§ 3.Порядок предоставления земельных участков для многоквартирного жилищного строительства

Обеспечение граждан жильем – важнейшая социальная функция госудраства. Решение этой задачи происходит в основном путем осуществления многоквартирного жилищного строительства. Поэтому законодатель уделяет большое внимание регламентации деятельности по осуществлению многоквартирного жилищного строительства, в частности, порядку предоставления земельных участков для такого жилищного строительства. Порядок предоставления земельных участков для многоквартирного жилищного строительства или для их комплексного освоения в целях жилищного строительства подчиняется общему порядку предоставления земельных участков, но с важными особенностями, характерными именно для этого вида хозяйственной деятельности. Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" Земельный кодекс Российской Федераци был дополнен статьей 30.2, в которой закреплено правило, согласно которому земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта. Порядок предоставления земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта также детально определен в Земельном кодексе и состоит из следующих стадий: проведение работ по формированию земельного участка; осуществление государственного кадастрового учета земельного участка; проведение торгов по продаже земельного участка в собственность или права на заключение договора аренды; на четвертой стадии должен быть подписан протокол о результатах торгов или подписан договор аренды земельного участка, если процедура торгов не проводилась. Содержание перечисленных стадий подробно рассмотрено в предыдущем параграфе. Отметим важные особенности и требования, предъявляемые к порядку проведения аукциона для предоставления земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Аукцион по продаже земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка для жилищного строительства (за исключением индивидуального и малоэтажного жилищного строительства) проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, основанные на результатах инженерных изысканий параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства, а также технические условия подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение. Таким образом, помимо условий проведения аукциона по продаже права аренды земельного участка, характерных для индивидуального жилищного строительства, где основным условием была индивидуализация земельного участка, здесь появляется дополнительное требование – должны быть определены параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства, основанные на результатах инженерных изысканий. Для участия в аукционе заявители должны предоставить следующие документы: заявка на участие в аукционе по установленной форме с указанием реквизитов счета для возврата задатка; выписка из единого государственного реестра юридических лиц - для юридических лиц, выписка из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей - для индивидуальных предпринимателей, копии документов, удостоверяющих личность, - для физических лиц; документы, подтверждающие внесение задатка. Также важной особенностью участия в аукционе по продаже права аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства является подготовка и представление заявителями следующих дополнительных документов, содержащих предложения по планировке, межеванию и застройке территории в соответствии с правилами землепользования и застройки и нормативами градостроительного проектирования в границах земельного участка, право на заключение договора аренды которого приобретается на аукционе.: В Земельном кодексе закреплены гарантии как для органов государсвенной власти и местного самоуправления, в том, что заявитель, победивший на аукционе добросовестно будет исполнять, взятые на себя обязанности по комплескному освоению земельного участка в целях жилидщного строительства, так и для участников аукциона в том, что для победителя аукциона не будут устанавливаться дополнительные обязательства, кроме перечисленных в законе и в условиях, вынесенных на аукцион. Примером таких гарантий могут служить следующие нормы, закрепленные в Земельном кодексе, приминительно к проведению аукциона по предоставлению земельных участков для комплексного осовоения в целях жилищного строительства. В извещении о проведении аукциона должны быть указаны: предмет аукциона, в том числе сведения о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере земельного участка; цена выкупа земельного участка после его комплексного освоения, в расчете на единицу площади; начальная цена предмета аукциона (начальная цена права на заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства); размер арендной платы за земельный участок, предназначенный для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, в расчете на единицу площади и порядок ее изменения; способы обеспечения обязательств по комплексному освоению земельного участка в целях жилищного строительства и их объем; максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства; максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи; максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков. Дополнительно к указанным требованиям могут быть установлены и другие требования, касающиеся комплексного освоения земельного участка. При этом не могут устанавливаться требования к выполнению каких-либо работ или оказанию услуг, влекущих за собой дополнительные расходы победителя аукциона, кроме установленных статьей 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации. Победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольшую цену за право на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения. В законе закреплена гарантия исполнения обязательства по комплексному освоению земельного участка в целях жилиного строительства в случае передачи прав аренды земельного участка третьему лицу. В случае такой передачи к новому правообладателю переходят все обязанности по выполнению требований, касающихся комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства. Законодательно закреплено исключительное право арендатора земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, добросовестно исполнившего обязательства по комплексному освоению земельного участка, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории, строительства объектов инженерной инфраструктуры и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду. Для арендаторов земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, ненадлежащим образом выполняющим обязательства по комплексному освоению земельных участков законодателем предусмотрены жесткие санкции вплоть до прекарщения права на земельные участки или взимания неустойки в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения таких обязанностей, от размера арендной платы или размера земельного налога за каждый день просрочки, если договором не предусмотрено иное. Теперь обратимся к вопросу о подаче самого заявления о предоставлении земельного участка и этапах выбора указанного земельного участка. Для предоставления земельного участка под объекты строительства должны лица (как юридические, так и граждане), заинтересованные в предоставлении указанного земельного участка, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. Как уже отмечалось, данный орган власти должен быть правомочным в предоставлении земельных участков под строительство. В указанном заявлении должны быть указаны назначение объекта, который предполагается возвести, предполагаемое место его размещения, примерный размер земельного участка под объект строительства, а также обоснование этого размера. Эти данные являются очень важными, так если категория земель земельного участка под строительство как правило известна, то разрешенное использование должно определяться его собственником на основании данных в заявлении. И самое главное – испрашиваемое право на земельный участок. К заявлению могут прилагаться технико-экономическое обоснование проекта строительства или необходимые расчеты, хотя эти данные закон не относит к числу обязательных. После чего “орган местного самоуправления по заявлению гражданина или юридического лица либо по обращению исполнительного органа государственной власти обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного земельного кадастра и документов землеустройства с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями” (ст. 31 ЗК РФ). Хотя в законе и написано, что необходимая информация о разрешенном использовании земельных участков и об обеспечении этих земельных участков объектами инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, а также дежурные кадастровые карты (планы), содержащие сведения о местоположении земельных участков, предоставляются бесплатно соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями в двухнедельный срок со дня получения запроса от органа местного самоуправления, на деле это происходит не всегда так. К примеру, если идет речь о предоставлении земельного участка, не прошедшего кадастровый учет и не определенного в натуре, указанные сроки будут однозначно сорваны. По закону о государственном земельном кадастре данные сроки определяются в один месяц для органов, осуществляющих кадастровый учет, двухнедельный же срок определен не для них, а для соответствующих органов власти, только для последних и актуален указанный двухнедельный срок. Не меньше вопросов и с органами архитектуры, обязанных выдающих необходимую информацию, чаще всего в виде выкопировок из градостроительных планов населенных пунктов. Очень важная роль в процессе отвода земельных участков под строительство отводится информированности всех заинтересованных лиц. Земельный кодекс обязывает органы местного самоуправления городских или сельских поселений информировать население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства. Для этого указанные органы обязаны информировать землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков (которые находятся в государственной или муниципальной собственности) законные интересы которых могут быть затронуты в результате возможного изъятия для государственных и муниципальных нужд находящихся соответственно в их пользовании и владении земельных участков, в связи с предоставлением этих земельных участков для строительства. Регистрация прав на землю по действующему законодательству В соответствии с Конституцией Российской Федерации важнейшей обязанностью государства является признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина, в том числе их права иметь в частной собственности землю (ст.2, 8, 9, 35, 36). В целях реализации этой обязанности органы государственной власти проводят государственную регистрацию прав на землю, которая производится в соответствии Федеральным законом “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” от 21 июля 1997 года №122-ФЗ (в дальнейшем Закон о регистрации прав), вступившим в силу с 30 января 1998 года. Возникновение института государственной регистрации прав на недвижимость обусловлено развитием в России рыночных отношений и вовлечением в гражданский оборот недвижимого имущества . И так как в соответствии с действующим законодательством земельные участки отнесены к недвижимому имуществу, то и вещные права на земельные участки подлежат государственной регистрации. Единая федеральная система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним означает, что право собственности и другие вещные права на недвижимость возникают с момента такой регистрации. Государственная регистрация представляет собой действие, завершающее юридический состав, лежащий в основании возникновения, перехода и прекращения вещных прав на недвижимое имущество, в том числе и на земельные участки. Закон о регистрации прав, установил, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственная регистрация прав) заключается во внесении записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, совершении надписей на правоустанавливающих документах и выдаче удостоверений о произведенной государственной регистрации прав. Государственная регистрация прав проводится учреждением юстиции по государственной регистрации прав по месту нахождения недвижимого имущества (ст.9, 13, 14 Закона). В соответствии со ст. 25 ЗК РФ основаниями возникновения прав на земельные участки устанавливаются гражданским законодательством и федеральными законами. Права граждан и юридических лиц на земельные участки возникают по разным основаниям (общие случаи предусмотрены ст. 8 ГК РФ): из договоров и иных сделок; из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения прав на земельные участки; из судебного решения, установившего право на земельный участок; в силу приобретательной давности. Все документы, связанные с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество можно разделить на две группы: правоустанавливающие и правоподтверждающие. К правоустанавливающим относятся те документы, которые по своей сути являются основанием для возникновения прав и обязанностей. К ним можно отнести постановления уполномоченных органов власти об отводе земельных участков для строительства, договора купли-продажи земельных участков и т. д. К правоподтверждающим документам следует отнести те документы, из которых хотя и не возникают права и обязанности по владению, пользованию и (или) распоряжению земельными участками, но которые подтверждают наличие указанных прав у субъектов гражданских правоотношений. К таким документам следует отнести свидетельства о вещных правах на земельные участки, выдаваемые учреждениями юстиции, осуществляющих государственную регистрацию прав на земельные участки, государственные акты на землю, свидетельства о праве собственности на землю и т. д. Оформление и выдача правоподтверждающих документов есть акт признания и защиты государством прав граждан и юридических лиц на земельные участки. Следует отметить, что основанием для их оформления и выдачи служат правоустанавливающие документы. Здесь существует ряд проблем, не решенных действующим законодательством. Например, после получения постановления об отводе земельного участка (или заключения договора купли-продажи) часть новых владельцев земельных участков не торопится с его оформлением в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав. Дело в том, что не существует норм, прямо устанавливающих сроки оформления прав на недвижимое имущество. На практике это приводит к затруднению полноценного гражданского оборота земельных участков. Например, в нашей стране большое количество постановлений органов власти о предоставлении земельных участков членов бывших колхозов (совхозов). Однако даже не все их бывшие члены знают об этом (кто-то уехал, отсутствует по неизвестным причинам и т. д.) или по каким-то причинам не хотят регистрировать свои права. В этом случае конкретным субъектам отведены земельные наделы (части наделов, доли, паи и т. д.), а распоряжаться ими полноценно никто не может. Предоставить их кому-то другому власти уже не имеют права (они ими уже распорядились). В результате чего земельные ресурсы хотя и предоставлены конкретным субъектам, однако выключены из полноценного гражданского оборота. И таких случаев по всей территории России множество. Однако отсутствие у субъектов земельных правоотношений правоподтверждающих документов может повлечь для них ряд неблагоприятных последствий: указанное лицо может быть привлечено к административной ответственности за неоформление прав на земельные участки и подвергнуто штрафу (привлечь их к ответственности за самовольное занятие земельного участка нельзя, так как он был предоставлен на вполне законных основаниях); жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, является самовольной постройкой (ст.222 ГК РФ). Свидетельство на право собственности на землю и иной правоподтверждающий документ служат основанием при совершении сделок купли-продажи, залога аренды, а также при осуществлении иных действий по владению, пользованию и распоряжению земельным участком в соответствии с действующим законодательством. То есть без государственной регистрации прав на земельные участки невозможно ими распоряжаться по усмотрению их владельцев. Закон о регистрации прав вступил в действие с 30 января 1998 года. А как же обстоят дела с ранее возникшими правами на земельные участки? Об этом в ст. 6 указанного закона сказано: «Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Государственная регистрация прав, осуществляемая в отдельных субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях до вступления в силу настоящего Федерального закона, является юридически действительной. Государственная регистрация возникших после введения в действие настоящего Федерального закона ограничения (обременения) или иной сделки с объектом недвижимого имущества требует государственной регистрации прав на данный объект, возникших до введения в действие настоящего Федерального закона». Такая регистрация может быть проведена желанию собственников, землепользователей и землевладельцев земельных участков, но в принудительном порядке их сделать этого не может никто. В заключение настоящей главы необходимо рассмотреть вопрос о земельных участках, которые не могут предоставляться для жилищного строительства. Новым Градостроительным кодексом Российской Федерации введено понятие градостроительный регламент. Градостроительный регламент – устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) макисмальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства. Градостроительный регламент, в свою очередь, является составной частью Правил землепользования и застройки, которые включают в себя также карту градостроительного зонирования с указанием территориальных зон. Для каждой территориальной зоны устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов жилищного строительства. Земельные участки или объекты для жилищного строительства по своим размерам и параметрам должны соответствовать градостроительным регламентам. Так, в Законе г. Москвы от 9 декабря 1998 г. N 28 "О градостроительном зонировании территории города Москвы" (с изменениями от 1 декабря 1999 г., 12 февраля 2003 г., 27 апреля 2005 г.) выделены следующие типы назначения территории: функционального назначения (природные, общественные, жилые, производственные и прочие), установлены следующие виды строительного назначения участков территории: по плотности застройки (низкоплотной, среднеплотной и высокоплотной застройки), по высоте застройки (застройка по высоте не более 15 м., не более 35 м. и свыше 35 м.), по типу ландшафтного назначения участков территории, и соответствующие им допустимые значения использования поверхностей земли - поверхностей под "подошвами" зданий, поверхностей с искусственным покрытием, поверхностей с растительным покровом и водных поверхностей в процентах от площади участка. Установленный тип функционального, строительного, ландшафтного назначения территории не может противоречить режимам особой охраны особо охраняемых природных территорий, режимам регулирования градостроительной деятельности на территориях природного комплекса, режимам охраны памятников истории и культуры. Помимо вышеназванных ограничений на предоставление земельных участков для жилищного строительства, выделяют особые территориальные зоны, предоставление земельных учатков в которых сопряжено с определнными сложными процедурами, либо не допускается совсем. К таким территориальным зонам относятся. Зоны рекреационного назначения, в которые могут включаться зоны в границах территорий, занятых городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, а также в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом. Зоны особо охраняемых территорий. В зоны особо охраняемых территорий могут включаться земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение. Зоны специального назначения, в которые могут включаться зоны, занятые кладбищами, крематориями, скотомогильниками, объектами размещения отходов потребления и иными объектами, размещение которых может быть обеспечено только путем выделения указанных зон и недопустимо в других территориальных зонах. Зоны размещения военных объектов и иные зоны специального назначения