Глава III. Виды договоров аренды
ГК РФ проводит разграничение между видами договора аренды и арендой отдельных видов имущества (см. п. 3 ст. 610, п. 3 ст. 614, ст. 625 ГК). Эти виды договоров - наиболее важные и значимые случаи аренды, закреплённые параграфами 2 - 6 главы 34 ГК.
Деление аренды на виды не основано на каком - либо критерии, выделение таких видов произвольно. Если аренда зданий (сооружений), предприятий, транспортных средств, классифицируется исходя из предмета договора, то прокат - из потребительского характера договора для арендатора.
Что же касается договора финансовой аренды (лизинга), то она выделена исходя из сложной структуры отношений, возникающих в данной сфере . Ряд широко распространённых на практике договоров аренды вообще не урегулированы ГК. Например, практически ничего не сказано об аренде земли. Наверное, законодатель исходил из предположения, что данный вопрос будет урегулирован Земельным кодексом, который до сих пор не принят. Хотя в нём и говориться, об аренде . Но следует отметить, что аренда тяготела к гражданскому праву, и с этой точки зрения нелогично отсутствие в ГК РФ норм об аренде недвижимого имущества.
Ко всем договорам аренды применяются общие правила, указанные в параграфе 1 ГК, если иное не установлено правилами, указанными в ГК РФ (статья 625 ГК).
В гражданском кодексе специально урегулированы следующие виды договоров аренды:
1. Договор проката;
2. Договор аренды транспортных средств;
3. Договор аренды зданий и сооружений;
4. Договор аренды предприятий;
5. Договор финансовой аренды (лизинга).
Указанные договоры аренды будут рассмотрены более подробно ниже.
3.1. Договор проката .
Термин "прокат" употреблялся ещё в российском дореволюционном законодательстве. Правда, использовался он лишь в качестве одного из названий договора имущественного найма. Как отмечал Д.И. Мейер, договор имущественного найма имел несколько названий, разница в употреблении которых состояла в том, что каждое из этих названий, обозначая один и тот же договор, и давало указанному договору особый оттенок, и, в частности, словом прокат именовался обычно наём мебели, платья и так далее.
В советский период появилась особая разновидность договора имущественного найма - бытовой прокат, который был закреплён в ГК 1964 года. В современной юридической литературе отмечается, что регулирование отношений бытового проката с помощью типовых договоров было обоснованным, "поскольку в качестве арендодателей по договору проката выступали только государственные юридические лица, и государство путём издания типовых договоров обеспечивало равные условия проката для всех потребителей".
Пункт 1 статьи 626 даёт определение этого договора:
"По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование".
В этом определении даны три специфические черты договора проката, а именно:
1. В качестве арендодателя указан специальный субъект - предприниматель. Законодатель особо подчёркивает, что его деятельность должна быть постоянной, так как разовая сделка по сдаче движимого имущества договора проката не составляет. Иными словами, заключение договоров проката должно быть профессиональным занятием предпринимателя. Если юридическое лицо имеет специальную правоспособность, то занятие прокатом должно быть предусмотрено его учредительными документами;
2. Предметом проката является движимое имущество. По мнению А.П. Сергеева и Ю.К. Толстого к движимому имуществу также относятся транспортные средства, но другие авторы придерживаются другого мнения. Тем более, следует отметить, что параграф 3 главы 34 ГК РФ регулирует их аренду. Имущество, выданное в аренду, должно использоваться в потребительских целях, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства.
3. Предмет проката передаётся во владение и пользование арендатору. Следовательно, арендодатель не может сохранить за собой право владения вещью.
Как отмечает В.В. Витрянский - договор проката в отличие от общих положений договора аренды (статьи 606 - 625 ГК РФ), не при каких условиях не может носить характер бессрочного обязательства, к ним не подлежит правило о возобновлении договора проката на неопределённый срок. Также к договору проката не применяется правило о преимущественном праве арендатора о возобновлении договора проката на неопределённый срок.
Если договор аренды подчиняется этим правилам, то он должен быть отнесён к числу договоров проката и подчинён ряду правил, отличных от общих норм о договорах аренды.
Договор проката является публичным договором. Публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится.
Коммерческая организация не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим в отношении заключения публичного договора, кроме случаев, предусмотренных законом или иными правовыми актами. Цена товаров, работ и услуг, а также иные условия публичного договора устанавливаются одинаковыми для всех потребителей, кроме случаев, когда законом и иными правовыми актами предоставляются льгот для отдельных категорий потребителей.
Отказ коммерческой организации от заключения публичного договора при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие товары, услуги, выполнить для него работы не допускается (ст. 426 ГК РФ).
Срок договора проката не может превышать одного года (п.1 ст. 627 ГК РФ). Истечение указанного срока влечёт за собой прекращение договора. Правила о возобновлении договора проката на неопределённый срок и о преимущественном праве арендатора к данному договору не применяются (п. 2 ст.627 ГК РФ).
Форма договора - только письменная, причём может быть применено составление одного документа, подписанного обеими сторонами, а также обмен документами, достоверно исходящими от сторон договора проката. Порядок заключения, использования данного договора подчиняется правилам публичного договора (ст. 426 и п. 3 ст.627 ГК РФ).
Содержание договора проката имеет следующие особенности:
Обязанность арендодателя предоставить имущество арендатору в состоянии, соответствующем договору аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ), дополнена обязательствами (ст. 628 ГК РФ):
- В присутствии арендатора проверить исправность арендуемого имущества;
- Ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества, либо выдать ему письменные инструкции о пользовании арендованным имуществом. При неисполнении арендодателем этих обязанностей следует применять по аналогии нормы статьи 612, а не статьи 611 ГК РФ, так как использование предмета проката в большинстве случаев возможно и без проверки его исправности или получения инструкций.
По иному урегулированы отношения по устранению недостатков сданного на прокат имущества. Так в соответствии со статьёй 629 ГК, арендатор в случае обнаружения недостатков, должен заявить о них. При этом арендодателю даётся десятидневный срок для безвозмездного устранения недостатков сданного в прокат имущества, или заменить имуществом, находящимся в надлежащим состоянии. Невыполнение арендодателем этой обязанности в указанный срок (10 дней) предоставляет арендатору права, предусмотренные пунктом 1 статьи 612 ГК РФ. Если недостатки арендованного имущества явились следствием нарушения арендатором правил эксплуатации и содержания имущества, то он оплачивает стоимость ремонта и транспортировки имущества (п. 1 ст. 629 ГК РФ). На арендодателя возложена обязанность текущего и капитального ремонта сдаваемого в прокат имущества. Арендатор, в свою очередь, обязан нести расходы по содержанию имущества, если иное не установлено законом или договором проката. Также скорректирована своевременность внесения арендной платы (ст. 630 ГК РФ). Арендная плата может устанавливаться только в определённой и твёрдой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. При отсутствии в договоре проката данного условия об арендной плате, оно считается не установленным и определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 424 ГК РФ.
Взыскание с арендатора задолженности по арендной плате производиться в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса (п. 3 ст. 630 ГК). Это положение касается только арендной платы за прокат имущества. Что же касается взыскания убытков (утрата или повреждение имущества), или пени за просрочку платы, то оно производиться в судебном порядке, если иной порядок не установлен договором проката.
Также следует отметить, что при досрочном возврате арендованного имущества, арендодатель обязан вернуть арендатору соответствующую часть полученной арендной платы, исчисляя её со дня, следующего со дня фактического возврата имущества (п. 2 ст. 630 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 2 статьи 631 ГК РФ арендатор не имеет права сдавать имущество, предоставленное по договору проката, в субаренду, передавать свои права и обязанности другому лицу и так далее. Этот запрет не может быть изменён или отменён соглашением сторон. Все остальные обязанности сторон сохраняются в полном объёме.
Что же касается досрочного расторжения договора проката, то оно возможно по инициативе арендатора в любое время с письменным предупреждением арендодателя не менее чем за десять дней. По инициативе арендодателя досрочное расторжение договора проката возможно по пунктам 1 - 3 статьи 619 ГК РФ. Иные случаи расторжения договора те же, что и у обычного договора аренды. Требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд .
Некоторые авторы выделяют и особую их разновидность - договор бытового проката . В роли арендатора здесь выступают граждане потребители. К таким договорам применяется глава 1 Закона о защите прав потребителей .
3.2. Договор аренды транспортных средств
Данный договор аренды выделен законодателем, исходя из предмета аренды, то есть, транспортного средства, которым может быть любое техническое устройство предназначенное для перевозки грузов, пассажиров, багажа, движущееся в пространстве. Два качества указанного устройства, а именно сложность и повышенная опасность для окружающих являются основанием для выделения данного договора в отдельный вид.
Законодатель выделяет два способа аренды транспортного средства, а именно:
1. Аренда транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации;
2. Аренда транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации.
То есть рассматриваются не общие правила аренды транспортных средств, а отдельные виды.
Договоры аренды транспортных средств должны быть заключены в письменной форме, независимо от срока и стоимости передаваемого в аренду имущества (ст. 633 и 643 ГК РФ). К такому договору не применяются правила о регистрации договоров аренды, предусмотренные пунктом 2 статьи 609 ГК РФ.
Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК РФ) к договору аренды транспортного средства не применяются (часть 2 ст. 632 и часть 2 ст.642 ГК РФ). Предельные сроки аренды кодексом не установлены. Транспортными уставами и кодексами могут быть установлены иные, помимо предусмотренных нормами ГК, особенности аренды отдельных видов транспортных средств с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (ст. 641 ГК РФ).
Аренда транспортных средств регламентируется применительно к автомобильному и морскому транспортам .
3.2.1. Аренда транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации
В соответствии с частью 1 статьи 632 ГК РФ, законодатель определил аренду транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации следующим образом:
"По договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации".
В данном определении содержится три основные черты:
1. Предмет договора - транспортное средство любого вида;
2. Управление и техническую эксплуатацию транспортного средства арендодатель своими силами осуществляет, то есть с помощью работников, состоящих в трудовых или иных отношениях, в рамках которых производиться выполнение работ, например, основанных на договоре подряда;
3. Транспортное средство передаётся арендатору во владение и пользование, то есть у арендодателя владение и пользование предметом договора не сохраняется.
Целью данного договора служит коммерческое использование арендованного средства.
Договор аренды транспортного средства соединяет в себе черты аренды и оказания услуг, то есть подряда, однако смешанным его признать вряд ли можно, так как он специально урегулирован кодексом.
Содержание договора аренды транспортного средства с экипажем, по сравнению с общими правилами об аренде, дополнен следующими обязанностями арендодателя:
1. В течение всего срока аренды поддерживать надлежащее состояние арендованного имущества, включая осуществление текущего и капитального ремонта. То есть техническая эксплуатация полностью лежит на арендодателе, а содержание арендованного имущества у арендатора;
2. Предоставлять арендатору услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства, то есть эксплуатация технического средства в соответствии с целями договора, при их отсутствии подлежит применению правило пункта 1 статьи 611 ГК РФ;
3. Несёт расходы по оплате услуг членов экипажа, расходы на их содержание, если договором аренды не предусмотрено иное;
4. Страховать транспортное средство и (или) ответственность за ущерб, который может быть им причинён, но лишь тогда, когда такое страхование является обязательным в силу закона или договора.
Обязанности 1 и 2 - императивные, 3 и 4 - диспозитивные.
Арендатор, в изъятии из его обычных обязанностей:
Должен нести расходы, связанные с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, в том числе расходы, по оплате топлива и расходных материалов.
Однако в договоре аренды, могут быть установлены иные правила, например, освобождение его от несения расходов по коммерческой эксплуатации. Имеет право сдавать транспортное средство в субаренду, если иное не предусмотрено договором.
Ответственность за вред, причинённый третьим лицам, несёт арендодатель, в соответствии с правилами о внедоговорной ответственности. Однако, подобная ситуация, когда отвечает не владелец, то есть арендатор, а его собственник (арендодатель), не предусмотрена статьёй 1079 ГК РФ, но и не противоречит ей. Также арендодатель вправе предъявит к арендатору регрессивное требование о возврате сумм выплаченных третьим лицам, если докажет, что вред возник по вине арендатора (ст. 640 ГК РФ).
3.2.2. Аренда транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации
Статья 642 ГК РФ даёт определение аренды транспортного средства без экипажа:
"По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации".
В этом определении, также как и в определении, об аренде транспортного средства с экипажем, отражены три специфические черты, которые почти совпадают с чертами аренды средства с экипажем, но за исключением того, что транспортным средством будет управлять арендатор или третье лицо, но ни в коем случае не арендодатель.
Арендатору в дополнение к его обязанностям должен:
1. В течении всего срока договора поддерживать транспортное средство в надлежащем состоянии, осуществлять текущий и капитальный ремонт;
2. Своими силами управлять транспортным средством, а также осуществлять коммерческую и техническую эксплуатацию;
3. Нести расходы по содержанию транспортного средства, осуществлять его страхование, включая страхование своей ответственности, а также расходы возникающие в связи с его эксплуатацией (покупать горюче-смазочные материалы и так далее).
Таким образом, все расходы по договору аренды, возлагаются на арендатора. Обязанности арендатора 1 и 2 - императивные, обязанность 3 - диспозитивная. Если иное не предусмотрено договором, то арендатор, вправе сдавать арендованное имущество в субаренду на условиях договора транспортного средства с экипажем или без экипажа (п. 1 ст. 647 ГК РФ).
Также, в соответствии с пунктом 2 статьи 647 ГК, арендатор может заключать с третьими лицами, договоры перевозки и иные, если они не противоречат целям использования транспортного средства.
Также, в соответствии с Письмом ГНС от 9 сентября 1998 года № 30-08/27466 арендатор вправе отнести на затраты, суммы выплаченной арендной платы, в случае, если он арендует объекты основных производственных фондов, которые являются таковыми у арендодателя. Арендодателем, имеющим основные производственные фонды, может являться либо предприятие, либо гражданин - предприниматель .
3.3. Договор аренды зданий и сооружений .
Пункт 1 статьи 650 ГК даёт определение данного договора аренды:
"По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение".
Данный договор аренды выделен в отдельный вид, исходя из предмета, которым служат здания или сооружения, то есть разновидность недвижимого имущества. Так как здания и сооружения неразрывно связаны с земельным участком, на котором они расположены, поэтому данное обстоятельство и служит главной причиной выделения данного договора аренды.
В чём различие между зданием и сооружением ГК не содержит, но исходя из значения этих слов, можно сделать вывод о том, что здание предназначено для постоянного нахождения в нём людей с целью проживания или работы, а сооружения используются для технических целей, и люди в них находятся временно. Хотя юридического значения этому законодательство не придаёт. Правила при аренде зданий и сооружений применяются и при аренде части зданий (сооружений). Но следует отметить, что при этом возникают сложности по передаче арендатору права пользования земельным участком, который обслуживает такую часть. Если физически выделить часть земельного участка, которая функционально обслуживает часть здания (сооружения), то права на такой участок передаваться не должны.
Пункт 38 постановления Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда РФ говорит:
"Сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие Кодекса, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным статьей 168 (статья 288)"
Форма договора аренды зданий и сооружений - письменная, причём обязательно составление единого документа подписываемого сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Заключение такого договора посредством обмена письмами (документами и так далее) невозможно. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечёт его недействительность.
По правилу, закреплённому в пункте 2 статьи 651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения заключается на срок не менее года, и подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации. Эта норма является исключением из общего правила, закреплённого в пункте 2 статьи 609 ГК РФ, согласно которому, любой договор аренды недвижимого имущества независимо от срока подлежит государственной регистрации. И так как, исключения не могут толковаться расширительно, то указанный пункт не может применяться к аренде других видов недвижимого имущества, кроме рассматриваемого.
К числу существенных условий данного договора аренды помимо его предмета относиться также его цена, то есть арендная плата. В договоре необходимо предусмотреть арендную плату. При отсутствии данного условия в договоре, он считается незаключённым (п.1 ст. 654 ГК РФ). При этом, правила закреплённые в пункте 3 статьи 424 ГК не применяются.
Содержание договора аренды зданий и сооружений (по сравнению с содержанием обычного договора) не изменились. Конкретизированы лишь некоторые способы исполнения обязанностей сторон договора. Во-первых, обязанности арендодателя предоставить имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества закреплённое в пункт 1 статьи 611 ГК РФ расширено. Одновременно с передачей арендатору права на здание или сооружение, ему передаётся право на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для её использования (п. 1 ст. 652 ГК РФ). Передаче в данном случае подлежит лишь та часть земельного участка, а лишь часть, которая функционально обслуживает здание или сооружение. Это право предоставляется на срок аренды здания или сооружения. На данное право не влияет даже смена собственника участка, занятое зданием или сооружением и необходимо для его использования в соответствии с его назначением.
Во-вторых, исполнение арендодателем обязанности по передаче здания или сооружения арендатору и принятие предмета договора арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу, подписываемому сторонами. Уклонение одной из сторон от подписания документа, в данном случае рассматривается как отказ от исполнения обязанности по передаче имущества (арендодателем), а арендатором - от принятия имущества. Обязанность арендатора по возврату арендованного здания (сооружения) оформляется так же, как обязанность арендодателя по его передаче. По окончании срока договора аренды или досрочном расторжении договора аренды имущество (то есть здание или сооружение) должно быть возвращено арендодателю с обязательным составлением документа о его передаче (п. 2 ст. 655 ГК РФ). Порядок составления передаточного акта при возврате предмета договора и последствия уклонения от его подписания аналогичны тем, которые установлены законом при передаче здания или сооружения в аренду (п. 1 ст. 655 ГК РФ). В третьих, установленная в договоре арендная плата за пользование арендованным имуществом включает в себя и плату за земельный участок , на котором находится арендованное имущество, или передаваемое вместе с ним соответствующей части участка, если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды (п. 2 ст. 654 ГК РФ). Таким образом, если иное особо не оговорено, при аренде здания или сооружения, то дополнительная плата за земельный участок взиматься не должна.
В соответствии с пунктом 2 статьи 654 ГК РФ, если плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя размера, то арендная плата определяется исходя из фактического размера передаваемого арендатору здания или сооружения. Фактический размер здания или сооружения может быть взят из передаточного акта, составление которого обязательно. Но следует отметить, что общая площадь здания (сооружения) может содержаться и в договоре аренды.
3.4. Договор аренды предприятий.
Законодатель даёт определение аренды предприятия в пункте 1 статьи 656 ГК РФ:
"По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами".
Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ), а также подлежит обязательной государственной регистрации. Несоблюдение формы договора аренды влечет его недействительность.
Правила ГК РФ о последствиях недействительности сделок, об изменении и расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к настоящему договору, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам.
Договор аренды предприятия выделен в самостоятельный вид исходя из предмета договора. Таким образом, предметом договора является предприятие как единый имущественный комплекс, относящийся к недвижимому имуществу, и включает в себя основные и оборотные средства, права пользования природными ресурсами, исключительные права, а также права требования и долги. Предприятие как объект права в процессе своего функционирования постоянно изменяет свой состав за счёт выбытия одних компонентов, и появления других компонентов, что и требует специального урегулирования договора его аренды.
Более того, суть пользования предприятием как раз и состоит в постоянной замене его компонентов. Поэтому арендатору предоставлено право, без согласия арендодателя, продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия. Также можно сдавать в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечёт изменения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия (ст. 660 ГК РФ). Данный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.
Арендатор также вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, производить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость. Содержание права пользования предприятием по сравнению с обычным договором аренды расширено. Однако по соглашению сторон такое расширение может быть отменено.
В то же время предприятие, как объект аренды не подпадает целиком под его понятие данное в статье 132 ГК РФ. Отличительных признаков предприятия, как объекта аренды, как минимум три, и все они связаны с тем, что при аренде предприятие переходит из рук в руки, в то время как при формулировании общего понятия предприятия этот аспект не учитывался.
1. Если земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие основные средства безоговорочно входят в состав предприятия, передаваемого в аренду, то остальные компоненты - "только в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором". В то же время понятие предприятия закреплённое в статье 132 ГК РФ, подобных различий не проводит. Такой подход законодателя позволяет арендодателю предприятия самостоятельно определить объём оборотных средств, прав на природные ресурсы, исключительных прав, а также прав требования и долгов, передаваемых в составе предприятия в аренду;
2. При передаче предприятия в аренду специально сделана оговорка о том, что передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землёй и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами. При определении состава предприятия в статье 132 ГК РФ такая оговорка отсутствует. Это означает, что ряд прав не может быть передан в аренду в составе предприятия при наличии в законодательстве соответствующего запрета;
3. Установлен специальный порядок передачи в аренду в составе предприятия долгов перед кредиторами (ст. 657 ГК РФ). Статья 132 ГК РФ об этом умалчивает. Нормы статьи 657 ГК РФ, посвящённые правам кредиторов при аренде предприятия, представляют собой конкретизацию правила пункта 1 статьи 391 ГК РФ о том, что перевод долга возможен только с согласия кредитора. Кредиторы по обязательствам, включённым в состав предприятия, должны быть письменно уведомлены арендодателем о передаче предприятия в аренду. Срок такого уведомления в параграфе 5 главы 34 не указан и поэтому для его определения должны применяться правила статьи 314 ГК РФ.
Кредитор, который не был уведомлен о передаче предприятия в аренду в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 657 ГК РФ, может предъявить иск об удовлетворении требований, предусмотренных пунктом 2 статьи 657 ГК РФ, в течение года со дня, когда он узнал, или должен был узнать о передаче предприятия в аренду (п. 3 ст. 657 ГК РФ). Этот срок является сокращённым сроком исковой давности (п. 1 ст.197 ГК РФ).
Кредитор, не сообщивший письменно о своём согласии на перевод долга, вправе в течение трёх месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и принесённых этим убытков (п.2 ст. 657 ГК ПФ). Указанный трёхмесячный срок относится к пресекательным. Пропуск этого срока влечёт прекращение права требовать досрочного изменения обязательств и возмещения убытков. По существу пропуск срока означает молчаливое согласие на перевод долга арендатору.
После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора (п. 4 ст. 657 ГК РФ). Нарушение солидарной ответственности возможно в следующих случаях:
- Уведомление о передаче в аренду предприятия получено кредитором, и он заявляет требование о прекращении или досрочном исполнении обязательства и возмещении убытков в пределах трёхмесячного срока;
- Не уведомлённый о передаче предприятия в аренду кредитор, заявляет иск о том же, в пределах годичного срока исковой давности.
Также отдельно регламентируется передача в аренду в составе предприятия прав, полученных на основании лицензии. Обычно при утверждении правил лицензирования какого-либо вида деятельности прямо указывается, что лицензия (разрешение) непередаваема. Однако это происходит не всегда. Некоторые виды лицензий могут быть переданы, например, в сфере внешнеторговой деятельности. В пункте 2 статьи 656 ГК РФ на этот случай установлено правило о том, что право арендодателя, полученные на основании лицензии (разрешения) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежит передаче арендатору, если иное не установлено законом или иным правовым актом. Включение в состав передаваемого по договору предприятия обязательств, исполнения которых арендатором невозможно, при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает его от соответствующих обязательств перед кредиторами. Таким образом, те обязательства, которые не могут быть переданы арендатору в связи с отсутствием у него разрешения (лицензии), остаются у арендодателя.
Форма договора аренды предприятия - письменная, путём составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечёт его недействительность.
Договор аренды предприятий подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации. Но в ГК не сказано, в каком порядке производиться регистрация. Но так как предприятие в данном случае выступает как объект, а не субъект права, то можно сделать вывод о том, что регистрация договора его аренды не может осуществляться в порядке, установленном для регистрации юридических лиц. Так как в абзаце 2 пункта 1 статьи 132 ГК РФ, сказано, что "предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью", и, исходя из этого, можно сказать, что регистрация договора его аренды производиться в порядке, установленном для регистрации сделок с недвижимым имуществом. Но, по мнению А.А. Иванова , в настоящее время предприятия, как объекты недвижимости нигде не регистрируются, и соответственно практически невозможна регистрация сделок с ними, в том числе и договоров аренды.
К числу существенных условий законодатель относить арендную плату, что видно из пункта 1 статьи 654 ГК РФ. Но здесь же следует оговорка, что правила определения арендной платы, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 ГК РФ, не применяются.
Содержание договора аренды предприятий модифицировано исходя из особенностей предмета договора - действующего и постоянно меняющего свой состав предприятия.
Обязанности арендодателя по сравнению с обычными, которые будут рассмотрены ниже, претерпели следующие изменения:
1. Обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, конкретизирована путём указания на документ, которым оформляется передача предприятия, то есть передаточный акт. Порядок составления и содержание передаточного акта установлены статьёй 655 ГК РФ. Передача предприятия как имущественного комплекса сложна и трудоёмка. Поэтому подготовка предприятия к передаче, составление и подписание передаточного акта входит в обязанности арендодателя и осуществляется за его счёт, если иное не предусмотрено договором (ст. 659 ГК РФ). Это естественно, поскольку именно арендодатель лучше знает состав передаваемого в аренду предприятия, в том числе его кредиторов;
2. На арендодателя возложена дополнительная обязанность - возместить арендатору стоимость произведённых им неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия (п. 1 ст. 662 ГК РФ). В этом случае в договоре должна быть прямо исключена обязанность арендодателя по возмещению стоимости таких улучшений. Эта обязанность вытекает из предусмотренного абзацем 2 статьи 660 ГК РФ права арендатора производить улучшения арендованного имущества.
Законодатель в части 2 статьи 662 ГК РФ, закрепил следующее: "Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности". Здесь под несоразмерным увеличением стоимости предприятия повышающих его качества (эксплуатационных свойств) следует понимать такой рост качества, который мог бы быть достигнут существенно меньшими затратами, чем те, которые предлагаются компенсировать. А нарушение принципа добросовестности означает, что улучшения производятся с целью возмещения стоимости понесённых на них затрат, а не роста качества (эксплуатационных свойств) предприятия. Нарушение принципа разумности будет налицо, если арендатор при осуществлении улучшений не проявил ту степень заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота (п. 1 ст. 401 ГК РФ).
Законодателем конкретизированы обязанности арендатора следующим образом:
1. Арендатор обязан в течение всего срока действия договора поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять текущий и капитальный ремонт. Что же касается расходов, связанных с эксплуатацией арендованного предприятия, то арендатор несёт и их, однако договором может быть предусмотрено и иное. В то же время обязанность арендатора уплачивать платежи по страхованию арендованного имущества является императивной. Однако она может быть реализована только в отношении обязательного страхования. Обязанность производить добровольное страхование имущества в любом случае может быть возложена на арендатора только путём прямого указания на это в договоре аренды.
2. При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть возвращён арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных статьями 656, 657 и 659 ГК РФ для передачи этого же комплекса арендодателем арендатору (ст. 664 ГК РФ). Иными словами, в данном случае установлен принцип - как предприятие было передано, так оно и должно быть возвращено.
Подготовка предприятия к возврату арендодателю, включая составление передаточного акта и представление его на подписание, является обязанностью арендатора, и осуществляется за его счёт, если иное не предусмотрено договором. Возложение этой обязанности на арендатора обусловлено тем, что он знает все особенности арендованного имущества на момент возврата и легко может их учесть. Предприятие представляет собой сложный имущественный комплекс, его трудно передавать и возвращать обратно. Многие компоненты предприятия при его возврате, в том числе досрочном, могут быть безвозвратно утерянными, либо стоимость предприятия существенно уменьшиться. На этот случай в статье 663 ГК РФ установлена специальная норма, согласно которой правила ГК РФ о последствии недействительных сделок, об изменении, расторжении договора, предусматривает возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяется к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают права и охраняемые законодательством интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречит общественным интересам. Таким образом, налицо ситуация, когда последствия недействительности или нарушения условий договора не применяются исходя из собственных интересов.
3.5. Договор финансовой аренды (лизинга) .
В отечественной юридической и экономической литературе по-разному оцениваются обстоятельства, связанные с появлением данного вида договора аренды. По мнению правоведов, договор лизинга, как таковой появился в США в середине 19 века, а в других странах Запада нашёл широкое распространение в середине 20 века.
Исследователи истории развития лизинга обычно отмечают, что толчком к широкому применению данного вида договора, послужило развитие железнодорожного транспорта. Железнодорожные компании пытаясь уйти от обременительных расходов, старались приобрести локомотивы, вагоны не в собственность (по договору купли-продажи), а лишь в пользование. В экономической литературе нередко можно встретить утверждение о том, что лизинг имеет тысячелетнюю историю. Учёные экономисты находят следы лизинга ещё в древних государствах Шумера (III тысячелетие до нашей эры) и в законах Хаммурапи (1792 - 1750 года до нашей эры), и считают, что в Институциях Юстиниана (483 - 565 годы) уже была осуществлена кодификация норм, регулирующих лизинговые отношения. Однако, как свидетельствует ознакомление с соответствующими научными трудами, экономисты часто видят лизинг во всех исторических документах, где речь идёт об имущественном найме (аренде), и, более того, называют лизингом любой комплекс имущественных отношений, связанных с владением вещью на ином праве, нежели права собственности .
В соответствии с частью 1 статьи 665 ГК РФ законодатель определили договор лизинга следующим образом:
"По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца".
В этом определении закреплены следующие признаки договора лизинга:
1. Наличие у арендодателя цели финансирования, то есть заключение договора лизинга с целью вложения денежных средств в имущество, которое затем будет передано в аренду, а арендная плата, по сути, выступит превращённой формой дохода на вложенный капитал. Очевидно, что арендованное имущество не нужно лизингодателю и приобретается им исключительно с целью извлечения из него дохода. При этом интересы арендодателя как кредитора обеспечивается у него наличии у него в собственности имущества, на которое при неисполнении арендатором обязательства не нужно даже обращать взыскание. Достаточно потребовать возврата имущества;
2. Приобретение арендодателем имущества, передаваемого в лизинг, после заключения договора аренды, причём по выбору арендатора и, как правило, у указанного им продавца. При этом арендодатель не несёт ответственности за выбор предмета аренды и продавца. Правда, договором лизинга может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем. Однако, даже если это положение будет включено в договор, остаётся такой признак договора лизинга, как приобретение арендодателем имущества после заключения договора;
3. Использование арендатором переданного в лизинг имущества для предпринимательских целей. Это не означает, что арендатором по договору лизинга всегда должна быть коммерческая организация или индивидуальный предприниматель. В той мере, в какой некоммерческим организациям разрешено заниматься предпринимательской деятельностью, они также могут быть арендаторами по договору лизинга;
4. Предоставление имущества по договору лизинга во владение и пользование арендатора. Предоставления имущества просто в пользование арендатора недостаточно.
Всё вышеперечисленное позволяет трактовать договор финансовой аренды как двухстороннюю сделку, а не многостороннюю, неразрывно связанную с договором купли-продажи арендуемого имущества. Арендодатель возлагает часть своих обязанностей на продавца по договору купли-продажи (ч. 1 ст. 313 ГК РФ), причём имеет место случай перепоручения исполнения, при котором перед кредитором (арендатором) в силу прямого указания закона становиться ответственным только исполнитель (продавец). В свою очередь, договор купли-продажи является договором в пользу третьего лица, то есть арендатора (ст. 430 ГК РФ). Однако такой подход к договору лизинга не является единственно возможным. Широко распространен трактовка финансовой аренды как договора многосторонней сделки (трёхстороннего договора), в которой участвует продавец, лизингодатель и лизингополучатель, причём каждый из них имеет свои права и несёт обязанности. Этот подход нашёл отражение в Оттавской конвенции о международном финансовом лизинге 1988 года. Россия присоединилась к Конвенции с заявлением, в котором говориться о том, что:
"Российская Федерация в соответствии со статьей 20 Конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге заявляет, что вместо положений пункта 3 статьи 8 Конвенции она будет применять нормы своего гражданского законодательства" .
У данного подхода к трактовке лизинга есть сторонники и в юридической литературе . Но в данной трактовке есть и слабые места. Отношения между арендодателем и арендатором с одной стороны, и арендодателем и продавцом с другой стороны урегулированы в ГК так, как в классических, двухсторонних договорах. Участники этих договоров не имеют права или обязанности, которые бы принадлежали бы одновременно каждому из них, что как раз и характеризует многостороннюю сделку.
Также следует отметить о наличии в международной практике Конвенции "О межгосударственном лизинге", принятой в соответствии с вышеуказанной конвенцией, но Россия в ней не участвует. Лизингодателем может выступать лизинговая компания, и ему независимо от его правового статуса не требуется специального разрешения (лицензии) на заключение договора лизинга.
Лизингополучателем может быть юридическое лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, или индивидуальный предприниматель. Договор финансовой аренды, если он заключён на срок одного года, или одной из сторон договора является юридическое лицо (независимо от срока), должен быть заключен в письменной форме. Договор финансовой аренды недвижимости подлежит государственной регистрации, если иное не предусмотрено в законе (ст. 609 ГК РФ).
Предметом данного договора в соответствии со статьёй 666 ГК РФ, могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов. Данное ограничение по всей видимости внесено законодателем, в связи с тем, что данный вопрос, то есть использование природных ресурсов с предпринимательской целью должны регулироваться соответствующими отраслями законодательства (к примеру, земельным кодексом).
Содержание договора лизинга, отличается от содержания обычного договора аренды, прежде всего обязанностями арендодателя. Он обязан:
1. Приобрести в свою собственность избранное арендатором имущество у продавца на основании договора купли-продажи. Приобретая имущество, арендодатель должен уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в аренду (лизинг) определённому лицу. Договором может быть предусмотрено, что выбор имущества и продавца производиться арендатором (ст. 667 ГК РФ);
2. Обеспечить передачу арендованного имущества арендатору в состоянии, соответствующем договору и назначению имущества. Если иное не предусмотрено лизинговым договором, имущество, являющееся предметом договора, передаётся продавцом непосредственно арендатору, в месте его нахождения (п. 1 ст. 668 ГК РФ).
Продавец осуществляет такую передачу в соответствии с заключенным им договором купли-продажи, что превращает этот договор в пользу третьего лица - арендатора, который имеет право требовать от продавца исполнения возложенных на него обязанностей. Впрочем, лизинговый договор может предусмотреть правило о том, что вещь передаёт не продавец, а арендодатель. В этом случае договор куплипродажи будет обычным.
Арендодатель не отвечает перед арендатором за выполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи, если иное не предусмотрено договором финансовой аренды и кроме случаев, когда ответственность за выбор продавца лежит на арендодателе. В последнем случае арендатор вправе по своему выбору предъявлять требования, вытекающие из договора купли-продажи, как непосредственно продавцу имущества, так и арендодателю, которые несут солидарную ответственность.
Что же касается обязанностей арендодателя производить капитальный ремонт, предупреждать арендодателя о правах третьих лиц на арендованное имущество и возместить стоимость согласованных с ним неотделимых улучшений, то они не претерпели изменений.
Лизинг в ГК РФ не связан с постепенным приобретением арендованного имущества в собственность после уплаты лизинговых платежей. Однако такая возможность не исключена в силу статьи 624 ГК РФ.
Если договор аренды заключён на срок, существенно меньший нормативного срока службы соответствующего имущества, что предполагает возможность неоднократной сдачи такого имущества в аренду ("оперативный лизинг"). К складывающимся отношениям нормы о лизинге (финансовой аренды) не применяются.
Поскольку арендодатель, не выбирает имущество и продавца, то его ответственность по договору лизинга, является менее строгой, чем в рамках обычного договора аренды. Если иное не предусмотрено договором лизинга, арендодатель не несёт ответственности перед арендатором за выполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи, кроме случаев, когда ответственность за выбор продавца лежит на арендодателе. Также договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор имущества осуществляется арендодателем.
Все обычные обязанности арендатора сохраняются и по договору лизинга. В дополнение к этим обязанностям на арендатора возлагается риск случайной гибели или порчи арендованного имущества (ст. 669 ГК). Этот риск переходит на арендатора в момент передачи ему имущества, если иное не предусмотрено договором лизинга. Таким образом, во время действия договора лизинга, арендодатель, являясь собственником арендованного имущества, риска его случайной гибели и порчи не несёт, что более повышает обеспеченность сделанных им вложений. Это отличие лизинга от обычной аренды, при которой риск всегда несёт арендодатель. Впрочем, данное правило может быть изменено договором. Досрочное расторжение договора лизинга по инициативе арендодателя возможно по тем же основаниям, что и обычный договор аренды. Если расторгнуть договор хочет арендатор, то оно возможно в случаях предусмотренных пунктом 3 статьи 620 и пунктом 2 статьи 668 ГК РФ. Но следует отметить, что это производиться по обстоятельствам, которые зависят от арендодателя, а не продавца.