11. Житлове законодавство

Житлово-експлуатаційна організація на підставі статей 24, 61 ЖК України вправі пред'являти позови про виселення з жилого приміщення тимчасових жильців і піднаймачів у зв'язку з припиненням договору найму або недійсністю договору піднайму (ст. 94 ЖК України), а також осіб, які вселились туди не в ус­тановленому порядку.

Згідно зі ст. 15 Закону України «Про власність» право власності на квартиру в будинку України виникає внаслідок повного внесення пайового внеску. Тому як­що право власності на пай мали й інші особи, крім члена ЖБК, який завершив сплату цього внеску (його подружжя, члени сім'ї, спадкоємці), право власності на квартиру виникає в усіх учасників спільної власності на пай відповідно до розміру їхніх часток у загальній сумі пайового внеску.

Положення гл. 5 ЖК про переважне право члена ЖБК на одержання жилого приміщення, що звільнилось у будинку ЖБК (ст. 142), обмін жилого приміщен­ня (ст. 143), його поділ (ст. 146), виселення виключеного із ЖБК його члена застосовуються у випадках, коли пайовий внесок повністю не внесено. Після повної його сплати ці питання мають вирішуватись на підставі відповідних норм, що регулюють відносини власності. Зокрема, в цьому разі поділ жилого приміщення може мати місце, якщо кожній із сторін може бути виділено відо­кремлене жиле приміщення з окремим виходом, у тому числі шляхом переоблад­нання за наявності відповідного дозволу. За відсутності цих умов суд може за за­явою заінтересованої сторони встановити порядок користування жилим приміщенням.

Відповідно до роз'яснень Пленуму Верховного Суду України, даних у п. 6 по­станови від 18 вересня 1987 р. № 9 «Про практику застосування судами законо­давства про житлово-будівельні кооперативи», при розгляді позовів про поділ квартири в будинках ЖБК суд має виходити з розміру паю, що є спільною власністю, й кошторисної вартості квартири. Якщо пайовий внесок за надану квартиру внесено повністю і за твердженням сторони вартість її перевищує кош­торисну, дійсна вартість може бути визначена за погодженням сторін, а при недо-сягненні такої згоди — шляхом призначення експертизи. В таких випадках вартість квартир визначається з урахуванням діючих ринкових цін на них у даній місцевості.

Члени ЖБК, які повністю внесли пайовий внесок за квартиру, в тому числі до 1 липня 1990 p., відповідно до ст. 15 Закону України «Про власність» набувають -ава власності на квартиру і тому вправі заповісти, продати, подарувати її або обміняти на приміщення в іншому ЖБК, у державному чи громадському житло­вому фонді або на будинок (частину будинку), належний громадянинові. Влас­ник квартири не може бути виселений із неї з мотивів виключення з ЖБК або -змушений до її обміну, а особа, до якої перейшло право власності на неї, має переважне право на вступ до ЖБК.

У тих випадках, коли член ЖБК, який повністю вніс пайовий внесок за квар­тиру, помер до 1 липня 1990 p., спадщина відкривалась на паєнагромадження. Разом з тим, якщо в такому випадку квартира не була заселена ЖБК, право на неї відповідно до положень ст. 15 Закону України «Про власність» може визнаватись і за спадкоємцем, який у ній не проживав.

До повноважень, наданих місцевим державним адміністраціям і органам місцевого самоврядування, не включено право пред'являти позови про виселен­ня з жилих приміщень у будинках ЖБК.

Тимчасова відсутність члена сім'ї (в тому числі колишнього) власника жилого будинку чи квартири не позбавляє його права користування жилим приміщен-

229

Енциклопедичний довідник майбутнього адвоката

ням. Він втрачає це право тільки в разі вибуття на інше постійне місце проживан­ня і припинення внаслідок цього сімейних стосунків із власником.

За відсутності між власником будинку (квартири) і колишнім членом його сім'ї угоди про безоплатне користування жилим приміщенням до цих відносин (щодо плати за користування житлом і комунальні послуги) застосовуються пра­вила ст. 162 ЖК України. Інших прав і обов'язків наймача жилого приміщення на колишніх членів сім'ї власника законом не поширено.

Якщо між власником і колишнім членом його сім'ї не було угоди про безоплатне користування жилим приміщенням і останній не сплачує квартирну плату і плату за комунальні послуги добровільно, власник вправі пред'явити до нього позов про стягнення належних за це сум.

Відсутність передбаченого ст. 168 ЖК України попередження про розірвання договору житлового найму є підставою для відмови у позові, а не у прийнятті позовної заяви.

При вирішенні спорів, пов'язаних із користуванням жилими приміщеннями в будинках і квартирах, належних громадянам на праві приватної власності (про виселення, право користування тощо), слід виходити з норм глави 6 розд. III ЖК України про користування жилими приміщеннями в будинках (квартирах) при­ватного житлового фонду.

Норми глави 2 цього розділу ЖК про користування жилими приміщеннями в будинках державного і громадського житлового фонду до житлових відносин у приватному житловому фонді застосовуються у випадках, коли в главі 6 ЖК України є посилання на них (наприклад, ст. 116 ЖК України застосовується щодо виселення членів сім'ї власника, які не є учасниками спільної власності на дане житло) або коли схожі житлові відносини не врегульовані нормами глави 6 і застосування до них норм глави 2 не суперечить їх змісту (прикладом може бути ст. 98 ЖК України, яка встановлює судовий порядок виселення тимчасових жильців).

Передбачені ст. 168 ЖК України обмеження щодо розірвання договору найму жилого приміщення у приватному житловому фонді на вимогу власника (наймо-давця) не є порушенням закону про захист права власності. Власник не може бути протиправно позбавлений права власності або обмежений у цьому праві. У даному ж разі він сам розпорядився майном на умовах, встановлених законом. Таке здійснення власником свого права відповідає ст. 19 Закону України «Про влас­ність». Тому посилання лише на те, що позивач є власником жилого приміщення, який має охоронюване законом право володіння, користування і розпорядження належним йому майном, не може бути підставою для виселення наймача.

Не є підставою для виселення членів сім'ї (в тому числі колишніх) власника жилого будинку (квартири) сам факт переходу права власності на це майно до іншої особи (осіб), оскільки їх право користування жилим приміщенням урегу­льовано житловим законодавством, згідно з яким ніхто не може бути виселений із займаного жилого приміщення або обмежений у праві користування ним інак­ше як з підстав і в порядку, передбачених законом (ч. З ст. 9 ЖК України).