Десятый арбитражный апелляционный суд
Постановление Дело № а41-69907/15 20 февраля 2016 года г. Москва
Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 20 февраля 2016 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Игнахиной М.В.,
судей Мальцева С.В., Юдиной Н.С.,
при ведении протокола судебного заседания: Гулиевым А.Ф.,
при участии в заседании:
от ООО «АРВИДА» – Хватов С.А. представитель по доверенности от 09.12.2015,
от Администрации городского поселения Октябрьский Люберецкого муниципального района Московской области – Строганова Е.Ю. представитель по доверенности от 12.01.2016,
от ООО «Трансмоуд» - Красин К.Е. представитель по доверенности от 06.03.2015,
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «АРВИДА» и Администрации городского поселения Октябрьский Люберецкого муниципального района Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 27 ноября 2015 года по делу № А41-69907/15, принятое судьей Бобковой С.Ю., по иску Администрации городского поселения Октябрьский Люберецкого муниципального района Московской области к обществу с ограниченной ответственностью «АРВИДА» об обязании передать долю в размере трех процентов жилых помещений в многоквартирном жилом доме,
Установил:
администрация городского поселения Октябрьский Люберецкого муниципального района Московской области (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Московской области с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Арвида» (далее – ООО «Арвида») об обязании передать администрации долю, предусмотренную инвестиционным контрактом от 23.05.2001 (с учетом дополнительного соглашения от 30.05.2005 №1) в размере 3 процентов (или 1075,93 кв.м.) жилых помещений в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу Московская область, Люберецкий район, рабочий поселок Октябрьский, микрорайон «Западный», корпус 3, не обремененную правами третьих лиц.
Определением Арбитражного суда Московской области от 09.11.2015 по делу №А41-69907/15 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Трансмоуд» (л.д.132).
Решением Арбитражного суда Московской области от 27.11.2015 по делу №А41-69907/15 в удовлетворении заявленных требований отказано (л.д.166-170).
Не согласившись с принятым решением, администрация и ООО «Арвида» обратились с апелляционными жалобами, в которых просили обжалуемое решение отменить.
Законность и обоснованность оспариваемого решения проверены судом в соответствии со статьями 266 – 268 АПК РФ.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель администрации поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить, принять новый судебный акт.
Представитель ООО «Арвида» поддержал доводы апелляционной жалобы администрации и своей апелляционной жалобы, просил решение изменить в мотивировочной части.
Представитель ООО «Трансмоуд» возражал против апелляционных жалоб, просил решение оставить без изменения.
Изучив доводы апелляционных жалоб, повторно исследовав материалы дела, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Как усматривается из материалов дела 23.05.2001 между администрацией и ООО «Арвида» (инвестор) заключен инвестиционный контракт, предметом которого являлась реализация инвестиционного проекта по застройке 2-ой очереди жилого микрорайона «Западный» на строительной площадке по адресу: МО, Люберецкий район, пос. Октябрьский, мкр. Западный, с объемом инвестиций ориентировочно 300 млн. руб. (л.д.6-14)
Дополнительным соглашением от 30.05.2005 № 1 стороны контракта установили, что предметом контракта является реализация инвестиционного проекта по застройке второй очереди жилого микрорайона «Западный» на строительной площадке по адресу: МО, Люберецкий район, пос. Октябрьский, мкр. Западный, ориентировочной общей площадью застройки 123 000 кв.м. (л.д.15-16).
В соответствии с п. 2.2 контракта в редакции дополнительного соглашения № 1 для реализации инвестиционного проекта инвестор осуществляет за счет собственных или привлеченных средств строительство инвестиционного комплекса в соответствии с разработанным и утвержденным проектом застройки с вводом его в эксплуатацию в 2007 году.
Согласно пункту 2.3 контракта в редакции дополнительного соглашения № 1 в рамках инвестиционного проекта инвестор осуществляет инвестирование денежных средств в проектирование, строительство и реконструкцию систем теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения в соответствии с выданными и утвержденными техническими условиями согласно договоров подряда на их выполнение. Инвестор за счет собственных средств разрабатывает проект застройки 2-ой очереди жилого микрорайона «Западный», включающий обязательные объекты соцкультбыта, расположенные в нижних нежилых этажах зданий, отдельно стоящее здание детского сада, производит техническую экспертизу школьного здания, незавершенного строительством, с выдачей отчета и заключения.
В силу пункта 2.4. контракта в редакции дополнительного соглашения № 1 в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд под строительство второй очереди жилого микрорайона «Западный» на строительной площадке, предоставленной инвестору, по адресу: Московская область. Люберецкий район, пос. Октябрьский, мкр. «Западный», администрация возлагает на инвестора обязанность за счет собственных денежных средств инвестора выкупить у собственников недвижимое имущество, расположенное на строительной площадке инвестора, или предоставить собственникам иное недвижимое имущество (гаражный бокс). При наличии на строительной площадке инвестора самовольных построек администрация возлагает на инвестора обязанность осуществить их снос.
В соответствии с пунктом 3.1 контракта в редакции дополнительного соглашения № 1 базовое соотношение раздела имущества по объектам при реализации контракта с учетом возмещения администрацией затрат инвестора по выполнению пунктов 2.3. и 2.4. настоящего контракта, а также иных затрат инвестора устанавливается между сторонами в следующей пропорции: администрации – 3% общей жилой площади; инвестору – 97% общей жилой площади, 100% общей нежилой площади, за исключением технических помещений, необходимых для эксплуатации жилых зданий.
В силу пункта 3.2. контракта конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность администрации и инвестору по мере реализации контракта, определяется на основании акта, подписанного сторонами, о реализации инвестиционного проекта по каждому объекту.
Как установлено в пункт е 3.5 контракта в редакции дополнительного соглашения № 1 оформление имущественных прав сторон производится в установленном законом порядке после сдачи каждого объекта в эксплуатацию и выполнения сторонами обязательств по контракту на основании акта о реализации инвестиционного проекта (части проекта) по объекту.
25 марта 2005 между ООО «Арвида» (инвестор) и ООО «Трансмоуд» (соинвестор) заключен договор о соинвестировании строительства жилых домов микрорайона «Западный» п. Октябрьский, предметом которого являлось инвестирование соинвестором строительства трех жилых домов общей жилой и полезной нежилой площадью ориентировочно 97 400 кв.м. на строительной площадке по адресу: МО, Люберецкий район, поселок Октябрьский, микрорайон «Западный», корпусы 2, 3 и 4, с правом получения соинвестором результата инвестиционной деятельности и оформления его в собственность в соответствии с п. 4.1 настоящего договора (л.д.125-129).
Указанный договор согласован с администрацией, о чем свидетельствует отметка на данном договоре, скрепленная оттиском печати администрации.
Согласно пункту 3.1 договора инвестиционный вклад соинвестора в строительство объекта составляет ориентировочно сумму эквивалентную 49 000 000 долларов США, исходя из себестоимости одного кв.м. строительства с учетом всех инженерных коммуникаций, необходимых для функционирования жилого микрорайона на момент заключения настоящего договора.
В соответствии с пунктом 4.1 договора по окончании строительства объекта общая жилая и нежилая площадь как результат инвестиционной деятельности распределяется следующим образом: результат инвестиционной деятельности соинвестора составляет ориентировочно 81 560 кв.м. от общей жилой и полезной нежилой площади объекта; результат инвестиционной деятельности инвестора составляет ориентировочно 13 000 кв.м. от общей жилой площади объекта; результат инвестиционной деятельности администрации составляет ориентировочно 2 840 кв.м. жилой площади объекта.
Согласно пункту 4.2 договора перечень передаваемых соинвестору жилых помещений определяется протоколом о распределении жилой площади, подписанным сторонами и согласованным с администрацией.
Данный протокол является неотъемлемой частью настоящего договора и основанием для оформления права собственности на результат инвестиционной деятельности сторонами и администрацией.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 03.12.2012 по делу № А40-52102/12-40-479, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2013 и постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 01.08.2013, установлено, что ООО «Трансмоуд» является застройщиком 17-ти этажного многоквартирного жилого дома по адресу: Московская область, Люберецкий муниципальный район, городское поселение Октябрьский, микрорайон «Западный», корпус 3 (л.д.137-161).
Спорные квартиры являются предметом договоров участия в долевом строительстве, заключенных между ООО «Трансмоуд» и физическими лицами (третьими лицами по делу), что подтверждается выпиской из ЕГРП от 21.08.2012 № 22/055/2012-146.
Как следует из материалов дела, 10.10.2013 администрацией выдано ООО «Трансмоуд» разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU50513104-173РВ в отношении многоэтажного жилого дома (строительство второй очереди мкр. Западный, корпус 3), расположенного по адресу: МО, Люберецкий район, р.п. Октябрьский, микрорайон Западный, корпус 3. Постановлением Администрации г.п. Октябрьский Люберецкого муниципального района Московской области № 226-ПА от 10.10.2013 законченному строительством многоэтажному жилому дому (строительный адрес: МО, Люберецкий район, р.п. Октябрьский, микрорайон Западный, корпус 3) с инв. № 126:039-14826, расположенному на земельном участке с кадастровым номером 50:22:0020101:0064, построенному ООО «ТРАНСМОУД», присвоен почтовый адрес: МО, Люберецкий район, р.п. Октябрьский, микрорайон Западный, ул. Спортивная, д. 2.
03.03.2015 сторонами подписан акт о результатах реализации инвестиционного контракта (л.д.17-19), а также итоговый протокол распределения квартир в законченном строительстве объекта от 03.03.2015 (л.д.20-33), которым указаны конкретные квартиры, подлежащие передаче администрации в составе доли 3% по инвестиционному контракту.
Однако согласно полученным сведениям из ЕГРП, права собственности на поименованные в вышеуказанном акте и итоговом протоколе квартиры зарегистрированы за третьими лицами, поэтому администрация не имеет возможности оформления на указанные квартиры права собственности.
Ссылаясь на данные обстоятельства, администрация обратилась в суд с настоящим иском.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требвоаний.
Согласно пункту 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу
соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.
При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статьи 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.
Согласно пункту 61.9 главы 12 Регламента арбитражных судов Российской Федерации (утвержден Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05 июня 1996 года №7) арбитражным судам следует иметь в виду, что со дня размещения постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в полном объеме на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации практика применения законодательства, на положениях которого основано данное постановление, для них считается определенной.
Аналогичные правила применяются при установлении даты, когда считается определенной практика применения законодательства по вопросам, разъяснения по которым содержатся в постановлениях Пленума и информационных письмах Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
В соответствии с пунктами 1 - 3 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор).
К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Исходя из установленной судом правовой природы заключенного между сторонами спора инвестиционного контракта, по мнению суда, сложившиеся между сторонами договорные отношения регулируются правилами глав 30, 37, 55 ГК РФ, Федеральным законом от 25.02.1999 №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», и Федеральным законом РСФСР от 26.06.1991 №1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», действующим в части норм, не противоречащих Закону № 39-ФЗ.
Как усматривается из материалов дела в соответствии с условиями инвестиционного контракта доля администрации муниципального района составила 3 процента общей площади жилых помещений.
Конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность администрации и инвестору по мере реализации контракта, определяется на основании акта, подписанного сторонами, о реализации инвестиционного проекта по каждому объекту.
Созданный в результате реализации инвестиционного проекта жилой дом принят в эксплуатацию. При этом, как усматривается из материалов дела, в отношении квартир в спорном жилом доме ООО «Трансмоуд» были заключены договоры долевого участия с третьими лицами.
В соответствии со статьей 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.
В соответствии с пунктом 2 статьи 245 ГК РФ соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.
В соответствии со статьей 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в суде.
Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.
Пунктом 5 указанного постановления Пленума ВАС РФ №54 установлено, что при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего. Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.
В рассматриваемом случае администрация не представила доказательств, подтверждающих наличие нераспределенных между участниками инвестиционного проекта квартир.
Из материалов дела следует, что право собственности на имущество, поименованное в акте распределения, зарегистрировано за третьими лицами.
Доказательства наличия квартир, не обремененных правами третьих лиц, в материалах дела отсутствуют.
В суде апелляционной инстанции представители ООО «Арвида» и ООО «Трасмоуд» подтвердили отсутствие нераспределенных между участниками инвестиционного проекта квартир.
С учетом изложенного, если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).
Из материалов дела не усматривается, что в суде первой инстанции администрация уточняла исковые требования в порядке статьи 49 АПК РФ.
Ссылка администрации и ООО «Арвида» на необоснованное принятие судом первой инстанции в качестве доказательства светокопию дополнительного соглашения от 10.10.2012 №4, не принимаются судебной коллегией.
Как усматривается из материалов дела 09.11.2015 в материалы дела приобщено дополнительное соглашение от 10.10.2012 №4 к инвестиционному контракту от 23.05.2001 в отсутствие возражений представителей лиц, участвующих в деле (л.д.136).
Согласно данному соглашению стороны изложили пункт 2.2. контракта в следующей редакции: для реализации инвестиционного проекта инвестор осуществляет за счет собственных и (или) привлеченных денежных средств строительство двух жилых домов со строительными адресами: корпус № 1, состоящий из 21 этажа, и корпус № 2, состоящий из 17 этажей, на земельном участке по строительному адресу: МО, Люберецкий муниципальный район, г.п. Октябрьский, микрорайон «Западный», и ввод жилых домов в эксплуатацию: корпус № 1 – 1 квартал 2013, корпус № 2 – 4 квартал 2014.
Таким образом, как следует из положений инвестиционного контракта и договора соинвестирования с учетом дополнительных соглашений к ним, права инвестора в отношении корпуса № 3 были переданы ООО «Трансмоуд», при этом в материалах дела не представлено доказательств несения ООО «Арвида» расходов на строительство корпуса №3.
В соответствии с частью 8 статьи 75 АПК РФ письменные доказательства представляются в арбитражный суд в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии. Если к рассматриваемому делу имеет отношение только часть документа, представляется заверенная выписка из него.
Частью 9 этой же статьи установлено, что подлинные документы представляются в арбитражный суд в случае, если обстоятельства дела согласно федеральному закону или иному нормативному правовому акту подлежат подтверждению только такими документами, а также по требованию арбитражного суда.
Таким образом, процессуальное законодательство допускает использование копий документов в качестве доказательства, обосновывающего требования и возражения стороны по делу.
При рассмотрении настоящего дела в суде первой инстанции не имелось спора относительно содержания дополнительного соглашения от 10.10.2012 № 4 к инвестиционному контракту от 23.05.2001.
В материалы дела не были представлены иные копии, имеющие текстуальные расхождения с копией, приобщенной к материалам дела.
При рассмотрении дела в суде первой инстанции заявления о фальсификации доказательств, в порядке установленном статьей 161 АПК РФ, необходимости его исключения из числа доказательства ни администрацией, ни ООО «Арвида» заявлено не было.
При этом судебная коллегия учитывает, что условия дополнительного соглашения от 10.10.2012 №4 к инвестиционному контракту от 23.05.2001 являлись предметом исследования при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел, по которым ООО «Арвида» обращалось в суд за защитой своих интересов (№А41-60293/14, №А41-44392/13).
Данные обстоятельства позволяют суду апелляционной инстанции считать имеющуюся в материалах дела копию дополнительного соглашения от 10.10.2012 № 4 к инвестиционному контракту от 23.05.2001 надлежащим доказательством, подтверждающим факт его заключения.
Апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.
Доводы апелляционных жалоб не опровергают выводы суда, положенные в основу решения, и не могут служить основанием для его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы.
Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего дела по существу, апелляционным судом не установлено.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд