4.2 Методика расчетов и выводов

Объектом кадастровой оценки земли является сельскохозяйственное землепользование ЗАО«Светлый путь». Землепользование находится в Лужском районе Ленинградской области. Категория земель – земли сельскохозяйственного назначения. Разрешенное использование – для сельскохозяйственного производства. Цель оценки – определение кадастровой стоимости земельного участка.

Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель 1 группы

После анализа состояния сельскохозяйственных угодий и основных тенденций их использования для оценки предприятия «Князь», был составлен севооборот культур – из набора культур традиционного возделываемых в месте расположения земельного участка, с учётом эффективного использования сельскохозяйственных культур.

Севооборот включает четыре года и состоит из следующих культур:

1 год – озимая рожь

2 год – картофель

3 год многолетние травы

4 год – кукуруза

Показатели нормативной урожайности, цен продажи и затрат, характерные для культур, представленных в севообороте, показаны в таблице 12.

Таблица 12

Сельскохозяйственная культура	Нормативная урожайность, ц/га	Цена продажи, руб/ц	Затраты на производство, руб/га
Озимая рожь	16,67	195	750
Картофель	140,13	120	1400
Многолетние травы	20,77	45	470
Кукуруза	229,8	30	160

Наиболее затратной сельскохозяйственной культурой является картофель. При определении затрат на производство должна учитываться прибыль предпринимателя, которая принята в размере 20% от материальных издержек.

Факторами, определяющими величину премии за риск, являются:

• Риск инвестиций в сельскохозяйственные угодья

• Риск низкой ликвидности

Определение величины премии за риск представлены в таблице 13.

Премия за низкую ликвидность рассчитана по формуле:

Безрисковая ставка × срок экспозиции) : 12 = 10 % × 4 : 12 = 3,3 %.

Плюс величина премии за риск инвестиций в с/х угодья= 5%

Таблица 13

Фактор риска	Величина премии за риск, %	Обоснование величины премии за риск
Риск инвестиций в сельскохозяйственные угодья	5	В Ленинградской области доход от сельскохозяйственного производства значительно ниже, чем в строительстве, промышленности и других отраслях экономики области
Риск низкой ликвидности	3,3	В настоящее время рынок сельскохозяйственных земель в Ленинградской области не сложился, поэтому ликвидность оцениваемого земельного участка низкая, рассчитанная исходя из срока экспозиции четыре месяца
Итого	8,3

Таким образом, коэффициент капитализации составляет: 10+8,3 = 18,3%

где 8,3 – величина премии за риск

Расчёт кадастровой стоимости 1 га пашни

Таблица 14

Показатель	Озимая рожь	Картофель	Многолетние травы	Кукуруза	Среднее значение
Урожайность, ц/га	16,67	140,13	20,77	229,80
Цена продажи, руб/ц	195	120	45	30
Валовой доход, руб/га	3250	16816	934,5	6894
Затраты руб/га	900	1680	564	192
Рента, руб/га	2350	15136	370,5	6702	6139,625
Стоимость земли	33549,86339

Кадастровая стоимость пашни в ЗАО «Светлый путь»:

165,93 га x 33549,86 руб. = 5566928,832 руб.

Расчёт кадастровой стоимости сенокосов

Площадь сенокосов – 2,05 га. Урожайность сенокосов – 45 ц/га. Коэффициент пересчёта сена сенокосов в кормовые единицы – в 1 ц сена содержится 0,45 ц кормовых единиц. Рыночная цена овса –270руб. за 1 ц. Затраты на заготовку сена и улучшение –3250руб/га. Прибыль – 20% от величины затрат. Коэффициент капитализации составляет – 18,3%.

Переводим урожайность сенокосов в кормовые единицы в расчёте на 1 га :

45 ц/га * 0,45к.ед. = 20,25 ц.к.е.

Рассчитываем валовой доход исходя из положения, что

1ц.к.е = 1 ц овса/20,25 ц.к.е. * 270 руб. = 5467,5 руб./га

Находим земельную ренту, получаемую с 1га сенокос:

5467,5 – (3250*1,2)= 1567,5 руб./га

Определяем кадастровую стоимость 1 га сенокосов:

1567,/0.183 = 8565,57 руб.

Определяем кадастровую стоимость сенокоса в ЗАО «Светлый путь»:

8565,57*2,05= 17559,42 руб.

Расчёт кадастровой стоимости пастбища

Оцениваются пастбища землепользования ЗАО «Светлый путь», площадью 187,12 га. Средняя продолжительность пастбищного периода в смоленской области 137 дней в году. Средняя продуктивность коровы – 12 л молока в день. Закупочная цена на молоко – 10 руб за 1 л. Норма выпаса – 1,87 коровы на 1 га. Затраты на содержание коров в течение пастбищного периода –21600 руб/га. Коэффициент капитализации – 18,3%

Средняя продуктивность коров за пастбищный период

12л*137дн.=1644 л

Валовой доход с 1 га пастбища

10 руб/л*1644*1,87кор./га =30742,8 руб.

Земельная рента, получаемая с 1 га пастбищ исходя из производства молока

10971,36 руб/га.

Кадастровая стоимость 1 га пастбища 60952 руб/га.

Кадастровая стоимость пастбища в ЗАО «Светлый путь»:

187,12 га.* 60952 руб/га.= 11405338,2 руб.

Пример расчёта кадастровой стоимости сада

Многолетние насаждения могут оцениваться с помощью доходных и затратных методов, а при наличии данных о продаже объектов-аналогов – сравнительным методом. Приведём пример расчёта стоимости земли под многолетними насаждениями, площадью 58,2 га, затратным методом (суммирование всех видов затрат, связанные с их созданием и уходом за ними). Такими затратами являются – затраты на закладку плантации, создание инфраструктуры в виде дорог, создание дренажных систем, строительство специальных сооружений для хранения и первичной обработки продукции, создание других подобных объектов, а также затраты на содержание объектов инфраструктуры и уход за многолетними культурами.

Приобретение саженца – 500 руб;

Подготовка территории и посадка – 490 руб;

Уход за саженцами в первые 7 лет (250руб/год) – 1750 руб.

Кадастровая стоимость 1 га сада – 2740 руб (сумма затрат)

Кадастровая стоимость многолетних насаждений составляет – 159742 руб.

Земли под многолетние насаждения не представлены на территории землепользования ЗАО «Светлый путь».

Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель 3 группы

На землепользовании ЗАО «Светлый путь» не представлено земель, занятых зданиями, сооружениями, строениями, используемыми для производства, хранения сельскохозяйственной продукции. Поэтому ниже приведён пример определения кадастровой стоимости земель 3 группы.

Итак, оценивается свободный земельный участок, расположенный в районе жилой застройки города. Общая площадь участка 0,2 га. Целевое назначение – строительство торгового павильона. Для сравнения выбирают 4 участка, проданных на местном рынке, с таким же целевым назначением. При сравнении используют такие критерии, как право собственности, условия финансирования, особые условия продажи, время продажи, местоположение, физические характеристики.

Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель 5 группы

Удельные показатели кадастровой стоимости земель устанавливаются в размере среднего для субъекта Российской Федерации значения удельного показателя кадастровой стоимости земель лесного фонда Лужского района.

Кадастровая стоимость 1 га леса – 7180 руб.

Кадастровая стоимость земель 5 категории :

210,63 га.*7180 руб.= 1512323,4 руб.

Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель 6 группы

Удельные показатели кадастровой стоимости земель устанавливаются в размере минимального для субъекта Российской Федерации значения удельного показателя кадастровой стоимости земель (предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных природных, антропогенных и техногенных явлений, а также водными объектами, предназначенными для обеспечения внутрихозяйственной деятельности).

Кадастровая стоимость 1 га земель 6 категории – 17759 руб.

Кадастровая стоимость нарушенных земель:

17759руб* 37,37га.= 663653,83 руб.

Кадастровая стоимость земельного участка определяется путём суммирования произведений удельных показателей кадастровой стоимости земель всех групп и площадей, занимаемые этими землями в границах земельного участка.