§ 3. Собственность жилищных потребительских кооперативов

Закон о некоммерческих организациях, как мы уже подчеркивали ранее, не распространяется на потребительские кооперативы, их деятельность регулируется ГК РФ, законами о потребительских кооперативах, иными законами и правовыми актами (п. 3 ст. 1 данного закона). Подобное регулирование полностью согласуется со ст. 116 ГК РФ. В ней предусматриваются особенности организационноправовой формы потребительского кооператива, дающие основание утверждать, что она содержит признаки коммерческой организации. Имущественная база, собственность потребительского кооператива формируется за счет паевых взносов членов кооператива; за счет дополнительных взносов покрываются убытки, понесенные кооперативом: члены кооператива обязаны в течение трех месяцев после утверждения ежегодного баланса покрыть образовавшиеся убытки путем дополнительных взносов, в противном случае кооператив может быть ликвидирован в судебном порядке по требованию кредиторов (п. 4 ст. 116 ГК РФ). Члены кооператива солидарно несут субсидиарную ответственность по его обязательствам в пределах невнесенной части дополнительного взноса каждого из членов. Тем самым члены кооператива создают и обновляют имущество кооператива для удовлетворения материальных и иных своих потребностей. Объектом потребления членов кооператива являются вещи, работы, услуги, произведенные кооперативом, которые и предоставляются членам кооператива. Члены жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж и иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество. Размер паевого взноса в потребительском кооперативе обозначает долю в собственности последнего, которая после уплаты всего паевого взноса становится частной собственностью кооператива.

Роднит с коммерческой организацией потребительские кооперативы и еще одна черта. Кооперативы вправе заниматься предпринимательской деятельностью в соответствии с законом и уставом, а доходы, полученные от ее осуществления, распределять между его членами. Указание в п. 5 ст. 116 ГК РФ на распределение доходов между членами кооператива не означает, что они не вправе предусмотреть иной порядок использования прибыли кооператива, полученной от предпринимательской деятельности. Например, по решению общего собрания членов кооператива прибыль может быть направлена на обновление основных фондов, их ремонт, на социальные нужды и т.п. Прежде чем приступить к рассмотрению проблемы права частной собственности в жилищных, жилищно-строительных, жилищных накопительных кооперативах, следует сказать несколько слов о "вечном" квартирном вопросе.

ГК РФ среди объектов права частной собственности выделяет жилое помещение, посвящая праву собственности и другим вещным правам на него специальную главу 18 (ст. 288-293). Под жилым помещением понимается строение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначенное для проживания граждан. Жилищный фонд составляет более 20% воспроизводимого недвижимого имущества в стране, а проблема удовлетворения граждан в жилье является национальным приоритетным проектом. Гражданину, являющемуся собственником жилого дома, квартиры в многоквартирном доме, жилой комнаты, принадлежат: право владения (основанная на законе или договоре возможность фактически проживать в жилом помещении); право пользования (возможность эксплуатации и пользования жилого помещения путем извлечения из него полезных свойств); право распоряжения (возможность определять юридическую и фактическую судьбу жилого помещения). Жилые дома и другие жилые помещения предназначены для постоянного проживания граждан. Гражданин, будучи собственником жилого помещения, может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи, но не для размещения в них промышленных производств. Производственное помещение предполагает нахождение в нем специального оборудования и приспособления для производства изделий и ремонта, что делает невозможным проживание жильцов. Собственник жилого помещения может осуществлять в нем промышленное производство лишь после перевода жилого помещения в нежилое. Поскольку жилое помещение представляет ценность и для общества в целом, постольку ст. 293 ГК РФ обязывает собственника жилого помещения использовать его по назначению, надлежащим образом его содержать, производя необходимый капитальный и текущий ремонт, не допуская разрушения жилого помещения. Собственник, пользуясь своим жилым помещением, не должен нарушать права и интересы соседей. Орган местного самоуправления может предупредить собственника жилого помещения о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения - назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения. Если же собственник не устраняет отмеченные нарушения, то суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

В ЖК РФ праву собственности и другим вещным правам на жилые помещения отведен специальный разд. II (ст. 30-48). Описывая права и обязанности собственника жилого помещения, законодатель уточняет содержание права собственности, сформулированное в ст. 209 ГК РФ. "Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом" (ч. 1 ст. 30 ЖК РФ). В самом содержании права собственника на жилое помещение заложено использование его по назначению.

Особая норма ЖК РФ посвящена бремени содержания собственником своего жилого помещения и обязанности поддерживать свое жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников в многоквартирном доме. Жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения и о дате осуществления государственной регистрации такого решения органом, принявшим решение об изъятии. До факта государственной регистрации в учреждении юстиции решения соответствующего органа об изъятии жилого помещения у собственника решение для последнего не имеет юридической силы. Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения, а при недостижении соглашения по условиям выкупа судом. При определении выкупной цены жилого помещения в нее включаются рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (ч. 7 ст. 32 ЖК РФ).

В случае признания многоквартирного дома в порядке, установленном Правительством РФ, аварийным и подлежащим сносу к собственникам помещений в указанном доме предъявляется требование о его сносе в разумный срок. В случае, если дом не будет снесен в установленный срок, земельный участок, на котором расположен дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд, и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме.

ЖК РФ предусматривает два вида вещного права на жилое помещение. Во-первых, когда гражданину по завещательному отказу предоставляется право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании срок. В этом случае этот гражданин пользуется этим помещением наряду с собственником данного жилого помещения. Если собственник будет чинить отказополучателю препятствия в пользовании жилым помещением, то он вправе обратиться в суд за защитой своего права, обосновывая свои претензии к собственнику нормами ст. 304-305 ГК РФ. Во-вторых, вещное право возникает у лица, которое проживает в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивением.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме. Собственники помещения в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим помещением в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего помещения в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений путем его реконструкции. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании, объекты общего имущества в этом доме могут быть переданы в пользование иных лиц. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения следует судьбе права собственности на указанное помещение. Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме и совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение (ст. 37 ЖК РФ). Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме является неотъемлемой от соответствующего жилого помещения. Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными (ч. 2 ст. 38 ЖК РФ). Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения, определяется долей в праве собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника (ч. 2 ст. 39 ЖК РФ). Подобное соотношение доли в праве общей собственности на общее имущество и размера общей площади комнаты предусмотрено и для коммунальной квартиры (ст. 41-42 ЖК РФ).

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (далее - общее собрание) решает вопросы, связанные с использованием общего имущества дома, в частности о реконструкции (в том числе расширении и надстройке), строительством хозяйственных построек, других зданий, сооружений, ремонтом общего имущества дома. К компетенции общего собрания также относятся принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме, а также выбор способа управления многоквартирным домом.

Таким образом, многоквартирный дом является неделимой вещью, как единство жилых помещений и общего имущества в ней, раздел которого в натуре невозможен без изменения ее назначения, равно как и выдел в праве собственности. Общее имущество в многоквартирном доме - не принадлежность к жилым помещениям, а единая целая неделимая вещь. Общее имущество в многоквартирном доме повторяет юридическую судьбу жилых помещений, при приобретении в собственность помещений в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 38 ЖК РФ). Общее имущество в многоквартирном доме как таковое не может быть объектом гражданского оборота.

В ЖК РФ различаются жилищные права и жилищные отношения. К первым относятся гарантированные Конституцией РФ право граждан на жилище, право на безопасность жилища, его неприкосновенность, недопустимость произвольного лишения жилища. Жилищные права обеспечиваются, вернее, должны обеспечиваться органами государственной власти всех ветвей и органами местного самоуправления на основе исполнения норм конституционного, уголовного, административного и иных отраслей права. Жилищные отношения возникают, развиваются и прекращаются на признании равенства их участников по владению, использованию и распоряжению жилыми помещениями, на необходимости восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилищных помещений по назначению. Жилищные отношения - это неотъемлемая часть имущественных отношений, как вещных, так и обязательственных. Правда, в ЖК РФ включены нормы также и административного права (отнесение помещений к числу жилых помещений и исключение их из жилищного фонда, учет жилищного фонда, перестройка и перепланировка жилых помещений) и предпринимательского права (управление многоквартирными домами). Последняя часть составляющей жилищных отношений более подробно будет рассмотрена в дальнейшем.

Раздел V ЖК РФ посвящен жилищным и жилищно-строительным кооперативам. В роли таких кооперативов выступает добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома, а члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома (ст. 110 ЖК РФ). Поскольку те или иные кооперативы являются потребительскими, ЖК РФ их называет жилищными кооперативами. Действие положений главы 11 ЖК РФ не распространяется на иные специализированные потребительские кооперативы, создаваемые в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральными законами о таких кооперативах (например, Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ "О жилищно-накопительных кооперативах" *(67) (далее - Закон о ЖНК).

Право на вступление в жилищные кооперативы имеют граждане, достигшие возраста 16 лет, и (или) юридические лица. Количество членов в таком кооперативе не может быть менее чем пять, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретенном кооперативом многоквартирном доме. Решение об организации такого кооператива принимается собранием учредителей. ЖК РФ предусматривает, что членами жилищного кооператива с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица становятся лица, проголосовавшие за его организацию. В уставе жилищного кооператива должны содержаться сведения о его наименовании, месте его нахождения, предметах и целях деятельности, порядке вступления в члены кооператива, порядке выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат, размере вступительных и паевых взносов, об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов, о порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков, о порядке реорганизации и ликвидации кооператива. Внешним органом управления такого кооператива является общее собрание членов кооператива (конференция). Правление кооператива избирается из числа его членов общим собранием (конференцией), председатель правления избирается правлением жилищного кооператива из своего состава, он действует от имени кооператива без доверенности, в том числе представляет его интересы и совершает сделки.

Гражданину или юридическому лицу, принятому в члены жилищного кооператива на основании решения общего собрания его членов (конференции), предоставляется жилое помещение в домах такого кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса. Решения общего собрания членов кооператива (конференции) являются основанием вселения в такие жилые помещения. Право владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения жилым помещением член кооператива осуществляет на основе своего членства (ст. 124 ЖК РФ). В случае выплаты своего паевого взноса полностью он приобретает право собственности на занимаемое им жилое помещение (в соответствии с размером внесенного взноса).

Нормы главы 12 ЖК РФ "Правовое положение членов жилищных кооперативов" не предоставляют право члену кооператива продать, обменять или иным образом произвести отчуждение своей квартиры, хотя он является ее собственником. Гражданин вправе выйти из кооператива добровольно, либо он может быть исключен из него в случае грубого неисполнения своих обязанностей. Названная глава 12 ЖК РФ предусматривает выплату суммы пая члену кооператива, не выплатившему полностью паевого взноса и исключенному из кооператива (ст. 132 ЖК РФ). Вопрос же о возврате паевого взноса в случае добровольного выхода гражданина из состава кооператива, а также в случае его исключения из него за грубое неисполнение без уважительных причин своих обязанностей ЖК РФ не разрешен.

Особое место занимает жилищный накопительный кооператив, который определяется как потребительский кооператив, созданный в форме добровольного объединения граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов (ст. 2 Закона о ЖНК). Деятельность данного кооператива направляется на привлечение и использование денежных средств граждан на приобретение жилых помещений, а также иных привлеченных кооперативом средств на приобретение или строительство жилых помещений в целях передачи их в пользование, а после внесения паевых взносов в полном размере - в собственность членам кооператива. В паевой взнос, кроме денежных средств, вносимых членами кооператива в порядке и в сроки, предусмотренные формой участия члена кооператива в его деятельности, могут включаться доходы, полученные кооперативом от осуществления им предпринимательской деятельности и распределяемые между членами кооператива пропорционально их паям.

Жилищный накопительный кооператив вправе заниматься только деятельностью, предусмотренной упомянутым законом. Имущество кооператива образуется за счет паевых взносов и иных взносов членов кооператива, доходов, полученных кооперативом от осуществляемой им предпринимательской деятельности, которая служит достижению целей, ради которых кооператив создан, и соответствует этим целям, добровольных пожертвований и из иных не запрещенных законом источников. Отношения между кооперативом и его членами возникают на основании членства в кооперативе в соответствии с требованиями ГК РФ, Законом о ЖНК, принятых в соответствии с ним нормативных актов, уставом кооператива, а также в соответствии с решениями органов кооператива, принятыми в пределах их компетенции. В ст. 2 Закона о ЖНК приведены основные понятия, используемые в нем, и обращение к ЖК РФ не требуется, по крайней мере в Законе о ЖНК нет об этом упоминания. Приобретение и строительство жилых помещений для членов осуществляется за счет не только паевых взносов, но и доходов от собственной предпринимательской деятельности жилищного накопительного кооператива. Членство возникает после внесения соответствующих сведений о гражданине, подавшем заявление о приеме в члены кооператива, в единый государственный реестр юридических лиц в порядке, предусмотренном Законом о ЖНК и Законом о государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, со дня внесения гражданином вступительного взноса и первого платежа в счет паевого взноса.

Основанием для внесения сведений о гражданине, подавшем заявление о приеме в члены кооператива, в единый государственный реестр юридических лиц является решение уполномоченного уставом кооператива органа. Федеральная регистрационная служба выдает кооперативу документ, подтверждающий факт внесения соответствующих сведений в единый государственный реестр. Членство в кооперативе прекращается со дня внесения соответствующей записи.

Члены рассматриваемого нами кооператива вправе получить от него в пользование жилое помещение, участвовать в распределении доходов, полученных кооперативом от осуществляемой им предпринимательской деятельности, завещать пай, передавать пай другому члену кооператива или другому лицу, которому кооперативом не может быть отказано в приеме в члены кооператива, получить при прекращении членства в кооперативе действительную стоимость пая, получить жилое помещение в собственность. Тем самым Закон о ЖНК создает действительные условия получения жилого помещения в кооперативе в пользование или собственность гражданина, члена кооператива при надлежащем исполнении им своих обязанностей перед кооперативом и благоприятной рыночной конъюнктуре.

Важным правовым источником организации и деятельности жилищного накопительного кооператива является его устав, утверждаемый общим собранием его членов. В этом уставе устанавливается порядок определения размера, состава и порядок внесения паевых и иных взносов, порядок выплаты члену кооператива действительной стоимости пая при прекращении членства, права и обязанности кооператива перед своими членами (выделено нами. - В.А.), источники формирования и порядок использования имущества кооператива, фонды, создаваемые кооперативом, порядок покрытия членами кооператива понесенных кооперативом убытков.

Федеральная служба по финансовым рискам (ФСФР) ведет реестр жилищных накопительных кооперативов на основании сведений, предоставляемых Федеральной регистрационной службой.

Вышеупомянутый кооператив при осуществлении деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений привлекает и использует денежные средства граждан, вкладывает имеющиеся у него денежные средства в строительство жилых домов, участвует в строительстве жилых помещений в качестве застройщика или участника долевого строительства, приобретает жилые помещения, привлекает заемные денежные средства, т.е. активно занимается предпринимательской деятельностью. Неслучайно члены кооператива несут риск убытков, связанных с деятельностью кооператива, в пределах своих накоплений (п. 2 ст. 6 Закона о ЖНК).

На приобретение и строительство жилых помещений кооператив вправе использовать паевые и иные взносы членов кооператива, субсидии и субвенции, кредиты и займы, средства от реализации или использования жилых помещений, находящихся в собственности кооператива, пожертвования и иные не запрещенные законом источники (ст. 23 Закона о ЖНК). Паевые взносы членов кооператива должны компенсировать затраты кооператива на осуществление деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений.

Статьей 27 Закона о ЖНК установлены следующие формы участия в деятельности кооператива:

минимальный и максимальный периоды внесения, а также максимальный размер части паевого взноса, после внесения которой возникает право на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для члена кооператива;

период внесения оставшейся части паевого взноса;

размеры и периодичность платежей в счет паевого взноса;

возможные условия привлечения заемных средств в случае недостатка средств на приобретение или строительство жилого помещения для члена кооператива. Размер заемных средств не может превышать 70% размера паевого взноса члена кооператива. Право члена кооператива на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения возникает после выполнения данным членом условий внесения части паевого взноса, определенной в соответствии с выбранной им формой участия в деятельности кооператива.

Размер части паевого взноса, после внесения которого возникает право на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для передачи его в пользование члену кооператива, устанавливается уставом кооператива, но не может быть менее 30% от размера паевого взноса члена кооператива (ч. 1 ст. 47 Закона о ЖНК).

Контроль за деятельностью кооперативов по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений осуществляет ФСФР и ее территориальные органы.

Кооператив за счет взносов своих членов обязан формировать резервный фонд в порядке и размерах, которые предусмотрены Законом о ЖНК и (или) уставом кооператива. Размер резервного фонда не может быть менее 1,5% от размера паевого фонда кооператива. Средства резервного фонда могут использоваться только для обеспечения непредвиденных расходов и покрытия убытков кооператива. Кооператив может создавать иные целевые фонды в порядке и в размерах, предусмотренных уставом фонда.

Жилищные кооперативы способствуют разрешению проблем с постепенным переходом жилых помещений в частную собственность граждан. Статья 14 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон о введении в действие Жилищного кодекса) предусматривала, что жилищный или жилищно-строительный кооператив, в котором все его члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные этим кооперативом жилые помещения, подлежит до 1 января 2007 г. преобразованию в товарищество собственников жилья или ликвидации *(68). Эта статья утратила силу с 1 сентября 2006 г.

Товариществам собственников жилья (далее - ТСЖ) в ЖК РФ посвящен разд. VI (ст. 135-152). Ранее действующий Федеральный закон от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" утратил силу с 1 марта 2005 г. ТСЖ признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Число членов ТСЖ, создавших товарищество, должно превышать 50% голосов от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме. Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно ТСЖ. Оно может быть создано при объединении нескольких многоквартирных домов, помещения которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке. ТСЖ является юридическим лицом и отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Члены ТСЖ не отвечают по обязательствам товарищества. ТСЖ определяет смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие цели. На основе принятой сметы доходов и расходов на год ТСЖ устанавливает размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Установление размера обязательных платежей и взносов членов, образование специальных фондов, в том числе резервного фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования, принятие решений о получении заемных средств, определение направлений использования доходов от хозяйственной деятельности, определение вознаграждения членов правления, принятие решений о сдаче в аренду или передачу иных прав на общее имущество в многоквартирном доме отнесены к компетенции общего собрания членов ТСЖ (ст. 145 ЖК РФ).

В собственности ТСЖ может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома. Средства ТСЖ состоят из обязательных платежей, вступительных взносов и иных взносов его членов; доходов от хозяйственной деятельности ТСЖ, направленных на осуществление целей и выполнение задач ТСЖ; субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий.

Для достижения целей, предусмотренных уставом, ТСЖ вправе заниматься хозяйственной деятельностью, обслуживать, эксплуатировать и ремонтировать недвижимое имущество в многоквартирном доме; строить дополнительные помещения и объекты общего имущества в многоквартирном доме, сдавать в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме. Полученный доход от хозяйственной деятельности на основании решения общего собрания членов ТСЖ используется для оплаты общих расходов или направляется в официальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом ТСЖ (ст. 152 ЖК РФ).

Таким образом, частной собственностью ТСЖ является имущество, полученное от взносов членов товарищества, доходов от собственной хозяйственной деятельности. ТСЖ вправе заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества. Договоры ТСЖ заключаются в пределах принятой сметы доходов и расходов. В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах ТСЖ в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов и оплаты иных общих расходов (п. 3-4 ст. 137 ЖК РФ).

Особенность формирования собственности ТСЖ состоит в том, что установление размеров обязательных платежей и взносов, иных средств имущества ТСЖ осуществляется решением общего собрания его членов. В случае отказа от добровольного исполнения недостающие суммы задолженности по иску ТСЖ взыскиваются в судебном порядке. ТСЖ обязано обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество (п. 5 ст. 138 ЖК РФ).