4. Оценка эффективности инвестиций в объект недвижимости
4.1. Определение инвестиционных затрат.
Инвестиционные издержки складываются из постоянного капитала и чистого оборотного капитала.
Vии=ПК+ЧОК+ПП
Где Vии – инвестиционные издержки:
ПК – постоянный капитал;
ЧОК – чистый оборотный капитал;
ПП – затраты на подготовку к производству.
Постоянный капитал (фиксированные инвестиционные издержки) складываются из затрат на :
• приобретение земли и отвод участка под строительство объектов недвижимости и дальнейшую его передачу в долгосрочное пользование) ;
• предконтрактную и контрактную подготовку;
• подготовку территории (участка) под застройку;
• проектирование;
• менеджмент (управление проектом);
• строительство;
• сдачу объекта в эксплуатацию;
• гарантийное обслуживание.
Стоимость земли определяется рыночными условиями, складывающиеся в регионе, где предполагается строительство объекта. Методы оценки стоимости земли будут рассмотрены позднее.
Если у предприятия уже имеется земельный участок, то в инвестиционные издержки входит только налог на землю.
Земельные участки из земель населенных пунктов, для дальнейшей эксплуатации зданий: медицинский центр (учебный корпус №2) с пристройками, переданы в постоянное (бессрочное) пользование ГБОУ ВПО «Владивостокстский Государственный Медицинский Университет» Министерства здравоохранения.
1-ый участок: Уточненная площадь: 1 424.00 кв. м
Кадастровая стоимость: 17 956 540.32 руб.
2-ой участок: уточненная площадь: 4 819.00 кв. м
Кадастровая стоимость: 60 776 312.39 руб.
Общая кадастровая стоимость –
Расчет постоянного капитала.
Постоянный капиталл (фиксированные инвестиционные издержки) складывается из:
• предконтрактную и контрактную подготовку;
• подготовку территории (участка) под застройку;
• проектирование;
• менеджмент (управление проектом);
• строительство;
• сдачу объекта в эксплуатацию;
Затраты в период прединвестиционной фазы проекта:
- формирование инвестиционного замысла – 0,2-1% от стоимости проекта;
-исследование инвестиционных возможностей – 0,25-1,5% от стоимости проекта;
- ТЭО проекта – 1,0-3,0% от стоимости проекта.
Таким образом прединвестиционные издержки составляют – 11600 тыс. руб.
Стоимость строительства (реконструкции) определяется по сводному сметному расчету и составляет – 800 000 тыс. руб. в ценах на 2 кв. 2012 года.
Проектные и изыскательские работы составляют – 71827, 95 тыс. руб.
Структура инвестиционных издержек приведена в таблице 4.1.1.
|
№ п.п. |
Наименование |
Стоимость, тыс. руб. |
|
1. |
ПК |
898632,38 |
|
1.1. |
Затраты на землю |
- |
|
1.2. |
Проектные и изыскательские работы |
71827, 95 |
|
1.3. |
СМР |
585420,26 |
|
1.4. |
Оборудование |
71723,29 |
|
1.5. |
Прединвестиционные издержки |
11600,00 |
|
1.6. |
Менеджмент |
15211,86 |
|
1.7. |
Прочие |
142849,02 |
|
2. |
ПП |
- |
|
3. |
ЧОК |
- |