Свойства земельного участка

Как объекту гражданских правоотношенийземельному участку свойственны те черты, такие юридические свойства, которые позволяют охарактеризовать его как вещь:

1. оборотоспособность, т. е. способность отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица). Из смысла п. 3 ст. 129 ГК РФ следует, что земельные участки могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством;

2. отнесение его законом (п. 1 ст. 130 ГК РФ) к недвижимому имуществу. В связи с этим подлежат обязательной государственной регистрации право собственности на земельный участок, его ограничение, переход и прекращение;

3. индивидуальная определенность. Индивидуально определенные веши отличаются конкретными, только им присущими характеристиками. Индивидуальная определенность земельного участка следует уже из его определения, в котором указывается на то, что его границы определены в соответствии с федеральными законами;

4. возможность его отнесения как к делимым, так и к неделимым вещам. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Так, например, из смысла п. 2 ст. 257 ГК РФ следует, что земельный участок крестьянского (фермерского) хозяйства является неделимым, так как не подлежит разделу при выходе одного из его членов. Делимость земельного участка, в отличие от другого имущества, определяется не объективными характеристиками, а субъективно (по усмотрению законодателя);

5. непотребляемость. Это дает им возможность служить объектом аренды и других сделок по временному пользованию чужим имуществом;

6. наличие его правовой связи с иными объектами, как составляющими его (в соответствии с п. 2 ст. 261 ГК РФ право собственности распространяется также на находящиеся в пределах границ земельного участка замкнутые водоемы, леса и растительность), так и не составляющими его (такими, как недра, находящиеся под ним, воздушное пространство над ним, находящееся на нем недвижимое имущество).

Земельные участки, обладая вышеперечисленными свойствами, включаются в хозяйственный оборот и выступают в качестве объектов различных имущественных прав, как вещных, так и обязательственных.

Имущественные отношения, объектом которых выступают земельные участки и их части, регулируются нормами как гражданского, так и земельного законодательства. Нередко эти нормы вступают в противоречие. В связи с этим возникает проблема соотношения норм ГК РФ и ЗК РФ. Не вдаваясь во все тонкости данной проблемы, необходимо указать лишь на то, что ЗК РФ имеет приоритет над ГК РФ в регулировании такого рода отношений и применяется как основной статут ввиду следующих причин:

• существуют прямые указания ГК РФ на то, что земля включается в хозяйственный оборот в той мере, в какой это допускается земельным законодательством;

• ЗК РФ является актом одного уровня в иерархии нормативно-правовых актов, но более поздним;

• согласно и. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательствами о недрах, об охране окружающей среды, специальными законами.

Участки недр

Здесь необходимо отметить принцип взаимосвязи и взаимозависимости правовых режимов на земле – и недропользования, который проявляется в двух основных положениях. Во-первых, согласно ЗК РСФСР (ст.52), собственники земельных участков, землевладельцы, землепользователи и арендаторы в пределах своих земельных участков имеют право без специального разрешения в установленном порядке использовать общераспространенные полезные ископаемые, торф, водные объекты, пресные подземные воды. Во-вторых, как это следует из норм того же ЗК РСФСР (ст.83), предоставление земельных участков для пользования недрами проводится только после оформления горного отвода, утверждения проекта рекультивации земель и восстановления ранее отработанных площадей.

«Следует сказать, что законы о природных ресурсах несколько по-иному определяют эти объекты применительно к праву собственности. Так, Закон РФ «О недрах» признает объектом государственной собственности недра в целом как часть земной коры, расположенную ниже почвенного слоя и дна водоемов, простирающуюся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения». (2.7, с.274).

Недра являются одним из природных объектов. Потребляемая, используемая часть недр является природным ресурсом, который, согласно Конституции Российской Федерации (ст.9), наряду с другими природными ресурсами используется и охраняется в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

К объектам прав на недра относятся государственный фонд недр Российской Федерации и участки недр. Государственный фонд недр составляет используемые участки и неиспользуемые части недр в пределах государственных границ Российской Федерации (Закон РФ «О недрах», ст.2). Участки же недр в виде горного отвода или геологического отвода Законом рассматриваются как объекты, которые могут предоставляться в пользование.

Горный отвод представляет собой участок недр (геометризированный при помощи пространственных границ блок недр), предоставленный для добычи полезных ископаемых, строительства и эксплуатации подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых, образования особо охраняемых геологических объектов, а также для проведения геологического изучения недр с одновременной или непосредственно следующей за ним добычей полезных ископаемых.

При определении границ горного отвода учитываются размеры участка недр, определяющие объект пользования и зоны влияния работ, связанных с пользованием недрами (подходные и эксплуатационные горные выработки и др.).

Геологический отвод представляет собой участок недр (геометризированный при помощи пространственных границ блок недр), предоставленный для геологического изучения недр.

В соответствии с Конституцией Российской Федерации (ст.9), земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

Конституция провозгласила равенство всех форм собственности на природные ресурсы. Однако законодательство о недрах и в первую очередь его головной акт – Закон Российской Федерации «О недрах» – не восприняли принцип множественности форм собственности на природные ресурсы и их равной правовой защиты. Указанный закон не отвергает названный принцип, равно как и нигде не употребляет термин «государственная собственность на недра». Однако по существу все формы собственности он сводит только к государственной. Так, ст.2 Закона дает понятие и состав государственного фонда недр. Согласно ей, распоряжение государственным фондом недр осуществляется путем принятия совместных решений государственных органов Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

Право пользования недрами является производным от права собственности на недра. Это основной вид прав на участки недр. В зависимости от сроков пользование участками недр подразделяется на бессрочное («без ограничения срока») и срочное («на определенный срок»). Других видов прав на недра – владение, аренду – Закон РФ «О недрах» не предусматривает.

Участки недр предоставляются в пользование для:

а) геологического изучения;

б) добычи полезных ископаемых, в том числе использования отходов горнодобывающего и связанных с ним производств;

в) строительства и эксплуатации подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых;

г) образований особо охраняемых геологических объектов, имеющих научное, культурное, эстетическое, санитарно-оздоровительное и иное значение (научные и учебные полигоны, геологические заповедники, заказчики, памятники природы, пещеры и другие подземные полости);

д) сбора минералогических палеонтологических и других геологических коллекционных материалов». (2.5, с.235-236).

«Пользователями участков недр для добычи общераспространенных полезных ископаемых, торфа, пресных подземных вод, а также для строительства подземных сооружений для своих нужд в пределах участка недр могут быть любые юридические лица и граждане. Пользователями недр для добычи радиоактивного сырья могут быть только государственные предприятия». (2.5, с.236).

«В соответствии с Положением о порядке лицензирования пользования недрами», утвержденным постановлением Верховного Совета РФ от 15 июля 1992 г., пользователь недр, получивший горный отвод, имеет исключительное право осуществлять в его границах пользование недрами в соответствии с предоставленной лицензией. Любая деятельность связанная с пользования недрами в границах горного отвода, может осуществляться только с согласия пользователя недр». (2.5., с.237-238).

«Гражданским законодательством к недвижимости кроме участков земли и участков недр как объектов естественного происхождения отнесены и обособленные водные объекты». (2.5, с.242).

Понятие участка лесного фонда как объекта гражданских прав. Классификация лесных участков

Правовой режим лесного участка как объекта гражданских прав в широком смысле необходимо начать рассматривать по принципу от общего к частному.

Согласно статье 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Таким образом, лесной участок относится к недвижимому имуществу.

Лесной участок является разновидностью земельного участка. Статья 261 ГУ РФ определяет правовой режим земельного участка как объекта права собственности.

Если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения.

Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.

Согласно п.п. 5 п. 1 статьи 7 Земельного кодекса РФ[1] в отдельную категорию выделяются земли лесного фонда.

Согласно статье 101 ЗК РФ к землям лесного фонда относятся лесные земли (земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления, - вырубки, гари, редины, прогалины и другие) и предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (просеки, дороги, болота и другие).

Порядок использования и охраны земель лесного фонда регулируется ЗК РФ и лесным законодательством.

Статья 5 ЛК РФ дает понятие леса. Данная статья характерна своей незавершенностью. Мало того, что в ЛК РФ отсутствует закрепление терминов и определений, но и имеющиеся определения полностью не раскрывают содержание определяемых объектов. Лесной кодекс РФ 1997 г. тоже не содержал четкого определения понятия леса, лишь в преамбуле было определено, что лес - совокупность лесной растительности, земли, животного мира и других компонентов окружающей природной среды, имеющей важное экологическое, экономическое и социальное значение. В одном из проектов Лесного кодекса встречалось определение леса как природного объекта, составляющего целостную совокупность лесной растительности, земли, почвы, других компонентов, находящихся во взаимосвязи между собой и внешней средой (лесная экосистема). В другом законопроекте понятие леса привязывалось к размеру гектаров земли, на котором плотно произрастает лесная растительность. Некоторыми учеными разрабатывалось понятие леса как основного типа растительности, господствующий ярус которого образован деревьями одного или нескольких видов с сомкнутыми кронами. Определение, содержащееся в статье 5 ЛК РФ, более чем не конкретно, оно подчеркивает только, что лес - это экологическая система, природный ресурс. Что входит в указанную экологическую систему, не отражается.

Стандарт отрасли ОСТ 56-108-98 «Лесоводство. Термины и определения» (утв. Приказом Рослесхоза от 3 декабря 1998 г. N 203)[2], разработанный Всероссийским научно-исследовательским институтом лесоводства и механизации лесного хозяйства, содержит определение леса, установленное в соответствии с Лесным кодексом РФ 1997 г.: «3.1.3. Лес - целостная совокупность лесных древесных и иных растений, земли, животных, микроорганизмов и других природных компонентов, находящихся во взаимосвязи с внутренней и с внешней средой».

Классик лесоводства Г.Ф. Морозов первым раскрыл суть леса, определив три понятия. Во-первых, показал, что «под лесом нужно понимать совокупность древесных растений, измененных как в своей внешней форме, так и в своем внутреннем строении под влиянием воздействия их друг на друга, на занятую почву и атмосферу». Во-вторых, «лес есть не только совокупность растений, но и вместе с ними и животных, т.е. комплекс всего живого, где все составные компоненты взаимодействуют между собой и с окружающей средой, непрерывно изменяясь». Фактически Г.Ф. Морозов был первым, понявшим так лес и назвавшим его биоценозом. В-третьих, непрерывно и всюду отмечая, что лес есть явление географическое, и подчеркивая, что на лес надо смотреть еще шире и глубже, а именно как на ландшафт или часть земного пространства вместе с растениями и животными, Г.Ф. Морозов говорит: «За расчленением земной поверхности идет расчленение почвенного покрова и прилегающих слоев атмосферы, а все взятое вместе влечет за собою и расчленение растительного покрова». И далее: «Лес есть явление географическое, разнообразные формы которого и их жизнь не могут быть поняты вне связи этих образований с внешней или географической средой. Настолько тесна и глубока эта связь, что под лесом, в сущности, мы должны разуметь не только одну совокупность древесных растений, объединенных взаимною связью, но и ту среду, ту арену, в которой разыгрываются те социальные процессы, которые мы все собираем, как в фокусе, в понятии «лес». Лес есть стихия и, подобно степям, пустыням, тундрам, есть часть ландшафта, часть, стало быть, земной поверхности, занятой, в силу ее определенных биологических свойств, соответственными лесными сообществами»[3].

Статья 6 ЛК РФ определяет правовой режим земель, на которых располагаются леса. Эта статья - одна из самых важных статей ЛК РФ, которая позволяет определить правовой режим лесного участка. В ней мы сталкиваемся с понятием леса и земель, на которых леса располагаются. Лесной кодекс РФ 1997 г. содержал понятие лесного фонда и в ст. 7 раскрывал, что такое лесной фонд. Вновь принятый ЛК РФ такого понятия не только не раскрывает, но и не содержит вообще. При этом законодатель оперирует институтом земель лесного фонда. Получается, что самого лесного фонда как понятия нет, а его земли существуют. В Российской Федерации установлено семь категорий земель в соответствии с Земельным кодексом РФ:

· земли сельскохозяйственного назначения;

· земли поселений;

· земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

· земли особо охраняемых территорий и объектов;

· земли лесного фонда;

· земли водного фонда;

· земли запаса.

Деление земель по их целевому назначению является характерной чертой российского земельного права и служит определению специфического правового режима охраны и использования земель в зависимости от их целевого назначения. Приведенные 7 основных категорий земель существуют (при некоторых изменениях названий) достаточно давно и оправдали себя на практике с точки зрения отграничения правового режима одной категории от другой. Не случайно Особенная часть Земельного кодекса РФ с описанием режимов земель строится в зависимости от категорий земель[4].

Федеральным законом «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации»[5] указанная статья Земельного кодекса не изменена. А вот в содержание ст. 101 ЗК РФ («Земли лесного фонда») внесены существенные изменения. Пункты 2 - 5 ст. 101 ЗК РФ признаны утратившими силу Федеральным законом «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации» со дня официального опубликования, т.е. с 8 декабря 2006 г. - дня официального опубликования в «Российской газете». Пункты 1 и 6 ст. 101 ЗК РФ остались в силе. Как упоминалось выше, пункт 1 данной статьи устанавливает, что к землям лесного фонда относятся лесные земли (земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления, - вырубки, гари, редины, прогалины и др.) и предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (просеки, дороги, болота и др.). Если старая редакция ЛК РФ имела специальную статью, посвященную составу земель лесного фонда с описанием лесных и нелесных земель, с более подробным описанием составляющих, нежели в п. 1 ст. 101 ЗК РФ, то действующая редакция Лесного кодекса РФ состав земель лесного фонда вообще не описывает. Как видим, этот вопрос остался только в предмете регулирования Земельного кодекса РФ, а Лесной кодекс РФ в ст. 23 устанавливает, что земли лесного фонда состоят из лесничеств и лесопарков. Привычная структура Лесного кодекса РФ 1997 г. в действующей редакции Лесного кодекса РФ, как видим, не прослеживается. Законодатель предпринял попытку размежевания вопросов, относящихся исключительно к лесному или земельному законодательству, описывая, например, состав земель лесного фонда только в Земельном кодексе, а не в Лесном кодексе. Насколько оправданы данные нововведения, сможет показать только практика, а длительность ее с интенсивными темпами изменения действующего федерального законодательства в области охраны окружающей среды и использования отдельных природных ресурсов ставится под сомнение. Так что хорошо это или нет, можно и не успеть проанализировать[6].