2.2 Применение сравнительного подхода к оценке земельного участка.

Для определения оценки стоимости земельного участка будем использовать метод прямого сравнения продаж.

Этап 1. Выявление фактических продаж земельных участков.

Таблица № 7. Характеристика аналогов земельного участка.

Характеристика	Земельный участок №1	Земельный участок № 2	Земельный участок № 3
Дата продажи
Площадь участка, м²	1300 м²	1500 м²	1250 м²
Местоположение	Горнозаводск	Горнозаводск	Горнозаводск

Продолжение Таблица 12. Расчет потенциального валового дохода, руб.

Градоформирующие характеристики	участок расположен в зоне коттеджной застройки	участок расположен в зоне коттеджной застройки	участок расположен в зоне коттеджной застройки
Соседство	по соседству находится жилой сектор	по соседству находится жилой сектор	по соседству находится жилой сектор
Ландшафт	рельеф участка ровный, участок прямоугольной формы	рельеф участка ровный, участок прямоугольной формы	рельеф участка ровный, участок прямоугольной формы
Фактическое использование, обременение	в данный момент земельный участок не застроен, обременений нет	в данный момент земельный участок не застроен, обременений нет	в данный момент земельный участок не застроен, обременений нет
Цена продажи, руб.	250 000	290 200	241 000

Этап 2. Проверка информации о сделках.

Источниками информации о совершенных сделках являются городской и районный земельные комитеты. Цена сделки фиксирована со слов продавца и покупателя без подтверждения ее достоверности.

Этап 3.

Таблица 8. Исходные данные о совершенных сделках купли-продажи с земельными участками.

Параметры	Объект оценки	Объект №1	Объект №2	,
Дата сделки	-	22.04.2011	01.05.2011	-
Местоположение	Горнозаводск	Горнозаводск	Горнозаводск	Горнозаводск
Площадь земельного участка, м^2	1450 м²	1300 м²	1500 м²	1250 м²
Рельеф участка	ровный	ровный	ровный	ровный
Расстояние от центра, км	3	3	3	3
Рыночная цена объекта, руб.	-	85 000	93 200	78 300
Рыночная цена 1 м^2 земли, руб.	-	65,4	62,1	62,6

Таблица 9. Корректировки к рыночной цене.

Параметры корректировки	Объект №1	Объект №2	Объект №3
К дате сделки	+1700 (2%)	+932 (1%)	0
К площади земельного участка	+1275 (1,5%)	- 466 (0,5%)	+1566 (2%)
К рельефу участка	0	0	0

Продолжение Таблицы 9. Корректировки к рыночной цене.

К расстоянию от центра	0	0	0
Общая корректировка	+2975 (3,5%)	+466 (0,5%)	+1566 (2%)

Обоснование вносимых корректировок

1. Дата сделки

Сравниваемые сделки были совершены менее 1 месяца от даты сделки.

В силу того, что в течение 3 месяцев рыночные цены на недвижимость в среднем возросли на 10%, то поправки вводятся в Объект №1 -2%, Объект №2 – 1%, со знаком «+».

2. Местоположение

Поправки на местоположение не вводятся, т.к. все объекты находятся в одном городе.

3. Площадь земельного участка

Поправки вводятся в зависимости от площади участков. Они составляют для объектов:

№1 – 2% со знаком «-»; №2 – 1,5% со знаком «-» ; №3 – 3% со знаком «-».

4. Рельеф участка

Поправки не вводятся, т.к у всех представленных участков рельеф ровный.

5. Расстояние от центра

Поправки не вводятся, т.к. расстояние от центра одно и то же.

Итоговая величина стоимости оцениваемого земельного участка получается в результате согласования скорректированных цен продаж сопоставимых участков.

Таблица 10. Скорректированная цена объектов.

Параметры		Объект №1	Объект №2	Объект №3
Скорректированная цена объекта в целом, руб.		87 975	93 666	79 866

Итоговая величина стоимости оцениваемого земельного участка вычисляется с помощью средней арифметической.

(87 975 + 93 666 +79 866) / 3 = 87 169 руб.

Рыночная стоимость земельного участка, определенная сравнительным подходом составляет 87 169 руб.