7.Какие условия договора аренды предприятия являются существенными?

8.Какие права и обязанности имеет арендодатель (арендатор) по договору аренды предприятия?

7.Какие условия договора лизинга являются существенными?

8.Какие права и обязанности имеет арендодатель (арендатор) по договору лизинга?

Тема 5.2. Наем жилого помещения

I.Задания для самостоятельной работы

1.Изучите вопросы по плану практического занятия.

2.Изучите постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации».

3.Перечислите отличия договора социального найма от договора коммерческого найма жилого помещения.

4.Определите различия в правовом положении поднанимателей и временных жильцов.

5.Подготовьте проект договора коммерческого найма жилого поме-

щения.

6.Подготовьте доклады (см. № 4, 5 Примерной тематики докладов).

7.Изучите Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47

«Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»

8*. Изучите следующие вопросы:

– понятие и виды договора найма жилого помещения;

19

–элементы договора найма жилого помещения;

II.План практического занятия

(Форма обучения: очная) 1. Обсуждение учебных вопросов:

–понятие и виды договора найма жилого помещения;

–элементы договора найма жилого помещения;

2.Заслушивание и обсуждение докладов по темам:

–«Сравнительный анализ правового регулирования договора социального найма и договора коммерческого найма жилого помещения»;

–«Основные разъяснения, содержащиеся в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации».

3.Обсуждение проекта договора коммерческого найма жилого помещения.

III. Рекомендации по выполнению заданий и подготовке к практическому занятию

По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Необходимо отметить, что договор найма жилого помещения является консенсуальным, возмездным, взаимным.

Как следует из определения договора найма жилого помещения, сторонами его являются наймодатель и наниматель. Необходимо обратить внимание на то, какие лица могут выступать в качестве сторон договора.

20

Так, из содержания правила, закрепленного в п. 2 ст. 671 ГК РФ, следует, что юридическое лицо может быть только наймодателем. В соответствии с п. 1 ст. 677 ГК РФ нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин.

Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Заметим, что в юридической литературе понятия «объект» и «предмет» применительно к данному договору отождествляются. Следует подчеркнуть, что пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (абз. 2 п. 1 ст. 673 ГК РФ).

ГК РФ закрепляет правило о том, что договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

Следует обратить внимание на то, что ГК РФ предусматривает две разновидности договора найма жилого помещения: договор социального найма и договор коммерческого найма.

По договору социального найма жилого помещения гражданам пре-

доставляются жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования. Необходимо знать, какие жилые помещения относятся к такому фонду.

Следует подчеркнуть, что по договору социального найма совместно с нанимателем в жилом помещении могут проживать члены его семьи. Особенностью данной разновидности договора найма жилого помещения является то, что ГК РФ не устанавливает срока, на который он может быть заключен.

В договоре коммерческого найма должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем (п. 2 ст. 677 ГК РФ), т. е. вместо понятия «члены семьи нанимателя», кото-

21

рое применяется к социальному найму, в данном случае применяется понятие «граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем».

Для договора коммерческого найма ст. 683 ГК РФ устанавливает

сроки.

Далее необходимо изучить правовое регулирование прав и обязанно-

стей сторон договора.

Следует обратить особое внимание на то, что по истечении срока договора коммерческого найма наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок.

Часть 2 ст. 684 ГК РФ обязывает наймодателя по договору коммерческого найма не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока договора предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать жилое помещение внаем в течение не менее 1 года.

IV. Рекомендуемые источники

Нормативные правовые акты

1.Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч.II // СЗ РФ. 1996.

№5; 2007. № 5, № 44, № 45; 2009. № 29; 2011. № 49.

2.Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 № 188-ФЗ // СЗ РФ. 2005.

№1; 2007. № 1 (Ч. I); 2009. № 23, № 39, № 48, № 51.

3.Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» // Российская газета.

10.02.2006; 10.08.2007.

22

4. Постановление Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» //СЗ РФ. 2011. № 22.

Судебная и арбитражная практика 1. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14

«О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» // Российская газета.

08.07.2009.

Основная литература 1. Гражданское право: учеб.: в 3 т. Т. 2 / под ред. А.П. Сергеева. – М.:

РГ-Пресс, 2009. – 880 с.

Дополнительная литература

1.Российское гражданское право: Учебник: В 2 т. Т. II: Обязательственное право / отв. ред. Е.А. Суханов. – М.: Статут, 2011. – 1208 c.

2.Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества – М.: Статут, 2009. – 778 с.

3.Егорова О.А. Жилищное право: учебно.-практич. пособие. – М.: ЮНИТИ: Закон и право, 2009. – 134 с.

4.Жилищное право: учебник / под ред. И.А. Еремичева, П.В. Алексия, Ю.Ф. Беспалова. – М.: ЮНИТИ, Закон и право. – 2009. – 497 с.

5.Право собственности на жилые помещения. Договор найма жилого помещения: Постатейный комментарий глав 18 и 35 Гражданского кодекса Российской Федерации / под ред. П.В. Крашенинникова. – М.: Статут,

2009. – 189 с.

23