Договор аренды недвижимого имущества и договор аренды, предусматривающего переход права собственности к арендатору , подлежит государственной регистрации. Иное правило установлено для аренды зданий и сооружений, которое будет рассмотрено ниже.
При этом регистрации подлежит именно договор, как правоустанавливающий документ, содержащий ограничения (обременения) права собственности арендодателя. Регистрация договора аренды производна от регистрации права собственности арендодателя на недвижимое имущество.
Для некоторых видов аренды существуют особые правила о форме договора и его государственной регистрации, которые рассмотрены в параграфе 1.3 дипломной работы.
Содержанием договора аренды являются права и обязанности арендодателя и арендатора. Так как они изложены в законодательстве подробно, то они будут рассмотрены отдельно в главе 2.
Существенным условием договора аренды, можно считать только его предмет, так как гражданский кодекс прямо указывает на это в пункте 3 статьи 607. Также указывается, что при отсутствии этих данных в договоре, то условие о предмете, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключённым.
Арендная плата (цена договора), так же, как и срок аренды не являются существенными условиями договора.
Так как договор аренды возмездный, поэтому основная обязанность арендатора - своевременно вносить плату за пользование имуществом. Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором. Гражданский кодекс не относит условие об арендной плате к числу существенных в силу закона, при отсутствии которых договор считается незаключенным. Исключение составляет лишь договоры аренды зданий и сооружений, для которых требование о согласовании размера арендной платы является обязательным; при невыполнении этого договор признается незаключенным (ст. 657 ГК РФ). В иных случаях считается, что действуют порядок, условия и сроки внесения платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества в сравнимых обстоятельствах.
Но следует отметить, что законодательством могут устанавливаться размеры арендной платы за отдельные виды арендуемого имущества , или по категориям арендаторов.
Также пункт 2 статьи 614 предусматривает различные варианты оплаты за пользование имуществом, из которых стороны могут выбрать наиболее приемлемый. Содержащийся перечень не является исчерпывающим, и стороны могут предусмотреть в договоре иные формы оплаты или сочетание нескольких форм. Также плата за аренду может устанавливаться за все имущество в целом или по каждой из его составных частей. Например, при сдаче помещения с оборудованием. Но, наиболее распространенной формой оплаты является денежная, в соответствии с абзацем 1 пункта 2 статьи 614 она применяется в виде установленных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. Остальные пункты данной статьи будут рассмотрены ниже. Относительно срока аренды гражданский кодекс говорит в статье 610 о его сроках. То есть пункт 1 статьи 610 указывает, что договор может быть заключён на определённый срок, а также на неопределённый срок (п. 2 ст. 610). Определённый срок должен быть установлен в договоре в соответствии со статьёй 190 ГК РФ. Если срок в договоре не указан, то договор аренды считается заключённым на неопределённый срок (абзац 2 пункта 2 статьи 610 ГК РФ). В этом случае любая из сторон может в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен другой срок для предупреждения об отказе от договора. Также отказ от договора является правом, а не обязанностью сторон. Но если ни одна сторона не заявит об отказе от договора, то теоретически он может длиться "вечно", поэтому по моему мнению следует вести речь не об договоре аренды заключённом не на неопределённый срок, а о договоре аренды, заключённом без указания срока, то есть под отменительным условием расторжения договора, по инициативе любой из сторон.
Законодательством могут быть установлены предельные (максимальные) сроки договора для отдельных видов аренды (например, договор проката), а также отдельных видов имущества. В этом случае если срок в договоре не указан, то он автоматически прекращается по истечении максимального срока. Пункт 3 статьи 610 ГК РФ указывает, что если оговоренный в договоре срок превышает указанные в законе, то договор считается заключённым на срок, равный предельному.
Относительно формы договора можно отметить следующее: требования к форме сводятся к тому, что договор, по которому арендодателем или арендатором выступает юридическое лицо, должен быть заключён в письменной форме. Если же договор аренды, за исключением недвижимости, заключён гражданами, то обязательная письменная форма требуется в случае заключения договора аренды, на срок более одного года (п. 1 ст. 609 ГК РФ).
Договор аренды недвижимого имущества, как всякая прочая сделка с ним (например, купля-продажа), подлежит государственной регистрации (ст. 164 ГК РФ). Практическое значение государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества состоит в том, что по общему правилу договор, подлежащий такой регистрации считается заключённым с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (ст. 651 ГК РФ).
Что же касается договора аренды движимого имущества, содержащего условие о праве арендатора на его выкуп, то такой договор может быть заключён в любой форме, так как глава 30 ГК РФ не содержит правил, регулирующие форму договора купли-продажи движимого имущества (п. 1 ст. 434 ГК РФ) . Также данный вопрос будет затронут при рассмотрении отдельных видов договора аренды (глава III дипломной работы).