2. Реализация основных подходов к оценке земельного участка

2.1 Применение затратного подхода к оценке земельного участка

Для определения оценки стоимости земельного участка с построенным на нем зданием будем использовать метод выделения или изъятия, сочетающий в себе два подхода (затратный и сравнительный).

Этот метод предусматривает вычитание восстановительной стоимости здания за минусом износа из общей рыночной стоимости цены объекта недвижимости, которая определяется методом прямого сравнения продаж.

Этап 1. Определяем рыночную стоимость земельного участка с улучшениями на основе изучения рынка и сравнительных продаж.

Шаг 1. Выявление фактических продаж индивидуальных жилых домов с земельными участками.

Таблица 3. Исходные данные о совершенных сделках купли-продажи индивидуальных жилых домов с земельными участками.

Параметры	Объект оценки	Объект № 1	Объект № 2	Объект №3
Дата сделки (в месяцах)	-	-	Менее 1	4
Местоположение	Горнозаводск	Горнозаводск	Горнозаводск	Горнозаводск
Год постройки	1998	1996	1998	1998
Площадь земельного участка, м²	1450 м²	1300 м²	1500 м²	1250 м²
Общая площадь жилого дома, м²	56 м²	52 м²	56 м²	50 м²
Материал стен	Щиты	Щиты	Щиты	Щиты
Инженерное оборудование: Водоснабжение Канализация Отопление Электроснабжение	Центральное Нет Индивидуальный источник тепла (АГВ) 220	Центральное Есть Индивидуальный источник тепла (АГВ) 220	Центральное Есть Индивидуальный источник тепла (АГВ) 220	Центральное Есть Индивидуальный источник тепла (АГВ) 220
Качество постройки	Среднее	Среднее	Среднее	Среднее
Этажность/наличие мансарды	1/нет	1/нет	1/нет	1/нет
Рыночная цена объекта, руб.	-	1 488 000	1 380 920	1 324 000

Шаг 2. Внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым участком.

Таблица 4. Корректировки к рыночной цене объекта недвижимости, тыс. руб. (%).

Параметры корректировки		Объект №1	Объект №2	Объект №3
К дате сделки		0	0	+105 920 (8,0%)

Продолжение Таблицы 4. Корректировки к рыночной цене объекта недвижимости, тыс. руб. (%).

Местоположение		0	0	0
К году постройки		+17 864 (1,0%)	0	0
К площади земельного участка		+26 796 (1,5%)	- 6904,6 (0,5%)	+26 480 (2%)
Инженерное обеспечение (канализация)		-26 796 (1,5 %)	-20 713,8 (1,5 %)	-19 860 (1,5 %)
Качество постройки		0	0	0
На этажность		0	0	0
Общая корректировка		+17 864 (1,0%)	- 27 618,4 (2%)	+112 540 (8,5%)

Обоснование вносимых корректировок

1. Дата сделки

В силу того, что сравниваема сделка Объекта №3 была совершена 4 месяца назад, соответственно, то на каждый месяц вносим корректировку в размере 2% со знаком «плюс». То есть для Объекта №3 «плюс» 8%.

2. Местоположение

Поправки не вводятся, т.к. все объекты недвижимости находятся в Горнозаводске.

3. Год постройки

Поправка, учитывающая год постройки, вводится в объекты №1 в размере 1,0% от стоимости дома со знаком «+».

4. Площадь земельного участка

Поправки вводятся в зависимости от площади участков. Они составляют для объектов:

№1 – 1,5% со знаком «+»; №2 – 0,5% со знаком «-» ; №3 – 2% со знаком «+».

5. Общая площадь жилого дома

Поправки на общую площадь жилого дома не вносятся, т.к. рыночные цены продаж сопоставимых объектов исчислены в расчете на единицу общей площади жилого дома.

6. Инженерное обеспечение

Поправки на водоснабжение, теплоснабжение газификацию не вводятся.

Поправка на наличие канализации для объектов составляют: №1 – 1,5% со знаком «-»; №2 – 1,5% со знаком «-» ; №3 – 1,5 % со знаком «-».

7.Качество постройки

Поправки на качество постройки не вносятся, т.к. у всех объектов оно высокое.

8. Этажность и наличие мансарды

Поправки на этажность не вносятся, так как у всех объектов мансарда отсутствует.

Итоговая величина стоимости оцениваемого объекта недвижимости получается в результате согласования скорректированных цен продаж сопоставимых объектов. Скорректированная цена объекта приведена ниже.

Таблица 5. Скорректированные цены объектов.

Параметры		Объект №1	Объект №2	Объект №3
Скорректированная цена объекта в целом, тыс. руб.		1 505 864	1 353 301,6	1 436 540

Итоговая величина стоимости оцениваемого объекта недвижимости вычисляется с помощью средней арифметической:

(1 505 864+1 353 301,6+1 436 540) / 3 =1 431 901,9 руб.

Этап 2. Определяем восстановительную стоимость жилого дома методом сравнительной единицы измерения.

Восстановительная стоимость жилого дома рассчитана на базе данных, опубликованных в журнале «Недвижимость» в соответствии с которым стоимость 1 м² общей площади щитового одноэтажного жилого дома составляет 25500 руб. Отсюда следует, что стоимость оцениваемого жилого дома общей площадью 56 м² без земельного участка составит 25 000 * 56 = 1 400 000 руб.

Таким образом, восстановительная стоимость жилого дома на 19.05.2011 года составит

С_восст = 1 400 000 руб.

Этап 3. Рассчитываем все виды износа – физический, функциональный и внешний.

Совокупный износ (СИ), включающий все виды износа, определяем по формуле:

СИ = Физ.И + Функ.И + Вн.И, где

Физ.И – физический износ;

Функ.И – функциональный износ;

Вн.И – внешний износ.

Нормативный метод расчета физического износа на основе УПВС

Расчет выполнен для каждого функционального блока в составе жилого дома в отдельности, с учетом удельных весов конструктивных элементов (см. Прил.1), приведенных в сборниках УПВС.

г. Горнозаводск расположен в 3-м климатическом поясе.

Жилой дом относится ко II группе капитальности. Расчет приведен в табл. 5.

Процент физического износа по зданию в целом определяется по следующей формуле:

Ип = (У • Ик)/100, где

Ип – процент износа здания;

У – удельный вес конструктивного элемента в стоимости здания (удельные веса конструктивных элементов указаны в сборниках УПВС);

Ик – процент износа конструктивного элемента.

Таблица 5. Расчет физического износа на основе УПВС, %

Наименование	Удельный вес в общей стоимости (У)	Фактический износ элемента (Ик)	Доля износа элемента в общем износе (У • Ик)
Фундаменты	10	4,0	40
Стены и перегородки	19	3,0	57
Перекрытия	8	4,0	32
Кровля	7	2,0	14,00
Полы	10	1,0	10,0
Проемы	7	0,0	0,00
Отделочные работы	18	0,0	0,00
Внутр. сан.-техн. и электрические работы	13	0,0	0,00
Прочие работы	8	1,0	8,00
Итого	100	-	161

Процент износа жилого дома составляет 1,61 % (161 / 100). Рассчитанный таким образом процент износа элементов здания в целом может быть переведен в стоимостное выражение.

Физический износ определяется по следующей формуле:

Физ.И = С_восст • (Ип /100), где

Ип – износ, %;

С_восст – восстановительная стоимость.

Таким образом, физический износ составит 22 540 руб.

Физ. И = 1 400 000 руб. * (1,61/100) = 22 540 руб.

Функциональный износ вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемого объекта относительно современных стандартов строительства. Наш жилой дом построен относительно недавно по современным стандартам строительства, поэтому признаков функционального износа при анализе не обнаружено. Анализ факторов, влияющих на величину внешнего износа, применительно к нашему дому показывает, что ни один фактор внешнего износа не воздействует на объект в какой-либо степени.

Совокупный износ (СИ) жилого дома приведен в табл. 6 и составляет 22 540 руб.

Таблица 6 . Расчет совокупного износа.

Показатель	Сумма износа, руб.
Физический износ	22 540
Функциональный износ	0
Внешний износ	0
Накопленный износ (СИ)	22 540

Этап 3. Определяем стоимость земельного участка путем вычитания из общей рыночной стоимости недвижимости восстановительной стоимости здания и накопленного износа (физического, функционального и внешнего):

С_зем.уч = С_рын – (С_восст - СИ),

где С_зем.уч - рыночная стоимость земельного участка;

С_рын - общая рыночная стоимость земельного участка с улучшениями;

С_восст – восстановительная стоимость;

СИ – накопленный износ.

Рыночная стоимость земельного участка, определенная затратным подходом, составляет

С_зем.уч = 1 431 901,9 – (1 400 000 руб. –22 540) = 84 441,9 руб.