- •5. Конспект лекций
- •2. Рынок недвижимости как совокупность организационно-правовых отношений
- •3. Субъекты и объекты рынка недвижимости
- •4. Грабовый п.Г. ,Кулаков ю.Н. Лукманова и.Г. И др. Экономика и управление недвижимостью. Учебник/ под общей ред.Проф. П.Г. Грабового Смоленск Изд.Асв,2008.
- •2. Действительные и недействительные сделки с объектами недвижимости
- •3. Противоправные действия на рынке недвижимости
- •4. Грабовый п.Г. ,Кулаков ю.Н. Лукманова и.Г. И др. Экономика и управление недвижимостью. Учебник/ под общей ред.Проф. П.Г. Грабового Смоленск Изд.Асв,2008.
- •2. Договор как правовая форма сделок с недвижимыми вещами
- •4. Грабовый п.Г. ,Кулаков ю.Н. Лукманова и.Г. И др. Экономика и управление недвижимостью. Учебник/ под общей ред.Проф. П.Г. Грабового Смоленск Изд.Асв,2008.
- •2. Обмен и мена жилыми помещениями
- •3. Дарение и наследование жилья
- •4. Приватизация и деприватизация жилых помещений
- •5. Рента и пожизненное содержание с иждивением собственников жилых помещений
- •8. Федеральный закон «о приватизации государственного и муниципального имущества» от 21 декабря 2001 г. № 178-фз [ Электронный ресурс] // Доступ из справ.- правовой системы «Консультант Плюс».
- •2. Договор аренды жилых помещений
- •3. Ипотека (залог) жилых помещений
- •Лекции 18,19.20
- •2. Доверительное управление недвижимостью (траст)
- •3. Купля-продажа нежилых помещений (зданий)
- •4. Аренда нежилых помещений
- •6. Федеральный закон «о приватизации государственного и муниципального имущества» от 21 декабря 2001 г. № 178-фз [ Электронный ресурс] // Доступ из справ.- правовой системы «Консультант Плюс».
- •2. Аренда земельных участков
- •3. Особенности сделки дарения земельного участка
- •Договор дарения земельного участка. Оформление договора дарения.
- •4. Особенности сделки мены земельного участка
- •5. Ипотека (залог) земельного участка
- •6. Правовое регулирование наследования земельного участка
- •7. Отчуждение земельного участка с находящимися на нем строениями
- •8. Приватизация земельных участков под объектами недвижимости
- •9. Особенности сделки ренты и пожизненного содержания с иждивением
- •10. Правовое регулирование доверительного управления земельным участком
- •Лекция 33
- •Лекция 34
- •2. Имущественное страхование
- •3. Титульное страхование
- •4: Основные системы и направления страхования в области недвижимости
- •5. Договор о страховании недвижимого имущества
- •3. Никитенко л.К., Осипенко в.И. Имущественное страхование. Учебн.-прак. Пособие . М.Экзамен,2007.
2. Действительные и недействительные сделки с объектами недвижимости
Сделка считается действительной при соблюдении четырех условий:
- содержание и правовые последствия ее не противоречат закону и иным нормативным актам;
- совершена она дееспособными и правоспособными лицами;
- волеизъявление лиц соответствует их действительной воле;
- форма сделки письменная, нотариально удостоверенная в установленных законом случаях и зарегистрирована в едином государственном реестре.
Если сделка не соответствует хотя бы одному условию действительности, то такая сделка является недействительной (см. таблицу 2).
Недействительные сделки не соответствуют закону, не имеют качеств юридического факта и не влекут желаемых правовых последствий. Они подразделяются на две разновидности – ничтожные и оспоримые, т.е. абсолютно и относительно недействительные. Оспоримой считается сделка, недействительная по решению суда, а ничтожная недействительна с самого начала ее совершения независимо от решения суда (си. 166 ГК РФ).
Среди ничтожных сделок с недвижимостью наиболее распространены мнимые и притворные. Мнимые совершаются для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия. Нередко такие сделки преследуют противозаконные цели, например, дарение и купля-продажа недвижимого имущества с целью укрытия его от конфискации или от взыскания по требованиям кредитора.
Таблица 2. Виды недействительных сделок с объектами недвижимости
НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫЕ СДЕЛКИ | |
- не влекут юридических последствий; - совершенны с нарушением закона | |
Оспоримые по суду (иск о признании сделки недействительной – 1 год):
|
Ничтожные (иск о применении последствий недействительности сделки – 10 лет со дня начала ее исполнения (ст. 181 ГК РФ):
|
Притворной называется сделка, прикрывающая другую сделку, которую стороны действительно имели в виду совершить. Так, часто купля продажа дома или земельного участка прикрывается дарением, чтобы обойти право преимущественной покупки. Для маскировки оплаты труда с целью уклонения от перечислений денежных средств в фонды социального обеспечения и страхования оформляют аренду помещения гражданина. Договором о совместной деятельности прикрывают аренду государственных и муниципальных нежилых помещений без согласия собственника или одностороннюю сделку прикрывают куплей-продажей объекта недвижимости, или оформляют залог недвижимого имущества для исключения продажи его на аукционе при банкротстве и др. Недействительные сделки можно подразделить на сделки с пороками:
- воли;
- судебного состава;
- формы;
- содержания, а также кабальные сделки.
Основаниями для признания недействительной сделки по приватизации государственных и муниципальных предприятий и любых объектов недвижимого имущества являются различного рода нарушения правил проведения конкурса или аукциона, наличие сговора о занижении цены и др. Среди оснований для признания сделок приватизации недействительными выделяют следующие:
- нарушение правил конкурса или аукциона;
- отказ покупателя от платежа;
- использование незаконных средств платежа;
- субъект приватизации не имеет права на покупку;
- наличие сговора о снижении цены или неправомерном разделе земли;
- получение покупателем незаконных льгот;
- нарушение условий конкурса;
- нарушение антимонопольных требований;
- признание сделки недействительной судом;
- иные основания по ГК РФ.
Последствия недействительных сделок:
- двусторонняя реституция (восстановление прежнего состояния), т.е. каждая из сторон возвращает другой все приобретенное по сделке в натуре или в виде денежной компенсации, если ни одна из сторон не допустила умысла;
- односторонняя реституция – все исполненное получает только добросовестная сторона, а вторая – передает в доход государства;
- никакой реституции – все, что исполнено, передается в доход государства, если обе стороны действовали умышленно.
При применении двусторонней реституции продавец получает обратно земельный участок или другой объект, но возвращает покупателю полученную за него сумму.
При односторонней реституции, если имели место неправильные действия продавца, виновник возвращает покупателю полученные за объект недвижимости деньги, а покупатель передает в доход государства недвижимое имущество. Если же реституция исключается для обеих сторон, то продавец передает в доход государства деньги, а покупатель – соответствующий объект недвижимости.